부동산 주택 상가 오피스텔 토지 재산세 계산방법

 

▶ 재산세란?

• 재산세 : 일정일 기준(매년 6월 1일) 일정 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 세금.
• 재산세의 구성 : 재산세 + 도시지역분 + 지역자원시설세 + 지방교육세
• 공시가격평가 기관 및 평가일

구 분	토 지	단독주택	공동주택(아파트,연립,다세대)
공시일자	5월 30일	4월 30일	4월 30일
공시기관	시·군·구청	시·군·구청	국토교통부
공시가격 열람	시·군·구청 종합민원실

 

• 재산세 관련 세부사항

구 분	재산세
세금의 성격	지방세(시군구)
납세지	물건 소재지
납부기간	7월 16~31일 (건축물, 주택분의 2/1)
	9월 16~30일 (토지, 주택분의 2/1)
과세대상	토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기
과세기준일	6월 1일
공정시장가액비율	토지, 건축물 70%
	주택 60%
세 율	비례세
	누진세: 토지-3단계(인별부과)
	주택-4단계(주택별 부과)
부가세	지방 교육세 20%
상환	토지: 150%
	주택: 105%(공시가격 3억원 이하), 110%(공시가격 3억 초과 ~ 6억 이하), 130%(공시가격 6억원 초과)
소액징수면제	2천원 미만 면제
분할납부	납부세액이 500만원 초과시
물 납	납부세액이 1,000만원 초과시
신고가능	고지서납부(신고납부 불가능)

 

 

▶ 재산세 계산 방법

• 계산식
  • 과세표준 금액 : 공시지가액 x 공정시장가액 비율
  • 재산세 : 과세표준 금액 x 세율
  • 도시지역분 : 과세표준금액 x 0.14%
  • 지역자원시설세 : 지역자원시설세 과세표준 금액 (건물시가 표준액) x 지역자원시설세율
  • 지방교육세 : 재산세 x 20%
  • 납부해야 할 최종 재산세 : 재산세 + 도시지역분 + 지역자원시설세 + 지방교육세
• 예를 들어, 공시지가 8억원 주택을 소유하고 있다면. (시가로 약 10 ~ 12 억원)
  • 과세표준 금액 : 공시지가액 8억 x 공정시장가액 비율 80% (2019년 재산세 납부할 경우) = 6억 4,000만원
  • 재산세 : 과세표준 금액 6억 4,000만원 x 세율 0.4% (과세표준 3억 초과) - 누진공제 63만원 = 193만원
  • 도시지역분 : 도시지역분 과세표준금액이 만약 2억이 나왔다고하면, 2억원 x 0.14% = 28만원
  • 지역자원시설세 : 지역자원시설세 과세표준 금액 대략 1억 5,000만원으로 가정 x 지역자원시설세율 0.12% (6,400만원 초과) + 49,100 = 15만 2,300원
  • 지방교육세 : 재산세 193만원 x 20% = 38만 6,000원
  • 납부해야 할 최종 재산세 : 재산세 193만원 + 도시지역분 28만원 + 지역자원시설세 15만 2,300원 + 지방교육세 38만 6,000원 = 274만 8,300원

 

▶ 공정시장가액비율

• 실제 재산세에 적용되는 공정시장가액 비율은 전년도 기준율로 계산식에 반영된다.
• 예를 들면, 2019년도 재산세에 반영되는 공정시장가액비율은 2018년도 기준율인 80% 입니다. 따라서 2020년 공정시장가액비율인 90%는 2021년 재산세에 반영됩니다.

공정시장가액비율	적용비율
2017년 공정시장가액 기준율 - 주택	60%
2018년 공정시장가액 기준율 - 주택	80%
2019년 공정시장가액 기준율 - 주택	85%
2020년 공정시장가액 기준율 - 주택	90%
공정시장가액비율 (일반건축물 및 토지)	70%

 

▶ 재산세 과세표준 세율

• 주택 재산세 과세표준 세율 원래 계산 방법은 아래와 같습니다.

주택 재산세 과세표준	재산세율
6,000만원 이하	0.1%
6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	6,000만원 초과 금액의 0.15% + 6만원
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	1억 5,000만원 초과 금액의 0.25% + 19만5,000원
3억원 초과	3억원 초과 금액의 0.4% + 57만원

 

• 주택 재산세 과세표준 세율표를 좀 더 쉽게 계산하면, 아래와 같이 계산하면 됩니다.

주택 재산세 과세표준	재산세율	공제금액
6,000만원 이하	0.1%	-
6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	0.15%	30,000
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%	180,000
3억원 초과	0.4%	630,000

 

• 사업용 건물의 부속토지(별도 합산과세 대상 토지)

상가, 토지 재산세 과세표준	재산세율	추가 과세 금액
2억원 이하	0.2%	0
2억원 초과 ~ 10억원 이하	0.3%	40만원
10억 초과	0.4%	280만원

 

• 상가 재산세 표준시가 (건물분) 

상가 재산세 표준시가 (건물분)	재산세율
금액에 상관없이 일괄 적용	0.25%

 

• 나대지 (종합합산과세 대상 토지)

나대지 (종합합산과세 대상 토지)
나대지 재산세 과세표준	재산세율
5,000만원 이하	0.2%
5,000만원 초과 ~ 1억원 이하	0.3%
1억 초과	0.5%

 

• 그 외

그 외
나대지 재산세 과세표준	재산세율
5,000만원 이하	4.0%
5,000만원 초과 ~ 1억원 이하	0.5%
1억 초과	0.3%

 

 

▶ 지역자원시설세란?

• 지역자원시설세 : 지역자원을 보호, 개발하고, 지역균형개발사업에 필요한 재원 확보 및 그 밖의 공공시설에 필요한 비용을 충당하기 위하여 부과하는 세금

지역자원시설세 과세표준	재산세율
600만원 이하	0.04%
600만원 초과 ~ 1,300만원 이하	600만원 초과분 x 0.05% + 2400원
1,300만원 초과 ~ 2,600만원 이하	1,300만원 초과분 x 0.06% + 5,900원
2,600만원 초과 ~ 3,900만원 이하	2,600만원 초과분 x 0.08% + 13,700원
3,900만원 초과 ~ 6,400만원 이하	3,900만원 초과분 x 0.1% + 24,100원
6,400만원 초과	6,400만원 초과분 x 0.12% + 49,100원

 

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