부동산 주택 상가 오피스텔 토지 취등록세 계산방법

 

 

▶ 취등록세란?

• 취등록세 : 주택의 매매, 교환, 상속, 증여, 건축 등의 방법에 의하여 유·무상으로 취득하는 것을 말하며 주택 취득 시 다음과 같은 세금이 과세됩니다.
• 예전에는 취득세, 등록세가 따로 분리되어 있었지만, 현재는 합산되어 취등록세 1가지로 계산됩니다.

 

▶ 부동산 취득에 따른 세금들 종류

• 부동산 취득시 인지세, 상속세, 증여세, 농어촌특별세 및 지방교육세를 내야합니다.

구분	국세	지방세제
		관련부가세
취득시	인지세(계약서 작성시)	취득세	농어촌특별세(국세)
	상속세(상속받은 경우)		지방교육세
	증여세(증여받은 경우)
보유시	종합부동산세(일정 금액 초과시)	재산세	지방교육세
	농어촌특별세(종합부동산 관련 부가세)		지역지원시설세

 

 

▶ 부동산 취득에 따른 취등록세율표

• 주택은 금액 및 면적에 따라 취등록세가 최대 3배이상 차이납니다.

부동산 취득 종류		주택 면적	취득세 (%)	농어촌특별세 (%)	지방교육세 (%)	세율 합계(%)
주택	6억이하	85㎡이하	1	-	0.1	1.1
		85㎡이상	1	0.2	0.1	1.3
	6억 초과~9억이하	85㎡이하	2	-	0.2	2.2
		85㎡이상	2	0.2	0.2	2.4
	9억 초과	85㎡이하	3	-	0.3	3.3
		85㎡이상	3	0.2	0.3	3.5
주택 외 유상취득 (상가,토지,공장,오피스텔 등)		-	4	0.2	0.4	4.6
농지의  유상취득	매매	신규	3	0.2	0.2	3.4
		2년 이상 지경	1.5	-	0.1	1.6
원 시 취 득[신축]		-	2.8	0.2	0.16	3.16
증여에 의한 취득		-	3.5	0.2	0.3	4
상속으로 인한 취득		농 지	2.3	0.2	0.06	2.56
		농지 외	2.8	0.2	0.16	3.16

 

▶ 취등록세 계산 방법

• 기본 계산식 : 취득가 x [취득세율(%) + 농어촌특별세율(%) + 지방교육세율(%)]
• 주택의 경우 : 예를 들어 가격이 6억 1원, 면적 85.1㎡(약 25평) 주택을 매입했을 경우에는 아래와 같이 계산할 수 있습니다.
  • 가격을 기준으로 6억원을 초과하였기때문에, 기본 취득세 2%가 됩니다.
  • 면적은 85㎡ 이상이므로 농어촌특별세 0.2%가 가산되고, 지방교육세 0.2%가 가산되어
  • 총 취득 세율은 2.4%가 됩니다.
  • 따라서 매수 가격인 6억1원 x 취득 세율 2.4% = 취등록세는 1,440만원이 됩니다.
  • 만약 매수가격이 6억원이었다면, 농어촌특별세는 면제되어 취등록세가 1,320만원이되어 1원으로 취등록세가 120만원이나 차이나게 됩니다.
• 상가나 토지의 경우 : 취등록세가 4.6%로 일반 주택보다 더 비쌉니다.
  • 만약 5억원에 상가를 일반 매매로 구입했을 경우, 취등록세는 2,300만원이나 됩니다.

 

▶ 주택 취득시 세금 납부

• 지방세
  • 취득세： 새로운 집을 취득한 날로부터 60일(상속 6개월) 이내에 해당 시·군·구에 신고·납부하여야 하며, 이 기한을 넘기면 신고(20%) 및 납부(1일 1만분의 3) 불성실 가산세를 부담합니다.
  • 지방교육세 및 농어촌특별세 : 취득세를 납부할 때 같이 납부합니다.
• 인지세
  • 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 정부 수입인지를 증서에 첨부하고, 증서의 지면과 인지에 걸쳐 작성자의 인장 또는 서명으로 소인하여야 합니다.
  • 주택의 경우 매매계약서 상 기재금액이 1억 원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.
  • 2015. 1. 1부터 인터넷 상("전자수입인지" 또는 "http://www.e-revenuestamp.or.kr")에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로 변경되었으며, 우표형태의 종이수입인지를 첩부·소인하는 방식은 폐지되어 사용할 수 없습니다.

 

 

▶ 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사

• 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세됩니다.
• 자금출처 소명은 어떻게 하나요?
  • 소명금액 범위
    • 취득자금이 10억 원 미만인 경우
      • 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 전체가 소명된 것으로 봅니다.
    • 취득자금이 10억 원 이상인 경우
      • 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.
  • 자금출처 인정 범위
    • 근로소득 : 총급여액 - 원천징수세액
    • 원천징수소득(이자,배당,기타소득 포함) : 총지급액 - 원천징수세액
    • 사업소득 : 소득금액 - 소득세상당액
    • 차입금 : 차입금액
    • 임대보증금 : 보증금 또는 전세금
    • 보유재산 처분액 : 처분가액 - 양도소득세 등
    • 현금, 예금 수증 : 증여재산가액
• 자금출처를 입증하지 못하면 무거운 세금부담이 따르게 됩니다.
  • 세법에서는 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다.
  • 따라서 조사결과 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.
  • 만약 사전에 신고하지 않았다면 10%~50%의 증여세뿐만 아니라 정상 신고한 때에 받을 수 있는 신고세액공제(5%)를 받지 못하고 오히려 가산세까지 부담하게 됩니다.

 

• 지방세법 시행령 다운받기 : Download!!!
• 국가법령정보센터 : http://www.law.go.kr/법령/지방세법

 

• 취등록세 간편 계산기 다운받기 by 터진수박 : Download!!!
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