▶ 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상이 제한되는 경우와 그렇지 않은 경우

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되지 않는 경우
  • 전세 계약을 체결 후에 임대사업자 등록 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신때에는 임대 보증금 5% 인상 제한에 해당되지 않습니다.
  • 따라서, 돌아오는 첫번째 임대차 계약 갱신때에는 임대인이 원하는 임대 보증금 인상을 요구 할 수 있습니다.
  • 단, 두번째 임대차 계약 갱신때에는 반드시 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다. (임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상 제한을 받게 됩니다.)

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되는 경우
  • 임대사업자 등록 후에 전세 계약 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신부터 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다.
  • 또한, 임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상폭을 제한받게 됩니다.

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▶ 2018.12.10일부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」개정 ․ 시행

• ’18. 12. 10부터는 투기과열지구 내 3억 이상의 주택 실거래 신고할 때 자금조달 및 입주계획서에 증여․상속금액을 기재하고, 주택담보대출 여부 및 기존 주택보유 여부*를 포함하여 신고해야 한다.
  • 국토교통부는 지난해 9월26일 투기과열지구의 3억 원 이상 주택 구입 시 부동산 실거래 신고를 할 때 자금조달 및 입주계획서 제출을 의무화 한 바 있다.
  • 기존 자금조달 및 입주계획서상 불분명하였던 증여·상속, 주택담보대출 등 주요 조달방법을 명확히 하고자, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」을 개정하여 주택취득자금 조달 및 입주계획서 신고서식을 개선하였다.
• 주택취득자금 조달계획서 신고항목 개선

▶ 주택취득자금 조달 및 입주계획서 관련 Q&A

• ‘18.12.10. 이전에 계약을 체결하였으나, `18.12.10일 이후에 신고하는 경우에도 변경된 자금조달계획서를 제출하여야 하는지? 변경 된 자금조달계획서 제출 기준일은?
  • 금회 개정된 자금조달계획서는 ’18.12.10. 신고(제출) 분부터 적용되며,‘18.12.10. 이전 계약 체결분이라 하더라도 ’18.12.10. 이후 신고하는 경우 개정 서식으로 작성하여 제출하여야 함을 유의
  • * 부칙제2조(적용례)에따라이규칙시행이후실거래신고하는경우부터적용
• 자금조달계획서 중 개선한 “증여·상속 등” 항목 작성은 왜 신설되었으며 작성방법은?
  • 새롭게 신설한 “증여·상속 등” 항목은 기존의 “현금 등 기타 항목”에 일부 포함되어 작성되었던 증여·상속 등의 자금을 분리하여, 이를 구체적으로 작성할 수 있도록 개정
  • “증여·상속 등” 에는 가족 등으로부터 증여받거나 또는 상속받아 조달하는 자금 등을 기입
• 기존 서식에서 자기자금의 “보증금 승계” 항목이 없어졌는데, 이 자금은 어디에 어떻게 작성하는지?
  • 기존의 자금조달계획서 상에서 자기자금으로 구분한 “보증금 등 승계”항목은 차입금등의 “임대보증금 등”으로 이동·변경됨
  • “임대보증금 등”에는 취득주택의 신규 임대차 계약 또는 매도인으로부터 승계하는 임대차 계약의 임대보증금 등 임대를 통해 조달하는 자금 등을 기입
• 주택담보대출 포함 여부 작성방법은?
  • “주택담보대출 포함 여부 ([ ]포함 [ ]미포함)” 항목은 금융기관 대출액이 있는 경우에 해당 부분에 √ 표시
    • 금융기관 대출액이 없는 경우에는 작성을 필요로 하지 않음
    • 금융기관 대출액이 있고, 금융기관 대출액에 주택담보대출이 포함되어 있는 경우에는 포함으로 표시 ([√]포함 [ ]미포함)
    • 금융기관 대출액이 있고, 금융기관 대출액에 주택담보대출이 없는 경우(신용대출 등)에는 미포함으로 표시 ([ ]포함 [√]미포함)
• 기존 주택 보유여부 작성방법은?
  • “기존 주택 보유 여부”항목은 취득하려는 주택에 대해 주택담보대출을 이용하여 자금을 조달하려는 경우에만 작성
  • * 개정서식의 주택담보대출포함여부에서 ‘[√]포함’으로 작성한 경우에만 작성
  • “기존 주택 보유 여부”에서 ‘[√]보유’로 표시를 한 경우 기존 주택 보유 수를 작성
    • 기존 주택의 보유 건수에는 ①금번 신고하려는 주택은 제외하고, ② 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권 등)와 주택 지분소유 등*을 포함하며 이를 각 건별로 산정하여 작성
      • * 2개의 주택에 대해 각각 50% 지분을 보유한 경우 2건으로 작성
• 회사지원금·사채 등 작성방법은?
  • “회사지원금·사채 등”항목은 기존의 “사채 등”의 항목을 구체화하여 명칭을 변경한 것으로 기존과 동일하게 작성하고,
  • 금융기관 이외의 법인, 개인사업자 등으로부터 차입을 통해 조달하려는 경우에도 “회사지원금·사채 등” 항목에 이를 기입

▶ 자금조달계획서 작성 시 참고사항

▶ 작성 대상 지역

• 투기지역, 투기과열지구내에 있는 주택을 구매시에만 해당됩니다. (분양권 및 입주권도 해당됩니다.)
  • 서울시전 지역
  • 경기도 과천, 성남시 분당구, 광명시, 하남시
  • 대구시 수성구
  • 세종특별자치시
• 주택 매수 실거래가 3억원 이상일 때 작성합니다. (주택 매수가격이 3억원 이하이면 작성할 필요가 없습니다만, 투기과열지구내에 3억원 이하 주택은 최근 거의 찾아보기 힘듭니다.) → 아래 "자금출처 배제 기준" 참조
• 주택이 아닌 오피스텔이나 근린생활시설(상가)는 작성할 필요가 없습니다.
• 매매 계약 체결 날짜 기준으로 60일 이내에 제출해야합니다.
• 공동 명의일 경우, 공동명의자 숫자대로 각각 작성하여야하며, 공동명의자가 작성한 금액들을 합산한 금액이 주택 매수 금액과 일치해야 합니다.
• 해당 주택이(매수한 부동산 주소지) 위치한 지역의 구청의 "부동산 정보과"로 가서, 민원 접수실에 제출하시면 됩니다.

▶ 주의사항

• 일반적으로 공인중개사를 통하여 주택을 매수하였을 경우, 공인중개사에서 주택 실거래가 등록시에 같이 제출합니다. 다만, 공인중개사는 제출만 해줄뿐, 해당 문서에 대한 책임은 전적으로 매수자에게 있으므로, 꼼꼼히 확인 후 제출해야합니다.
• 미신고시 과태료 500만원이 부과되며, 허위 신고시 취득가액의 2%의 벌금을 내야합니다.
• 이 서류는 말 그대로 "계획서"이기 때문에, 분양권이나 입주권 그리고 주택매매시에 향후 전세나 월세를 놓을 경우 정확한 보증금을 모르기때문에, 대략적으로 예상되는 보증금을 적어놓으면 됩니다.
• 만약 공동명의로 매수할 경우 공동명의자 모든 사람이 각각 작성해야합니다. (예 : 10억원 주택을 5명이서 공동 매수시, 5명이 각각 작성하여 총 5부의 자금조달 계획서를 제출해야합니다.)
• 부부 공동명의로 매수시 지분이 각각 50%일 경우, 모든 자금 (대출, 현금, 예금, 부동산 매도액 등)이 정확히 매수 금액의 50%으로 나누어서 기입해야 합니다.
  • 10억원 주택을 부부 공동명의로 50% 나눌 경우, 부부 각각의 금융기관 예금액, 현금, 부동산 매도액, 대출액의 합산이 각각 5억이 되어야 합니다.

▶ 자금출처 배제 기준 (2018.04.02일 시행)

• 아래 기준에 해당되는 사람은 주택취득 자금조달 및 입주 계획서를 작성할 필요가 없습니다.

▶ 자금조달계획서 작성 예시

• 10억원 아파트를 기존 보유하던 주택 3억원 처분, 예금 3억원, 현금 1억원 및 대출 3억원으로 매수할 경우

• 다운받기 : Download!!!
• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95081623

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▶ 주택시장 안정대책 주요 개편 내용 (2018.09.13)

• “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민 주거와 주택시장 안정에 전력
  • (종부세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택이상자․조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)
    • 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150→300%)
  • (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등
    • 정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 (종전주택 3→2년내 처분)
  • (주택임대사업자) 투기지역․투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화
    • 정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과․종부세 과세
  • (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를 통해 공급 확대
  • (조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정 (현 80% →연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화
  • (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등

▶ 종합부동산세 개편 (2019.01.01일부터 적용)

• 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세
  • (당초 정부안) 3주택이상 보유자만 추가과세
  • (수정안) 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상
    • 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자 대상
• 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상
  • (당초 정부안) 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 6억원 초과구간 +0.1∼0.5%p 인상
  • (수정안) 과표 3∼6억원 구간 신설
    • 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 3억원 초과구간 세율 +0.2∼0.7%p 인상
• 세부담 상한 상향조정
  • (당초 정부안) 현행 유지(전년도 재산세+종부세의 150%)
  • (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행(150%) 유지
    • 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련

▶ 주택구입 목적의 주택담보대출 관련 규제 (2018.09.14일부터 적용)

• 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0)
• 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 예외 허용
  • 추가 주택구입이 이사․부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용
    • 예외허용 사유
      • 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
      • 기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)
• 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지
  • 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용
  • 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용
    • 예외허용 사유 : 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
    • 기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허
• 주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • * 고가주택은 공시가격 9억원 초과
  • ** 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

• 아래사항에 해당되는 경우 예외 적용
  • 기존주택 매각 필요 : 기존주택 2년 이내 처분 조건
    • 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우
    • 1주택자가 결혼, 동거봉양(60세 이상 부모)을 위해 규제지역 내에서 주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우
    • 부득이한 사유(그 밖에 이에 준하는 것으로 인정되는 사유 포함)로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우(소득세법 시행세칙 제71조) 
      • ①학교 취학
      • ②근무상의 형편
      • ③1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
      • ④학교폭력으로 인한 전학
  • 기존주택 보유 인정 : 신규 주택으로의 전입 증명 등 (* 예 : 대출취급 전후, 3개월 이내에 전입증명원 제출 등)
    • ①부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가, ②부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 ‘내집마련’ 목적으로 규제 지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입후 세대분리 필요)
      • 규제지역(예 : 서울) 내 청년 및 서민의 주택금융을 활용한 주택구입 지원 필요 (편법 증여 등 문제는 조세행정 차원에서 대응)
    • 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우
    • 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우(단, 본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

▶ 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

• 1주택세대는 현행과 동일한 LTV․DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV․DTI 적용
  • 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)
    • (1주택세대) 연간 대출한도 미적용
    • (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용
• 생활안정자금목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • 1) 연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지로 제한
  • 2) 승인건은 연간한도 제한 없음
  • 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

• 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련
  • 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결
  • 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적
    • (예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과
    • 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한
  • 국토부가 금융회사에 주택소유시스템(HOMS)을 통해 일일단위로 주택 소유 여부 등을 확인․제공하고, 연내 시스템 고도화 추진
    • 차주가 대출신청시, 주택소유정보에 대한 열람을 동의한 경우에 한함

▶ 전세자금보증 및 대출 관련

• 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)
• 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공 →보금자리론 소득기준*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)
  • 기본(7천만),
  • 맞벌이신혼부부(8천5백만)
  • 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)
• 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공
  • 공적 전세자금(HUG, 주금공) 보증 제도 보완

• 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인
  • 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수
  • 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)
    • 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능
  • 규정개정 이전에 전세대출보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용
    • (주택보유요건 : 2주택이상자) 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용
    • (소득요건 : 1주택자) 당초 요건(소득요건 無)에 따라 허용

▶ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

• 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화 (소득세법 시행령 §159의3)
  • (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용
  • (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용
    • 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용
  • (적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
    • 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

• 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축 (소득세법 시행령 §155)
  • (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 양도세 비과세
  • (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자*는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세
    • 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자
  • (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
    • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

• (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
  • (2주택) 일반세율 + 10%p (3주택이상) 일반세율 + 20%p
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면
  • 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하
  • 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)
    •  ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용
  • 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)
• (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
  • 임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용
• (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 대출규제 강화

• 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 도입
  • (현행) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용
  • 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지
• 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지
  • 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용
• 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지
  • 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검
  • 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인
  • 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

▶ 임대차․매매와 자금조달계획서 변경

• 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선
  • 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과
• 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출․증여 등 조사 강화

• 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)
• 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지 의무 위반시 과태료를 상향
  •  「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)
• 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화
  • 임대등록 정보와 건축물대장･주민등록･재산세대장 등을 연계하여 보유･임대현황 파악
• RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

▶ 분양권 전매제한 기간 변경

• 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대
  • 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진
  • 무주택기간 요건 강화(분양권․입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)
  • 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨
• 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정
  • 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정
  • 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여
    • (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용
• RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진
• 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안
  • (1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년 / * 그 외 지역은 현행과 동일
  • (2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용

▶ 공정시장가액비율 상한 변경

• 부동산 등 자산에 대한 과세 지속 강화
  • 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정
    • (당초 정부안) 현행 80% →연 5%p씩 90%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%
    • (수정안) 현행 80% →연 5%p씩 100%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%, (’21) 95%, (’22) 100%
    • (적용시기) ’19.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
  • 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선
    • (현행) 유형별, 지역별, 가격별로 차이

▶ 미분양 관리지역 지정기준 완화 및 전세 보증금 반환제도 변경

• 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화 (5～10여곳 추가지정 전망), 지정시 최소 지속기간 연장(3→6개월)
  • (현행) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
  • (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
• 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환 보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입
  • 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등
• 전세보증금 반환보증 제도

• 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화
  • (예비심사 미흡 등급시) 분양보증 발급 거절, 3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급
  • (예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급
  • 분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점 →62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단
• 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절
• 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의착공 예정물량 사업시기 조정

• 다운받기 : Download!!!
• 보도자료 : http://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000019155&menuNo=4010100

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텔레그램 메신저를 이용하여 아파트,단독주택,오피스텔의

매매,전세,월세 실거래가를 알림으로 받는 방법

▶ 손으로 일일이 찾아보는 수고를 덜어주다

• 요즘은 아파트 실거래가를 보여주는 스마트폰 어플이 넘쳐난다. 하지만, 단지 개별적으로만 등록할 수 있게 되어있어 전체적으로 보고싶을 때에는 단지 하나하나 일일이 지정해줘야 실거래가를 실시간으로 받아 볼 수 있습니다.
• 텔레그램 메신저를 이용하여, 이 기능을 추가하면 각각의 단지뿐만 아니라 동별, 구별로 전부 볼 수 있습니다.
• 매일 아침 시계 알림처럼 전체적으로 부동산 흐름이 어떻게 흘러가는지 파악할 수 있으며, 본인이 소유하고 있는 특정 단지의 실거래가 어느 정도인지 매일 매일 쉽게 알 수 있도록 해줍니다.

▶ 기본적인 사용 방법

• 먼저 스마트폰에서 텔레그램 메신저를 설치합니다. 
  • 텔레그램 (안드로이드용) : https://play.google.com/store/apps/details?id=org.telegram.messenger&hl=ko
  • 텔레그램 (아이폰용) : https://itunes.apple.com/kr/app/id686449807

• 텔레그램 메신저를 설치 후 아래 봇들 중 알림을 받고자하는 봇들의 링크를 클릭하여 추가시켜 줍니다. (여기서 봇이란? : 쉽게 이해하면 애드온 플러그인이라 생각하시면 됩니다. 스마트폰에 추가적으로 설치되는것은 없지만, 텔레그램 메신저에서 특정 기능을 실행하는 프로그램을 지칭합니다.)
  • 아파트 실거래가 봇 : https://telegram.me/apart_bot
  • 아파트 전세, 월세 봇 : https://telegram.me/aptrent_bot
  • 단독주택 및 다가구 매매 봇 : https://telegram.me/house_meme_bot
  • 오피스텔 봇 : https://telegram.me/officetel_bot

• 사용법은 봇에게 아무 말이나 시키면 다음과 같이 사용방법이 나옵니다.
• 명령어 사용법:
  • /howmuch 지역코드 년월 필터 : 해당 지역의 월 거래를 확인하며, 필터를 포함하는 정보를 조회합니다.(년월이 생략되면 현재 월로 설정되며, 필터가 생략되면 전체 구/군의 정보가 나옵니다.)
  • ex. /howmuch 11710 201603
  • ex. /howmuch 11710
  • ex. /howmuch 11710 201603 잠실

• /loc 지역명 : 지역코드 검색.
  • 예시 : "/loc 송파" 라고 입력하면, 받아보고자하는 지역의 코드를 알려줍니다.
  • 위와 같이 입력하면 송파구 코드인 "11710"이라고 알려줍니다.
  • 이 코드를 가지고, 아래와 같이 알림받고자하는 지역을 추가시켜 줍니다.
• 알림받고자하는 지역 추가 방법 : /noti add (지역코드)
• /noti add 지역코드 필터 : 지역코드 다음에 필터를 적어놓으면 해당구에서도 필터 단어가 들어간곳만 보여줍니다.
  • 예시 :  "/noti add 11710 잠실" 이라고 설정해놓으면, 송파구에서도 잠실동에 관한 자료만 보여줍니다. 아래의 경우 서초구에서도 "서초" 단어만 있는 실거래만 보기위해 설정해 놓고있습니다.

• /noti list : 알림 지정해 놓은 리스트 조회.
  • 아래와 같이 현재 본인이 지정해 놓은 리스트가 나타납니다.

• /noti remove 아이디 : 알림 삭제.

• 위와 같이 다 설정하였으면, 매일 아침 아래와 같이 국토부 실거래가에 거래된 내역이 반영되어 메시지를 받아 볼 수 있습니다.

▶ 기타 사항들

• 명령어는 3가지 입니다.
• /howmuch 명령어를 이용해서 조회를 해볼 수 있습니다.
• 파라미터로는 지역코드, 년월, 필터를 받는데 순서를 꼭 지켜주시지 않으면 에러메시지를 답하게됩니다.
• /loc 명령어는 위 /howmuch 명령어의 첫번째 파라미터인 지역코드를 얻기 위해서 존재합니다. 동단위가 아니라 구/군의 이름으로 검색을 해야 합니다.
• 이렇게 해서 /howmuch 명령어를 실행하면 구/군단위로는 너무 결과가 많을 경우가 있기 때문에 /howmuch 마지막 파라미터인 필터가 있습니다. 필터는 선택옵션이긴 한데, 주게되면 결과 중에 해당 필터 단어를 포함하는 값만 화면에 뿌려줍니다.
• 이렇게 해서 원하는 지역을 조회보고, 새로운 정보가 있을 경우 매일 아침에 정보를 받아보고 싶으시면 /noti 명령어를 쓰면 됩니다.
• /noti add 명령어를 통해서 /howmuch와 동일한 정보를 받아 볼 수 있습니다.
• 주의할 점은 /noti add 시에는 년월을 주지 않아도 된다는 점입니다. 최신 데이터를 검색하므로 현재월과 전월을 자동으로 넣어서 조회해 보거든요.
• /noti list는 현재 자신이 등록한 노티들을 체크하는 명령어이며, 쓸데없는게 등록되어 있거나 실수한 명령어들은 /noti remove로 제거하면 됩니다.

• 개발자 출처 (클리앙 안졸리다졸려님) : http://www.clien.net/service/board/lecture/8989606

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납세와 절세의 끝판왕 투에이스의 "부동산 절세의 기술" 전면 개정판

▶ 부동산 세금의 교과서와 같은 바이블 투에이스의 부동산 절세의 기술 2018년 전면 개정판

• 이 책은 일반인들이 세금을 어떻게하면 회피할 수 있을까가 아닌, 정상적인 방법으로 세금을 절세할 수 있는 방법을 아주 쉬운말로 풀어서 설명해주고 있다. 일반적으로 세금하면 막연하게 어렵고 웬지 피하고 싶은 생각이 들게 마련이나, 이 책을 보게되면 책값 18,000원보다 더 많은 수십만원~수천만원까지 절세할 수 있는 방법을 예제와 함께 보여준다.
• 특히, 2017년 8월 2일 부동산 대책으로 부동산 측면에서 많은 부분 세금 계산해야할 것들이 더 복잡해졌다. 이러한 새로운 정책으로 인하여 부동산 절세의 기술도 시대에 따라서 대폭 많은 부분을 추가하여 2018년 전면 개정판으로 독자들에게 쉽게 접근할 수 있도록 해주었다.

▶ 취득할 때는 어떤 방법으로 절세할 수 있을까? (사는것도 순서와 시기가 있다!)

• 사는것도 순서가 있다. 일명 1-2-3 법칙, 주택 임대 사업자의 혜택, 매매 사업자의 혜택, 상속 및 증여 등 다양한 방법에서 절세할 수 있는 방법을 소개해준다.
• 특히, 부동산 투자시 취득세와 각종 부대비용 감안하여 최종적으로 매도시 얼마만큼의 수익을 얻을 수 있는지에 대해서도 자세하고 쉽게 풀이해준다.

▶ 매도할 때는 어떤 방법으로 절세할 수 있을까? (파는것도 아무렇게 팔면 안된다. 순서와 시기가 있다!)

• 이 책에서는 부동산 매도시 일반인들이 평소 상상도 못했던 다양한 방법을 소개해주고 있다.
• 주택을 양도할때에도 명의 분산, 증여공제 등 동일한 집을 팔아도 수십만원에서 수천만원까지 세금 차이가 날 수 있다는것을 쉽게 풀이해주고 있다.

• 다주택자일 경우, 특히 세금 부과 비율이 많은 차이가 나기때문에, 이 부분을 관심있게 봐야한다.

• 분양권과 입주권의 차이점을 설명해주고 있으며, 분양권 및 입주권 취득시와 매도시 세금 측면에서 어떤 차이가 있는지 자세히 설명해주고 있다.

• 이제까지는 월세만 소득으로 생각할 수 있겠지만, 전세금도 소득으로 분류되어 있다. 단 조건이 있으며, 책에 아주 상세히 설명되어 있다.

• 주택의 면적과 금액에 따른, 각종 세금 혜택의 유/무를 표 하나로 간략하게 정리되어 보기 편하다.

▶ 주택 관련 사업자를 하게 된다면 어떤 절세 혜택을 받을 수 있을까?

▶ 증여를 할까? 상속을 할까?

• 일반인들이 평생에 한번 정도는 겪을 증여나 상속에 관한 세금에 대해 자세히 설명되어 있다.
• 특히, 증여가 세금을 더 조금 내는것인지 아니면 상속을 받으면 세금을 더 조금 내는것인지에 대해 알기 쉽게 풀이해놓았다.

▶ 책을 읽은 후...

• 이 책은 일반인들이 평소에 쉽게 접할 수 없었던 "부동산 세금" 이라는 딱딱한 주제를 가지고, 아주 쉽게 풀이해놓았으며 읽으면 읽을수록 세금관련 이야기책을 보는 느낌을 지울 수 없다.
• 평소에 세금에 관심없던 사람이라도 이 책을 조금이라도 살펴보게 된다면, 반드시 전부 읽게될 것이라 생각한다. 또한, 이 책은 각 가정에 1권씩은 가지고 있으면, 모든 가족 및 친척들에게 도움을 줄 수 있는 일종의 방향지시서와 같은 존재가 될 듯 싶다.

▶ 온라인 서점에서 구매하기

• 예스24 : http://www.yes24.com/24/goods/60715592?scode=032&OzSrank=1
• 교보문고 : http://www.kyobobook.co.kr/product/detailViewKor.laf?ejkGb=KOR&mallGb=KOR&barcode=9791187799061&orderClick=LEA&Kc=
• 인터파크 : http://book.interpark.com/product/BookDisplay.do?_method=detail&sc.shopNo=0000400000&sc.prdNo=283956029&pis1=book&pis2=product

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2017년도 주거실태조사 결과

▶ 2017년 일반가구 조사결과

• 자가점유율 57.7% 및 자가보유율 61.1%
• 연소득대비 주택구입가격 배수(PIR) 5.6배
• 월소득에서 월임대료가 차지하는 비율(RIR) 17.0%
• 생애최초 주택마련 소요연수 6.8년
• 내집을 꼭 마련해야 한다는 비중 82.8%
• 평균 거주기간 8.0년, 자가가구는 11.1년, 임차가구는 3.4년
• 최저주거기준 미달가구 비중 5.9% 및 1인당 주거면적 31.2㎡

▶ 2017년 특성가구 조사결과

• (청년) 절반이상(53.8%)이 월세에 거주하고, 전월세자금 지원 희망
• (신혼) 전세비중(34.2%)이 높고, 주택구입자금 대출지원 희망
• (노인) 대부분 자가(75.3%)에 거주하고, 주택 개량·보수 지원희망
• (저소득) 월세비중(35.8%)이 높고, 공공임대·전월세자금 지원 희망

▶ 주거안정성

• (자가점유율) ’17년 '자가'에 거주하는 가구는 전체 가구의 57.7%로 ’16년 56.8%에 비해 0.9%p 증가하였다.
• (자가보유율) ’16년 59.9%에서 ’17년 61.1%로 1.2%p 증가하였다.

▶ 주거비 부담

• (PIR) ’17년 자가가구의 연소득 대비 주택구입가격 배수(Price Income Ratio)는 전국 5.6배(중위수)로, ‘16년과 동일한 수준을 보였으며,
• (RIR) ’17년 임차가구의 월소득에서 차지하는 월임대료 비율(Rent Income Ratio)은 전국 17.0%(중위수)로 전월세 전환율 하락(’14년 9.36% →’16년 6.7% →’17년 6.4%) 등으로 '16년(18.1%)에 비해 줄어들었다.

▶ 주거이동성

• (평균 거주기간) ’17년 전체가구의 평균 거주기간은 8년으로 전년(7.7년)에 비해 소폭 늘어났다.
  (주거이동률) 현재주택 거주기간이 2년 이내인 가구는 전체가구 중 35.9%로, ’16년 36.9%에 비해 소폭 줄어들었다.
  (이사이유) 이사경험이 있는 가구를 대상으로 현재주택으로 이사한 이유를 조사한 결과, ‘자가주택 마련을 위해’(25.1%), ‘시설이나 설비 상향’(22.2%) 등의 이유가 가장 높게 나타났다.

▶ 주거수준

• (최저주거기준 미달가구 비율) ‘06년 이후 큰 폭으로 감소하여 ’14년부터 5%내외 수준을 유지하고 있으며, ‘17년(5.9%, 114만 가구)에는 ’16년(5.4%, 103만가구)에 비해 소폭 증가했다.
• (1인당 주거면적) 1인당 평균 주거면적은 ’06년 이후 지속 증가해 오다가 ’12년 이후로 30㎡ 수준을 유지하고 있으며 ’17년에는 31.2㎡로 나타났다.
  (주거환경 만족도) 주거환경에 대한 만족도는 2.97점(4점 만점)으로 ’16년(2.93점)에 비해 소폭 상승하였다.

▶ 주거의식과 가치관

• (내 집 마련 의식) ‘17년 기준 국민의 82.8%는 ‘내 집을 꼭 마련해야 한다’고 생각하고 있으며 ‘14년 이후 지속 증가하고 있다.

▶ 주거지원 정책수요

• (가장 필요한 주거지원 프로그램) 주거지원이 필요하다는 가구를 대상으로 가장 필요한 주거지원 프로그램을 조사한 결과, ‘주택 구입자금 대출지원’(30.1%)이 가장 높게 나타났다.
• (공공임대주택 입주의향) 임차가구의 57%는 공공임대주택 입주의향이 있다고 응답하였으며, 특히 저소득 임차가구의 공공임대주택 입주의향은 62.6%로 높게 나타났다.

▶ 특성가구별 주거실태

• 청년가구
  • 청년가구의 자가점유율은 19.2%로 대부분 임차가구이며, 임차가구 중 월세비중도 일반가구(60.4%)에 비해 매우 높은 71.1%로 나타났다.
  • 청년가구의 주거비 부담은 일반가구에 비해 높은 것으로 나타났다.
  • 청년가구는 최저주거기준 미달가구의 비율(10.5%)과 지하·반지하·옥탑 거주비중(3.1%)도 높은 것으로 나타났다.
  • 임차가구 비중이 높은 청년가구는 ‘전월세 자금 지원이 필요’하다고 응답한 비율이 절반에 가까운 45.1%로 나타났다.

• 신혼부부
  • 신혼부부의 자가점유율은 44.7%로 일반가구에 비해 낮은 반면, 전월세 가구 중 전세가구의 비중은 67.8%로 일반가구(39.6%)에 비해 높게 나타났다.
  • 주거비 부담은 일반가구에 비해 높은 것으로 나타났다.
  • 신혼부부가 가장 필요한 주거지원정책으로는 ‘주택구입자금 대출 지원’을 응답(43.4%) 하였다.
  • 가족계획시 고려하는 사항으로는 ‘주택마련·주거비·주택규모 등 주거문제’(31.2%)를 1위로 응답하여 저출산 대책에 있어 신혼부부 가구 주거지원의 중요성이 큰 것으로 나타났다.

• 노인가구
  • 노인가구는 대부분 자가(75.3%)이고, 절반이상이 단독주택(51.2%)에 거주하는 것으로 나타났다.
  • 노인가구의 주거비 부담은 명목상으로는 높지만 실질적으로 높지 않은 것으로 조사되었다.
  • 노인가구가 가장 필요한 정책지원은 ‘주택 개량·개보수 관련 현물 및 자금 대출지원’을 26.4%로 가장 필요하다고 응답하였다.

• 저소득가구
  • 저소득가구는 자가점유율이 47.5%로 일반가구(57.7%)에 비해 낮으며, 임차가구 중 월세비중이 75.7%로 높게 나타났다.
  • 저소득가구의 주거비 부담은 월소득 대비 월임대료 비율(RIR)이 22.2%로 일반가구(17.0%)에 비해 5.2%p 높게 나타났다.
  • 또한, 저소득가구는 1~2인 가구가 많이 분포하고 있어 1인당 주거 면적은 37.1m2으로 넓지만,
  • 저소득가구가 필요로 하는 주거지원 프로그램은 ‘장기 공공임대주택 공급’(20.1%), ‘전세자금 대출지원’(19.6%), ‘월세 보조금 지원 ‘(17.9%) 등으로 고르게 분포하였다.

▶ 주거실태조사 주요 지표 (2006년 ~ 2017년)

• 주1) ’12년도주거환경만족도는5점척도로조사되어, 다른년도의시계열자료와비교하기위해4점 척도로재계산(’12년5점척도로는3.50점)
• 주2)PIR은주택가격의중위수/가구연소득의중위수
• 주3)RIR은월임대료의중위수/가구월소득의중위수
• 주4)전월세전환율은주택가격조사(국민은행)및월세동향조사(한국감정원)의월세이율을활용.
  • ’06년10월(0.99%),’08년10월(0.98%),’10년8월(0.96%)(국민은행주택가격조사전국월세이율)
  • ’12년7월(0.87%),’14년8월(0.78%),’16년8월(0.56%),’17년8월(0.53%)(한국감정원월세동향조사월세이율)
• 주5)임차가구에는전세와월세(보증금있는월세,보증금없는월세,사글세및연세)로거주하는가구가 포함되며,무상거주가구는제외
• 주6)’12년‘주택보유에대한의식’은다른년도와보기항목이달라직접비교곤란 (’10,’14,’16,’17년도는2점척도로조사되었으며,‘12년도는5점척도로조사)

▶ 2017년도 주거실태조사 주요 지표(특성가구)

• 주1)청년가구는가구주의연령이만20세～만34세인가구
• 주2)신혼부부가구는혼인한지5년이하,여성배우자나이가만49세이하인가구
• 주3)노인가구는가구주의연령이만65세이상인가구
• 주4)저소득층(1～4분위),중소득층(5～8분위),고소득층(9～10분위)
• 주5)PIR은주택가격의중위수/가구연소득의중위수
• 주6)RIR은월임대료의중위수/가구월소득의중위수
• 주7)전월세전환율은월세동향조사(한국감정원)의월세이율을활용.’17년8월(0.53%)
• 주8)임차가구에는전세와월세(보증금있는월세,보증금없는월세,사글세및연세)로거주하는가구가 포함되며,무상거주가구는제외
• 주9)청년가구,신혼부부의생애최초주택마련소요년수는가구주가된기간이짧으므로해석에유의

• 보도자료 전문 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=3&id=95080763
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세입자가 전세자금 대출시 내용증명이 임대인에게 발송된다고 연락이 온다면?

▶ 왜 내용증명 형식으로 오는것인가

• 우체국으로 보통 발송이 되는데, 내용증명은 반드시 수취인이 직접 받게 되어 있습니다. 만약 해당 주소지에 수취인이 없으면 주소 보정을 통해 수취인이 진짜 거주하고 있는곳으로 발송됩니다.

▶ 진짜 내용증명인가?

• 결론부터 말하면 아닙니다.
• 임차인이 전세금이 부족할 경우, 은행에서 전세자금 대출을 받게 되는데, 이 경우 은행은 해당 물건지에 대해 질권설정을 하게 됩니다.
• 따라서, 질권 설정 내용이 담긴 통지서를 임대인에게 발송하게 됩니다.
• 절대로 놀라지 마시고, 일반적인 대출 관련 문서가 왔다고 생각하시면 됩니다.
• 아래와 같이 임대인에게 발송되며, 보통 은행에서 직접 안보내고 법무법인을 통해서 보내게 됩니다.

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주택임대사업자 5% 전세, 월세 인상 계산방법

전월세 상한제 적용시기

• 임대사업자 등록 전에 작성한 기존 임대차 계약서가 첫 번째 계약이 되고, 주택임대사업자 등록 이후에 작성하는 표준임대차 계약서가 두 번째 계약으로 전월세 상한제를 적용 받습니다.
• 즉, 1년마다 5%가 아니라 계약 갱신시 적용되기때문에 2년마다 5%까지 인상할 수 있습니다.
• 또한, 임대사업자가 시세를 반영해 전월세상한선인 5%를 넘는 금액으로 계약서를 쓰면 향후 양도소득세 장기보유특별공제, 종합부동산세를 비롯한 보유세 합산 배제 등 각종 세제혜택을 받지 못합니다.
• 세입자가 바뀌어도 기존 보증금에서 5% 상한선까지만 인상할 수 있습니다.

주택임대차 보호법 2016년 11월 개정안에 따른 전월세 전환율 산정 방식

• 아래 두가지 사항 중 낮은 것을 적용하기 때문에 현재 전환율은 5%로 산정하면 됩니다.
  • 주택임대차보호법 시행령의 비율 10%
  • 한국은행 공시 기준금리(1.5) + 시행령의 요율(3.5) = 5% ( 2018년 1월 현재, 기준금리 1.5%, 시행령의 요율은 3.5%)

전세 주택의 계산 방법

• 전세 보증금 5억원인 주택이 있으며, 5% 상한선까지 올린다고 할 경우.
  • 5억의 5% = 2,500만원
• 따라서, 다음 계약 갱신시 전세 보증금은 기존 전세 보증금 5억 + 인상분 2,500만원 = 5억 2,500만원까지 올릴 수 있습니다.

월세 주택의 계산 방법

• 보증금 1,000만원에 월세 50만원인 주택의 경우, 월세만을 계산하는것 뿐만아니라 보증금 1,000만원도 계산식에 합산하여 적용합니다.
• 먼저 월세를 전세로 전환합니다.
  • 50만원 X 12개월 = 600만원
  • 전월세 전환율을 적용하면 600만원 / 5% = 1억 2,500만원
  • 총 전세 보증금은 월세를 전세로 전환한 1억 2,500만원 + 월세 보증금 1,000만원 = 1억 3,500만원이 됩니다.
  • 전월세 상한제인 5% 인상한다고하면, 1억 3500만원 X 5% = 675만원을 인상할 수 있습니다.
  • 따라서 5% 인상금액은 1억 4,175만원이 됩니다.
• 이것을 다시 월세로 전환한다면,
  • 1억 4,175만에서 기존 보증금 1,000만원을 먼저 제외하면 1억 3,175만원이 됩니다.
  • 1억 3,175만원 X 5% (월세 전환율을 역으로 적용) = 687만 5,000원 (1년치)
  • 687만 5,000원을 12개월로 나누면 687만 5,000원 / 12개월 = 57만 2,917원까지만 인상이 가능합니다.
• 실제로 1달 인상분은 7만 2,917원이 되겠네요.

세입자의 계약갱신 청구권에 의한 임대기간

• 세입자는임대의무기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 살 수 있으며, 임대차계약 갱신청구권이 자동으로 인정됩니다.
• 다만, 임차인이 3개월 이상 월 임대료를 연속 연체하거나 임대인 동의없이 시설을 증·개축하는 등 명백한 잘못을 할 때는 갱신을 거절할 수 있습니다.

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2017.12.13 임대주택 등록 활성화방안

지방세 감면 확대

• 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
  • 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
  • 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)
  • 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

• 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
  • ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
  • 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
    • 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
  • 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

양도소득세 감면 확대

• 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
  • 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
  • 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

• 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
  • ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
    • 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중
• * 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액 (다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
• ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

임대소득 과세대상 개요

• ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
  • 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
    • 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
      • [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원 → 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
  • 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
  • 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
    • 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며, 비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
  • 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
• 분리과세 : ‘19년부터 과세

유호수별 소득세 및 건보료 부담

• 연 2천만원 이상 종합과세 대상자
  • 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
    • 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수
  • 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음
    • 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정
• 연 2천만원 이하 분리과세 대상자
  • 1주택 보유시
    • 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
      • 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
  • 2주택 보유시
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
      • 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도 소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
      • 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
  • 3주택 보유시
    • 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
      • 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
    • 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우 + 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
      • 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
      • 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세

임차인 보호 강화

• 임차인 권리보호 강화
  • (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
    • 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가
  • (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
    • 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주
  • (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
    • 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가
  • (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
    • 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원
    • 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

• 국토부 보도자료 게시판 : 국토교통부 가계부채 종합대책 발표 게시글
• 가계부채 종합대책 자료 : Download!!!

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주택취득 자금조달 및 입주 계획서 양식 및 작성 방법

작성 대상

• 투기과열지구내에 있는 주택을 구매시에만 해당됩니다.
  • 서울시11개 (강남, 서초, 송파, 강동, 노원, 성동, 용산, 마포, 영등포, 양천, 강서) 와 세종시
  • 경기도 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 신도시
  • 부산시 해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구 등
  • 대구시 수성구
• 주택 매수 실거래가 3억원이상일 때 작성합니다. (주택 매수가격이 3억원 이하이면 작성할 필요가 없습니다만, 투기과열지구내에 3억원 이하 주택은 최근 거의 찾아보기 힘듭니다.)
• 주택이 아닌 오피스텔이나 근린생활시설(상가)는 작성할 필요가 없습니다.
• 매매 계약 체결 날짜 기준으로 60일 이내에 제출해야합니다.
• 공동 명의일 경우, 공동명의자 숫자대로 각각 작성하여야하며, 공동명의자가 작성한 금액들을 합산한 금액이 주택 매수 금액과 일치해야 합니다.

주의사항

• 일반적으로 공인중개사를 통하여 주택을 매수하였을 경우, 공인중개사에서 주택 실거래가 등록시에 같이 제출합니다. 다만, 공인중개사는 제출만 해줄뿐, 해당 문서에 대한 책임은 전적으로 매수자에게 있으므로, 꼼꼼히 확인 후 제출해야합니다.
• 미신고시 과태료 500만원이 부과되며, 허위 신고시 취득가액의 2%의 벌금을 내야합니다.
• 만약 공동명의로 매수할 경우 공동명의자 모든 사람이 각각 작성해야합니다. (예 : 10억원 주택을 5명이서 공동 매수시, 5명이 각각 작성하여 총 5부의 자금조달 계획서를 제출해야합니다.)
• 부부 공동명의로 매수시 지분이 각각 50%일 경우, 모든 자금 (대출, 현금, 예금, 부동산 매도액 등)이 정확히 매수 금액의 50%으로 나누어서 기입해야 합니다.
  • 10억원 주택을 부부 공동명의로 50% 나눌 경우, 부부 각각의 금융기관 예금액, 현금, 부동산 매도액, 대출액의 합산이 각각 5억이 되어야 합니다.

작성 예시 (10억원 아파트를 기존 보유하던 주택 3억원 처분, 예금 3억원, 현금 1억원 및 대출 3억원으로 매수할 경우)

• 자금조달계획 및 입주계획서 양식 다운받기 : Download!!!

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