부동산 주택 상가 오피스텔 토지 양도소득세 계산방법

 

 

▶ 양도소득세란?

• 집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 지방소득세를 신고·납부하여야 합니다.
• 양도소득세는 주택의 수, 보유 기간, 미등기 전매 여부 등에 따라 6%~62%의 세율로 과세되며,
• 양도소득세 신고, 납부시에는 양도소득세액의 10%에 상당하는 지방소득세도 함께 신고, 납부 하여야 합니다.

 

▶ 양도소득세 계산 방법

• 계산식
  • 과세 대상 금액(9억원 이상인 고가 주택인 경우 9억 초과분에 대해서 과세) : (매도금액 - 매수금액- 필요경비비) x (매도금액 - 9억원) / 매도금액
  • 과세 표준 금액 : 과세 대상 금액 - 장기특별공제금액 - 2,500,000원(기본공제)
  • 납부세액 : 과세 표준 금액 x 양도소득세 누진 세율 - 누진공제액
  • 지방소득세 : 납부세액의 10% = 납부세액 x 0.1
  • 양도소득세 : 납부세액 + 지방소득세
• 예) 1세대 1주택자가 7억원에 매입한 조정지역 주택을 2년간 거주하고 3년이 되는날 10억원에 매도할 경우 매도 차익 계산 방법
  • 매수가 : 7억원, 매도가 : 10억원
  • 필요경비비 : 1,000만원 (부동산 중계수수료, 취등록세, 채권차손금액, 법무사 비용 등)
  • 매도가가 9억원이 넘은 10억원이므로 9억원 이상인 금액 1억원에 대해 양도소득세 과세 대상입니다.
  • 과세 대상 금액 : (매도금액 10억원 - 매수금액 7억원 - 필요경비비 1,000만원) x (매도금액 10억원 - 9억원) / 10억원 = 2,900만원
  • 과세 표준 금액 : 과세 대상 금액 2,900만원 - (장기특별 공제 세율 %) x (과세 대상 금액 2,900만원) - 기본공제 금액 250만원 = 1,954만원
  • 1,954만원에 대한 누진 세율 : 15% (1,200만원보다 크며 4,600만원 이하)
  • 누진 공제액 : 108만원
  • 납부할 양도소득세 : 1,954만원 x 15% - 108만원 = 1,851,000원
  • 지방소득세 (양도소득세의 10%) : 185,100원
  • 매도 차익 : (매도금액 10억원 - 매수금액 7억원) - 양도소득세 185만 1,000원 - 지방소득세 18만 5,100원 = 2억 9,796만 3,900원

 

 

▶ 2019.1.1일부터 적용되는 양도소득세 장기보유 특별공제율

• 양도소득세 과세 표준

보유기간	1세대 1주택자	1세대 다주택자(비조정지역)	1세대 다주택자(조정지역)	상가, 토지 등
1년~3년 미만 보유시	0%	0%	0%	0%
3년 이상~4년 미만 보유시	24%	6%	0%	6%
4년 이상~5년 미만 보유시	32%	8%	0%	8%
5년 이상~6년 미만 보유시	40%	10%	0%	10%
6년 이상~7년 미만 보유시	48%	12%	0%	12%
7년 이상~8년 미만 보유시	56%	14%	0%	14%
8년 이상~9년 미만 보유시	64%	16%	0%	16%
9년 이상~10년 미만 보유시	72%	18%	0%	18%
10년 이상~11년 미만 보유시	80%	20%	0%	20%
11년 이상~12년 미만 보유시	80%	22%	0%	22%
12년 이상~13년 미만 보유시	80%	24%	0%	24%
13년 이상~14년 미만 보유시	80%	26%	0%	26%
14년 이상~15년 미만 보유시	80%	28%	0%	28%
15년이상~ 보유시	80%	30%	0%	30%

 

• 조정대상 지역

조정 대상 지역
시,도	해당 지역
서울특별시	서울시 모든 지역
부산광역시	기장군,남구,동래구,부산진구,수영구,연제구,해운대구
경기도	고양시,과천시,광명시,남양주시,성남시,하남시,화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구에 한함)
세종특별자치시	가람동,고운동,나성동,다정동,도담동,대평동,반곡동,보람동,새롬동,소담동,아름동,어진동,종촌동,한솔동
	금남면: 집현리
	연기면: 누리리,산울리,세종리,한별리,해밀리
	연동면: 다솜리,용호리,합강리

 

▶ 보유 기간에 따른 양도소득세 누진 공제액

• 미등기 주택 : 과세표준의 70% (장기보유특별공제 적용 안됨)
• 조정대상지역 내 1세대 2주택자(기본세율+10%), 1세대 3주택자(기본세율+20%)
  • 둘이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것으로 함
• 국민의 주거생활 안정을 위해 2년 이상 보유한 1세대 1주택에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.
• 1세대 1주택의 양도소득세 비과세
  • 1 세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세 됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 제외됩니다.
  • 취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다.
• 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다.
  • 임대주택으로 등록(세무서 및 시,군,구)하여 임대의무기간 충족한 주택
  • 조정대상지역 지정일(2017.8.2.)이전 취득한 주택
  • 조정대상지역 지정일(2017.8.2.)이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 (단,계약금 지급일 현재 무주택자에 한함)
• 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유 등을 하지 않았거나 일시적 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세 됩니다.
• 양도소득세 누진세율 및 누진 공제액 (주택, 조합원 입주권만 해당)

보유기간	과세표준액	1세대 1주택자 세율 (%)	1세대 2주택자 세율 (%)	1세대 3주택자 세율 (%)	누진공제액
1년 미만	전구간	40%	50%	60%	0
1년 이상	0원 ~ 1200만원 이하	6%	16%	26%	0
	1200만원 초과 ~ 4600만원 이하	15%	25%	35%	1,080,000
	4600만원 초과 ~ 8800만원 이하	24%	34%	44%	5,220,000
	8800만원 초과 ~ 1억5000만원 이하	35%	45%	55%	14,900,000
	1억5000만원 초과 ~ 3억 이하	38%	48%	58%	19,400,000
	3억 초과 ~ 5억 이하	40%	50%	60%	25,400,000
	5억 초과	42%	52%	62%	35,400,000

 

 

• 양도소득세 누진세율 및 누진 공제액 (상가, 오피스텔, 토지, 분양권만 해당)

보유기간	과세표준액	세율 (%)	누진공제액
1년 미만	전구간	40%	0
1년 이상	1200만원 이하	6%	0
	4600만원 이하	15%	1,080,000
	8800만원 이하	24%	5,220,000
	1억5000만원 이하	35%	14,900,000
	3억원 이하	38%	19,400,000
	5억원 이하	40%	25,400,000
	5억원 초과	42%	35,400,000

 

▶ 필요경비 인정항목과 불인정 항목

필요경비 인정항목	필요경비 불인정 항목
1.취득세, 등록세 등	1.벽지,장판교체 비용
2.법무사, 세무사 수수료	2.싱크대,주방기구 교체비
3.공인중개사 중개수수료	3.옥상방수공사비
4.경매컨설팅비용, 경매사이트 지급수수료	4.변기공사비 및 타일 교체비
5.샷시설치, 발코니확장, 방확장 공사 비용	5.페인트 및 방수공사비
6.난방시설 교체비용(보일러 등)	6.보일러 수리비용
7.매입한 채권의 매각차손금액	7.외벽 도색비용
8.경락대금에 불포함된 대항력있는 전세보증금	8.경매 취득시 세입자 명도 비용
9.소유권확보 소송비용, 화해비용	9.임차인 퇴거 보상비용
10.토지초과이득세 및 개발,재개발부담금	10.은행 대출시 감정비, 근저당 설정 말소관련 비용
11.상하수도 배관공사	11.금융기관 대출금 지급이자
12.장기할부조건 연부이자	12.고가 샹들리제 등 구입 비용
13.부동산 매각 광고료	13.세입자에게 지출한 철거 비용
14.올림픽선수촌아파트 기부금	14.경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금
15.경매 취득시 유치권 변제금액(판결문첨부)	15.택지초과소유부담금
16.건축허가취소의 행정소송 비용	16.장기할부조건 연체이자
17.사해행위 소송 시 국가화해 비용	17.경매 낙찰금 지연에 따른 이자
18.토지개량을 위한 장애철거 비용	18.매매계약 해약으로 인한 위약금
19.불법건축물 철거비용	19.경품아파트 원천징수 소득세
20.묘지이장비(세금계산서)	20.토지 취득 시 학교법인 기부금
21.대신 지급한 매수인 등기비	21,아파트중도금 선납 시 할인 비용
22.대신 지급한 전매도인의 양도소득세	22.취득세의 납부지연가산세, 연체료
23.양수인이 부담한 부가가치세(비사업용)	23.주택청약예금의 이자상당액
24.양수인 부담한 양도자의 연체료	24.수목재배 비용
25.학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금	25.오피스텔 비품 구입비
26.이축권 취득비용	26.토지의 하자를 이유로 지급한 비용

 

▶ 기타 세금 계산 방법

• 양도소득세 간편 계산기 다운받기 by 터진수박 : Download!!!

 

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org