▶ 분묘기지권도 소멸 청구가 가능하다

• 2015.07.23일 대법원 2015다206850 판결로 인해 분묘기지권도 지료를 2년 이상 연체할 경우 소멸 청구가 가능하게 되었다.
• 당연하게 생각되는 상식적인 일이었지만, 기존의 판례로 인해 토지 소유권자들은 타인 또는 주인이 없는 분묘가 있을 경우, 지료가 있다 하더라도 받을 수 없었으며 해당 토지에 대해 어떠한 권리 행사를 할 수 없었으나, 이 판례로 가능하게 되었다.

▶ 판례 요약

• 판시사항 : 자기 소유의 토지 위에 분묘를 설치한 후 토지의 소유권이 경매 등으로 타인에게 이전되면서 분묘기지권을 취득한 자가, 판결에 따라 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해졌음에도 책임 있는 사유로 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상의 지료지급을 지체한 경우, 새로운 토지소유자가 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 분묘기지권자가 판결확정 후 지료지급 청구를 받았음에도 지료지급을 지체한 경우에만 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있는지 여부(소극)

• 판결요지 : 자기 소유의 토지 위에 분묘를 설치한 후 토지의 소유권이 경매 등으로 타인에게 이전되면서 분묘기지권을 취득한 자가, 판결에 따라 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해졌음에도 판결확정 후 책임 있는 사유로 상당한 기간 동안 지료의 지급을 지체하여 지체된 지료가 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이 되는 경우에는 민법 제287조 를 유추적용하여 새로운 토지소유자는 분묘기지권자에 대하여 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다. 분묘기지권자가 판결확정 후 지료지급 청구를 받았음에도 책임 있는 사유로 상당한 기간 지료의 지급을 지체한 경우에만 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있는 것은 아니다.

• 이유 : 상고이유를 판단한다. 자기 소유의 토지 위에 분묘를 설치한 후 그 토지의 소유권이 경매 등에 의하여 타인에게 이전되면서 분묘기지권을 취득한 자가, 판결에 의하여 그 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해졌음에도 그 판결확정 후 책임 있는 사유로 상당한 기간 동안 지료의 지급을 지체하여 지체된 지료가 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이 되는 경우에는 민법 제287조를 유추적용하여 새로운 토지소유자는 그 분묘기지권자에 대하여 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 분묘기지권자가 판결확정 후 지료지급 청구를 받았음에도 책임 있는
  사유로 상당한 기간 동안 지료의 지급을 지체한 경우에만 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있는 것은 아니다. 원심은, 그 채택 증거에 의하여 피고는 2013. 2. 20. 이 사건 분묘기지권에 관하여 2009. 4. 17. 이후의 지료를 지급하라는 판결을 받아 그 판결이 그 무렵 확정되었음에도 지료를 지급하지 아니하다가 원고가 2013.11. 26. 이 사건 소로써 분묘기지권의 소멸을 청구하자 2013. 12. 17.에 이르러서야 위 판결에서 지급을 명한 지료 상당의 돈을 공탁한 사실을 인정한 후, 피고는 위 판결확정 후 상당한 기간 동안 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였으므로 원고의 분묘기지권 소멸청구의 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 피고에게 송달된 2013. 12. 12. 그 분묘기지권이 소멸되었다고 판단하였다. 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 분묘기지권의 존속, 판결에서 정한 지료의 지급지체로 인한 분묘기지권의 소멸청구 등에 관한 법리를 오해하거나 지료지급 청구 및 위 확정판결의 지료 결정 여부에 관하여 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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▶ 토지분할을 하는 이유

• 매각을 용이하게 하기 위해 (큰 필지의 토지의 경우 한번에 구매할 매수자가 나타나기 어렵기 때문에, 작게 분할하여 매각한다.)
• 토지의 활용도를 높이고 가치를 상승시키기 위해. (개발, 건축 등)

▶ 토지분할시 지역별, 조건별 최소 허용 면적 기준표

• 토지분할시 작게 분할되는 면적을 기준으로 한다.

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▶ 유치권 신고를 하지 않고 컨테이너 및 유치권 현수막만 설치한 경우

• 이 사건의 경우 원고가 지속적으로 목적물을 점유하지 않았으며, 경매개시절차 전에 유치권 신고도 하지 않은 상태였다.

▶ 유치권 성립 요건

• 타인 소유의 물건에 대한 채권이어야 한다.
• 채권이 물건 자체에 대하여 발생한 채권이어야 한다. (보증금 반환 채권은 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다)
• 변제기가 도래한 채권이어야 한다.
• 유치권자는 목적물을 점유하고 있어야 한다. (끊기지 않고 지속적인 점유만 해당)
  • 점유는 유치권 성립요건 이지만 (민법362조) 존속요건이다(민법328조)
  • 직접,간접점유 모두 인정된다. (제3자가 권리자를 위해 점유하는 것도 인정된다.)
• 유치권에 대한 배제특약이 없어야 한다.

▶ 판결문 (전주지법 2020. 4. 8. 선고 2019가합288 판결)

[유치권확인의소] 항소[각공2020상,459]

【판시사항】

갑 유한회사가 을로부터 택지개발 공사를 도급받았는데, 그 후 공사대상 토지를 비롯한 그 일대의 부동산에 관한 임의경매절차가 진행되어 병 유한회사가 위 각 부동산의 소유권을 취득하자 갑 회사가 병 회사를 상대로 을과 도급계약을 체결한 후 준공을 하였으나 공사대금을 변제받지 못하여 을로부터 위 각 부동산에 관한 점유를 이전받고 유치권을 취득하였다고 주장한 사안에서, 제반 사정에 비추어 갑 회사가 위 각 부동산에 관하여 타인의 간섭을 배제할 정도로 계속 점유하여 왔다고 인정하기 어렵다고 한 사례

【판결요지】

갑 유한회사가 을로부터 택지개발 공사를 도급받았는데, 그 후 공사대상 토지를 비롯한 그 일대의 부동산에 임의경매절차가 진행되어 병 유한회사가 위 각 부동산의 소유권을 취득하자 갑 회사가 병 회사를 상대로 을과 도급계약을 체결한 후 준공을 하였으나 을이 공사대금을 변제하지 못하여 을로부터 위 각 부동산에 관한 점유를 이전받고 유치권을 취득하였다고 주장한 사안이다.

갑 회사가 위 각 부동산의 일부 위에 컨테이너를 설치하고 유치권 행사 관련 현수막을 게시한 사실은 인정되나 이후 위 각 부동산의 분양을 위하여 유치권 행사 관련 현수막 등을 철거하였다가 임의경매절차 개시 이후에 다시 현수막과 컨테이너 등을 설치한 점, 집행관이 임의경매절차에서 위 각 부동산의 점유 현황을 조사하고 작성한 부동산현황조사보고서에는 현장에서 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계가 미상이라고 기재되어 있고 유치권과 관련된 기재는 찾을 수 없는 점, 따라서 갑 회사가 설치한 컨테이너와 현수막은, 갑 회사의 계속적·배타적 점유가 아닌 단지 일시적으로 위 각 부동산을 점유하는 것과 같은 형식적 외관을 표시하기 위한 용도로 사용된 것으로 보이는 점, 갑 회사가 임의경매절차에서 유치권 신고를 하지 아니한 점 등에 비추어 갑 회사가 위 각 부동산에 관하여 타인의 간섭을 배제할 정도로 계속 점유하여 왔다고 인정하기 어렵다고 한 사례이다.

【참조조문】

민법 제320조 제1항, 제328조

【전 문】

【원 고】 유한회사 나린개발 (소송대리인 법무법인 호림 담당변호사 정제훈)

【피 고】 농업회사법인 유한회사 씨앤푸드 (소송대리인 변호사 임동은)

【변론종결】2020. 3. 25.

【주 문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 678,340,000원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 있음을 확인한다.

【이 유】

1. 기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2, 18, 34호증, 을 제1 내지 6호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 2012. 7. 11. 소외인으로부터 분할 전 전북 임실군 (지번 1 생략) 대 622㎡ 및 (지번 2 생략) 전 8,296㎡에 관한 택지개발 공사를 대금 7억 원에 도급받았다.

나. 위 소외인은 2012. 9. 17. 별지 목록 제2, 3, 20항 기재 각 토지를 매수하여 다음 날 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 위 분할 전 전북 임실군 (지번 1 생략) 대 622㎡는 2013. 1. 11. 별지 목록 제4, 18, 19항 기재 각 토지로, 위 분할 전 (지번 2 생략) 전 8,296㎡는 같은 날 별지 목록 제1, 5 내지 17항 기재 각 토지로 각 분할되었다.

라. 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 근저당권자인 동김제농업협동조합은 2016년경 이 법원에 2016타경8195호로 이 사건 각 부동산에 관한 부동산임의경매(이하 ‘이 사건 임의경매절차’라 한다)를 신청하였는바, 이 법원은 2016. 7. 11. 경매개시결정을 하였고, 같은 날 전주지방법원 임실등기소 접수 제6061호로 그 기입등기가 마쳐졌다.

마. 피고는 2018. 1. 16. 이 사건 임의경매절차에서 이 사건 각 부동산을 매수하여 소유권을 취득하였고, 전주지방법원 임실등기소 2018. 1. 16. 접수 제356호로 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 피고는 이 법원에 원고 등을 상대로 이 사건 각 부동산에 관하여 승용차 1대, 콘크리트 구조물 2개를 수거하라는 취지의 업무방해금지가처분 신청을 하였고(2018카합1082호), 이 법원은 2019. 3. 8. 원고 측의 이 사건 각 부동산에 관한 점유사실이 인정되지 아니한다는 점을 들어 원고 측의 유치권 주장을 배척하고 피고의 위 신청을 인용하는 결정을 하였다.

2. 본안전항변에 관한 판단

피고는, 원고의 이 사건 확인의 소는 원고의 권리 또는 법률상 지위에 대한 위험이나 불안을 제거하는 유효·적절한 수단이라고 할 수 없으므로 확인의 이익이 없어 부적법하다고 항변한다.

확인의 소에 있어서 확인의 이익은 그 대상인 법률관계에 관하여 당사자 사이에 분쟁이 있고, 그로 인하여 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정된다(대법원 1994. 11. 22. 선고 93다40089 판결 등 참조).

살피건대, 이 사건 각 부동산의 소유자인 피고가 관련사건 등에서 원고를 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 원고의 유치권이 존재하지 아니한다고 다투고 있고, 유치권에 의한 부동산의 형식적 경매를 신청하는 경우 유치권의 존재에 관한 확인판결이 필요할 수 있는 이상, 원고로서는 피고를 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 유치권 존재의 확인판결을 받는 것이 그의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안·위험을 제거하는 유효·적절한 수단이다. 따라서 원고는 피고를 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 유치권 존재의 확인을 구할 법률상 이익이 있다. 피고의 위 항변은 이유 없다.

3. 본안에 관한 판단

가. 원고의 주장

원고는, 이 사건 각 부동산의 전 소유자였던 소외인과 도급금액 총 9억 원의 ○○호 택지개발에 관한 공사도급계약을 체결하고 2013. 1.경에 준공을 하였으나, 공사대금을 대부분 받지 못하여(미지급 공사대금 678,340,000원 상당) 소외인으로부터 이 사건 각 부동산에 관한 점유를 이전받고 유치권을 취득하였다고 주장한다.

나. 관련 법리

민법상 유치권을 주장하기 위해서는 먼저 ‘타인의 물건을 점유한 자’에 해당하여야 하고(민법 제320조 제1항), 민법상 유치권 성립의 요건이 되는 물건에 관한 점유라고 함은 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하는 것으로서, 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이지만, 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계가 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 한다(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1602 결정, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결 등 참조).

한편 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하므로(민법 제328조), 목적물을 점유하는 것은 유치권의 성립요건이자 존속요건으로서 그 점유가 단절되지 않고 계속 유지되어야 한다.

다. 이 사건의 경우

갑 제5, 16호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2015. 4.경 이 사건 각 부동산의 일부 위에 컨테이너를 설치하고 유치권 행사 관련 현수막을 게시한 사실은 인정된다.

그러나 갑 제1, 2, 18, 34호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 ① 원고는 2015. 7. 2. 이후에 이 사건 각 부동산의 분양을 위하여 유치권 행사 관련 현수막 등을 철거하였다가 이 사건 임의경매절차 개시 이후에 다시 현수막과 컨테이너 등을 설치한 점, ② 집행관이 이 사건 임의경매절차에서 2016. 7. 25. 이 사건 각 부동산의 점유 현황을 조사하고 작성한 부동산현황조사보고서에는 현장에서 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계가 미상이라고 기재되어 있고 유치권과 관련된 기재는 찾을 수 없는 점, ③ 따라서 원고가 설치한 컨테이너와 현수막은, 원고의 계속적·배타적 점유가 아닌 단지 원고가 일시적으로 이 사건 각 부동산을 점유하는 것과 같은 형식적 외관을 표시하기 위한 용도로 사용된 것으로 보이는 점, ④ 원고가 이 사건 임의경매절차에서 유치권 신고를 하지 아니한 점, ⑤ 피고가 이 사건 임의경매절차에서 2018. 1. 16. 이 사건 각 부동산을 매수하여 같은 날 소유권이전등기를 마친 점 등을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 각 부동산에 관하여 타인의 간섭을 배제할 정도로 계속 점유하여 왔다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 목록: 생략]

판사   남현(재판장) 남궁주현 곽지영

• 판결문 받기 : 전주지법 2019가합288
• 원문 출처 블로그  : 이시훈 변호사 - https://blog.naver.com/gardener84/221992050119

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▶ 사업자등록번호로 찾기

• 일반적으로 사업장관리번호는 사업자등록번호 + 0 으로 구성되어 있습니다.
•  사업자번호가 011-22-33333이라면 마지막 숫자뒤에  0을 하나 더 붙이면 된다.
  • 사업자번호 뒤에 붙는 숫자가 0, 2, 4, 6 중에 하나이며, 대부분의 기업은 4대 보험에 가입하기 때문에 90%이상 0이 붙는다고 합니다.
• 즉, 사업장관리번호는 : 011-22-333330

▶ 근로복지공단에 검색하기

• 근로복지공단에 접속하여 아래와 같이 사업자명을 입력하고 해당 사업자를 관할하는 기관을 선택하여 검색합니다.
• 근로복지공단 사이트 : https://www.kcomwel.or.kr/kcomwel/paym/insu/srch.jsp

▶ 국민건강보험료 고지서에서 확인

• 국민건강보험의 보험료 고지서 영수증에 사업장관리번호가 같이 적혀 있습니다.

• 고지서가 없는 경우 각 기관에 문의
  • 건강보험 : ☎ 1577-1000
  • 국민연금 : ☎ 국번없이 1355
  • 고용/산재 : ☎ 1588-0075

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▶ R&D 투자 등을 통한 지역전략산업 육성

• 상용차, 인공지능 등 지역의 전략산업 투자로 선제적 시장 확보와 함께 미래 먹거리 마련
  • 전북 상용차 혁신성장 및 미래형 산업 생태계 구축(0.2조원) : 핵심기술 고도화, 개발기술 상용화 위한 기반조성 및 관련 기업육성
    • 사업내용 :
      • 미래차 시장확보 및 고도화를 위한 융복합 기술(23개 과제) 개발
      • 장비대여, 연구·생산공간 지원 등
    • 사업효과 : 국가 주력산업인 자동차 분야의 핵심기술 확보로 미래차 부품시장 선점 및 수입차량 대체 등 산업경쟁력 회복
  • 광주 인공지능 중심 산업융합 집적단지 조성(0.4조원) : 연구․데이터․창업 인프라 조성, 융복합 R&D지원 및 창업보육프로그램 운영
    • 사업내용 :
      • 인공지능 특화 집적단지(인프라) 조성(기업동, 실증동, 데이터센터)
      • 산업융합형 R&D(자동차·헬스케어·에너지 등 분야 기술개발)
      • 기업창업 지원(창업기업 730개 육성 등)
    • 사업효과 : AI활용 생산과정 최적화, 비용절감 및 신산업 창업 유도
  • 전남 수산식품수출단지(0.1조원) : 수산식품 생산·유통·연구 지원으로 수산식품의 고부가치화
    • 사업내용 : 해조류 수산물 가공기설, 냉동·냉장창고 등 조성
    • 사업효과 : 수산물 수출역량 제고를 통해 지역경제 활성화 제고
• 전국단위의 R&D사업(14개 시·도)을 지원하여 지역 경쟁력 제고
  • 지역특화산업육성+(1.9조원) : 시·도별 48개 “지역희망 주력산업” 지정 → 해당분야 지역 중소기업에 R&D 지원
    • (예 : 부산 지능정보서비스, 광주 디지털생체의료, 강원 레저휴양지식서비스 등)
    • (지역희망 주력산업) 지자체 주도로 총 48개 융복합(제조+ICT, 제조+서비스) 지역별 주력산업분야 선정(시도별 2∼4개 분야)
    • 사업내용 : 중소기업(10인이하) 상용화 R&D(2년 3～5억원) 및 지역우수기업(50인이하) 성장견인 R&D(2년 6억원) 지원
    • 사업효과 : 지역주력산업 중소기업의 기술혁신을 촉진하여 지역기업 육성 및 지역일자리를 창출하고 자생 가능한 지역산업생태계 조성
  • • 스마트 특성화 기반구축(1.0조원) : 시·도별 55개 “국가전략산업” 지정 → 산업별 거점센터 구축으로 기존산업 고도화 지원
    • (예 : 전북 스마트농생명, 충북 반도체 융합부품, 대구 전기자율차 등)
    • (국가전략산업) 지역수요, 경쟁 우위 등을 고려하여 역량 강화가 필요한 55개 사업 분야 선정(시도별 3∼4개 분야)
    • 사업내용 : 기구축 거점센터(295개)중 스마트특성화 산업(55개) 거점으로 선정된 센터의 고도화 지원(센터당 60억원내외)
      • 센터별로 장비보강, 시제품 제작 및 인력양성 등 수행
    • 사업효과 : 국가전략산업별 지역거점 고도화로 산업경쟁력 혁신

▶ 지역산업을 뒷받침할 도로·철도 등 인프라 확충

• 산업단지 밀집지역 등의 물류 네트워크 구축으로 화물운송의 효율화와 함께 근로자 등의 출·퇴근 시간 단축 등
  • 석문산단 인입철도(0.9조원) : 충남 서북부 산단(석문, 당진1철강 등)에 인입 철도를 건설, 서해선(’20년 완공)과 연계하여 광양항 등 전국으로 화물운송
    • 사업구간 : 당진 합덕∼송산∼석문산단, 31km
      • 석문산단∼대산항 구간은 향후 국가철도망 구축계획 반영시 예타대상으로 선정 추진
    • 사업효과 : A제철의 경우, 철도역까지 거리가 43km → 3km로 축소
  • 대구산업선 철도(1.1조원) : 대구국가산단 등 산업단지와 연결하는 철도망 건설로 도시철도 등과 연계하여 화물운송 및 근로자 출·퇴근 등 편의제고
    • 사업구간 : 서대구역∼대구산업단지, 34km
    • 사업효과 : 기존 도로 이용시 73분 → 철도 38분으로 단축
  • 울산 외곽순환도로(1.0조원) : 경부선, 동해선과 국도 31호선 연결 간선도로 신설로 도심 교통혼잡을 해소, 미포국가산단 등 18개 산업단지 연계강화에 따른 물류비 절감 등으로 지역산업 기반조성
    • 사업구간 : 울산시 두서면∼강동동, 25km, 4차로
    • 사업효과 : 울산시 두서면∼강동동 50분 → 20분으로 단축
  • 부산신항∼김해 고속도로(0.8조원) : 부산신항과 주변 고속도로(중앙선, 남해선)를 연결하는 고속도로 신설로 물류비용 절감에 따른 지역기업 경쟁력 제고
    • 사업구간 : 부산시 송정동∼김해시 불암동, 14km, 4차로
    • 사업효과 : 부산신항∼김해 30분 → 10분으로 단축
• 도서지역과 내륙 연결 등을 통해 해안선 관광벨트 조성
  • 서남해안 관광도로(1.0조원) : 서남해안 연륙‧연도교 구축으로 도서지역 생활여건을 개선, 해안‧섬 관광 수요 증대에 따른 지역경제 활성화에 기여
    • 사업구간 :
      • 신안 압해도∼목포 율도‧달리도∼해남 화원면, 13km, 2∼4차로(총사업비 0.43조원)
      • 여수 화태도-월호도-개도-제도-백야도, 12km, 2차로(총사업비 0.53조원)
    • 사업효과 :
      • (압해∼화원) 천사대교(’19개통, 압해∼암태)와 연계, 서남권 해안관광벨트 연결
      • (화태∼백야) 고흥(우주센터)-여수(한려해상공원) 간 최단거리 접근 가능한 해상도로망 완성(여수시 10개 섬과 고흥군 연결)
  • 영종~신도 평화도로(접경지역)(0.1조원) : 영종도와 옹진 신도간 연도교 구축, 인천공항과 신도 등 3개 도서간 관광도로 연결로 지역활력 제고
    • 사업구간 : 인천시 영종도∼옹진군 신도, 3.5km, 2차로
    • 사업효과 : 영종↔신도 연도교 건설시, 영종(인천공항)-신도-시도-모도 연륙효과
• 새만금 항공 인프라 조성으로 국·내외 교류, 민간투자 유치 촉진
  • 새만금 국제공항(0.8조원) : 전북지역내 글로벌 비즈니스 국제공항 조성
  • 군산공항을 새만금내 공항부지로 이전·확장
    • 사업내용 : 전북권 국제공항 조성
    • 사업효과 : 인접 국가와의 접근성 향상으로 글로벌 비즈니스 중심지로의 도약 기반 마련, 민간투자 유치 촉진 및 MICE·관광 등 연관산업 활성화 기대

▶ 전국 권역을 연결하는 광역 교통·물류망 구축

• 수도권과 영남내륙을 2시간대로 연결하고, 기존 경부축에 대응하는 강호축 구축을 본격화하여 X축 국가철도망 초석 마련
  • 남부내륙철도(4.7조원) : 수도권(경부고속철도 등)과 경·남북 내륙 연결하는 김천~거제간 고속 간선철도 구축
    • 사업구간 : 김천∼거제, 172km
    • 사업효과 : 서울∼거제 4시간 30분 → 2시간 40분대로 단축
  • 충북선 철도 고속화(1.5조원) : 호남선과 강원권을 연결하는 충북선 청주공항~제천간 고속화 철도망 구축(직선화 등 선형개량)
    • 사업구간 : 청주∼제천, 88km
    • 사업효과 : 목포∼강릉 5시간 35분 → 3시간 30분으로 단축
• 충청과 경북지역을 연결하는 동서 제4축 고속도로를 완성하고 수도권과 강원의 간선 도로망을 확충
  • 세종∼청주 고속도로(0.8조원) : 세종시와 청주를 연결하는 고속도로 신설로 동서4축(대산∼당진∼영덕) 완성 및 세종시 접근성 향상
    • 사업구간 : 세종시 장군면∼청주시 남이면, 20km, 4차로
    • 사업효과 : 세종∼청주 32분 → 12분으로 단축
  • 제2경춘국도(0.9조원) : 남양주와 춘천간 대체 간선도로 신설로 교통혼잡을 해소하여 강원지역 접근성 향상에 따른 관광수요 유발 등 지역경제 활성화 유도
    • 사업구간 : 남양주시 화도읍∼춘천시 서면, 33km, 4차로
    • 사업효과 : 남양주∼춘천(첨두시) 50분 → 25분으로 단축
• 전국의 주요 고속철도가 통과하는 핵심구간의 병목현상 해소
  • 평택~오송 복복선화(3.1조원) : 경부와 호남고속철도가 합류하고 KTX, SRT가 교차하는 병목구간에 고속철도 복선 추가 건설
    • 사업구간 : 평택∼오송, 46km
    • 사업효과 : 선로용량 확대로(190→380회) 운행 횟수 증가, 대기시간 감소 등 고속철도 서비스 향상

▶ 지역주민의 삶의 질 개선

• 지역여건을 고려한 환경 및 전문의료 및 설치
  • 제주 공공하수처리시설 현대화(0.4조원) : 지역주민 및 관광객 증가에 따른 하수처리시설 용량 확대 및 지하화로 도시기반시설 개선
    • 사업내용 : 용량 증설(13만㎥/일 → 22만㎥/일), 지하화
  • 울산 산재전문 공공병원(0.2조원) : 중증 산재환자 전문 치료 및 직업병 분야 R&D 기능이 구비된 지방거점 공공의료 인프라 구축
    • 사업내용 : 300병상, 16개 진료과, 연구소
    • 사업효과 : 양질의 재활의료서비스 제공 및 지역거점의료기관 역할 수행
• 교통혼잡 완화, 도로·철도 이용의 안전성과 효율성 강화
  • 대전도시철도 2호선(트램)(0.7조원) : 대전시 5개구 전역을 순환하는 트램 건설
    • 사업구간 : 정부청사∼서대전∼가수원∼정부청사, 37km
    • 사업효과 : 도로 위주의 교통패턴을 변화
  • 도봉산 포천선(접경지역)(1.0조원) : 도시철도 7호선을 접경지역인 포천까지 연장하여 경기 북부 외곽에 철도서비스 제공
    • 사업구간 : 옥정∼포천 건설, 19km
      • 도봉산∼옥정구간은 설계중
    • 사업효과 : 강남까지 출·퇴근 시간이 150분→ 70분으로 단축
  • 동해선 단선 전철화(0.4조원) : 비전철로 공사 중인 포항~동해 구간을 전철화하여 부산~강릉까지 고속 운행
    • 사업구간 : 포항∼동해, 179km
    • 사업효과 : 동해선 全구간(부산∼강릉)을 환승 없는 일관된 운송체계 구축
  • 국도 위험구간 등(1.2조원) : 급경사, 선형불량 등 도로위험 개선, 차로 수 불균형에 따른 병목구간 해소 등으로 국도의 간선기능 강화
    • 사업구간 : 道별 1개 사업, 총 126km(8개 사업)

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• 보도자료 : http://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000026657&menuNo=4010100

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▶ 조정대상지역 추가 지정

• 수도권의 수원시 팔달구와 용인시 수지구·기흥구는 금년에도 높은 집값 상승세를 보이고 있고,
  • 수원 팔달 월간(%):(9월)0.38(10월)0.63(11월)0.71(3개월)1.73,(6개월)2.54,(1년)4.08
  • 용인 수지 월간(%):(9월)1.59(10월)1.57(11월)1.04(3개월)4.25,(6개월)5.00,(1년)7.97
  • 용인 기흥 월간(%):(9월)1.47(10월)1.35(11월)0.93(3개월)3.79,(6개월)5.20,(1년)5.90
• 앞으로 GTX-A노선 착공, GTX-C노선 예비타당성조사 통과(’18.12), 인덕원-동탄 복선전철, 신분당선 연장 등으로 인한 시장 불안요인이 존재하여 조정대상지역으로 신규 지정한다.
• 이에 따라 해당지역에는 세제강화(다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 적용 등),금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용, 1주택이상 세대 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금지 등), 청약규제 강화 등이 적용된다.

▶ 조정대상지역 일부 지역 해제

• 부산 7개 지역과 남양주를 포함한 조정대상지역을 검토한 결과,
  • 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장(일광면)
• 집값이 안정세며 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 부산진구,남구, 연제구, 기장군(일광면)을 조정대상지역에서 해제하고,
  • 청약경쟁률이 여전히 높은 동래구, 거주여건이 우수한 반면 향후 준공물량이 적은 해운대·수영구는 해제 시 과열 재연우려가 있어 유지하고, 해당지역에 대한 시장모니터링을 지속 시행한다.
  • 동래구 청약경쟁률 : (’18.6)동래3차SKVIEW12.3:1 (’18.9)동래래미안아이파크17.3:1
  • 연평균준공예정물량(’19∼’22,만호):해운대0.19,수영0.21vs.부산진0.55,남구0.69,기장0.31
• 조정대상지역 해제 후 시장 과열방지를 위해 기존 부산 조정대상지역 7개 區·郡 내에서 청약 시 거주민 우선공급을 강화(거주기간 3개월→1년, ’19.1월말 부산시 고시 개정)하고,
  • 현재 부산시조정대상지역내에서분양하는주택에대해서는부산시에서3개월 이상 거주한 자에게 우선공급을 시행하고 있음(’15.8∼)
  • 부산시 각 區·郡별 투기단속대책반도 가동하여 실수요 중심의 주택시장이 정착될 수 있도록 할 계획이다.
• 남양주시는 수도권 주택시장이 아직 안정세가 확고하지 않은 상황이며, 왕숙지구 개발 및 GTX-B 등 교통개선 계획의 영향을 살펴볼 필요가 있어 조정대상지역을 유지하며, 향후 시장동향에 대한 추가적인 모니터링을 시행할 예정이다.
  • 남양주 월간(%) : (10월) 0.03 (11월) 0.05 (8.2대책 이후 누적상승률) 0.44

▶ 수도권 택지개발지역, 지방광역시 등에 대한 상시 모니터링 강화

• 이와 함께 최근 국지적 상승세인 대구, 광주, 대전 등 지방광역시와 지난 12월 19일에 발표한 인천계양, 과천 등 수도권 택지 개발지역 및 GTX 역사(驛舍) 예정지 등은,
• 주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등의 모니터링을 강화하여 과열이 발생하거나 확산될 우려가 있는 경우 규제지역으로 지정하고, 지자체 합동 현장점검 등을 시행하여 투기 수요를 철저히 차단해나갈 계획이다.

▶ 조정지역의 분양권 및 입주권 전매 제한 기간

▶ 투기지역, 투기과열지역, 조정지역 현황 (2019.01월 기준)

▶ 지정지역에 따른 규제 내용

▶ 대출 규제

• 서민, 실수요자 중 투기지역 또는 투기과열지구인 경우 : 부부 연소득 7000만원이하(생애 최초 8000만원 이하), 집값 6억 이하
• 서민, 실수요자 중 조정대상 지역인 경우 : 부부 연소득 6000만원이하(생애 최초 7000만원 이하), 집값 5억 이하

▶ 대출 규제 차트

• LTV 규제 ("해당없음"은 90%로 표기함)

• DTI 규제 ("해당없음"은 90%로 표기함)

 

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▶ 투기지역, 투기과열지역, 조정지역 현황 (2019.01월 기준)

▶ 조정지역의 분양권 및 입주권 전매 제한 기간

▶ 지정지역에 따른 규제 내용

▶ 대출 규제

• 서민, 실수요자 중 투기지역 또는 투기과열지구인 경우 : 부부 연소득 7,000만원이하(생애 최초 8,000만원 이하), 집값 6억 이하
• 서민, 실수요자 중 조정대상 지역인 경우 : 부부 연소득 6,000만원이하(생애 최초 7,000만원 이하), 집값 5억 이하

▶ 대출 규제 차트

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▶ 2차 수도권 주택공급 계획 총괄

• 규모 : 100만㎡이상 4곳(12.2만호), 100만㎡이하 6곳, 10만㎡이하 31곳
  • 대규모는 남양주(1,134만㎡), 하남(649만㎡), 인천계양(335만㎡), 과천(155만㎡)
    • 서울 경계로부터 거리 : 1기 신도시(5km), 2기(10km), 3기 신규택지(2km)
    • 대부분 훼손되거나 보존가치가 낮은 그린벨트
  • 중소규모는 국공유지(24곳), 유휴 군부지(4곳), 장기미집행 공원부지(4곳) 등
• 지역 : 서울(32곳, 1.9만), 경기(8곳, 11.9만), 인천(1곳, 1.7만)
  • 서울지역은 서울시가 24곳, 1.5만호 사업 제안 및 시행(SH 등)
  • 서울시 내 1차 발표 포함 미공개 지구 8곳(7.5천호)도 이번에 공개
• 시행자 : 15.5만호 중 지자체 참여비율은 91%로 지역 참여형으로 진행

▶ 남양주 왕숙

• 위치 : 남양주시 진접·진건읍, 양정동 일원
• 면적 : 1,134만㎡(343만평 = 269만평[왕숙1] + 74만평[왕숙2])
• 호수 : 66,000호(53천호[왕숙1] + 13천호[왕숙2])
• 사업시행자 : 한국토지주택공사, 남양주도시공사
• 교통대책 : 지구계획 수립 과정에서 교통대책 및 개발구상 변경가능
  • GTX-B 역/진접선 풍양역 신설 및 Super-BRT*(10km, 수소버스) 연결
    • * 지하도로, 교량 등으로 교차로 구간에서 정지 없이 이동(전용 BRT)
  • 별내선 연장(별내역~진접선, 3.0km) 지원(광역교통부담금 900억원 투자)
  • 경의중앙선 역 신설(왕숙2지구), 주변 상습정체교차로 입체화(3개소)
    • (입체화 교차로) 구리시 토평삼거리, 남양주시 가운사거리·삼패사거리
  • 왕숙천변로 신설(6km, 8차로), 지방도383(4km)/국지도86 확장( 5km)
  • 수석대교 신설(1.0km, 남양주 수석동~하남 미사동)
  • GTX-B 역 신설을 통해 서울역 15분, 청량리역 10분 소요
  • 왕숙천변로 및 수석대교 신설로 서울(잠실)접근 시간 평균 15분 단축
• 개발구상 : 왕숙1은 경제중심도시, 왕숙2는 문화예술중심도시로 조성
  • GTX-B 역 중심으로 자족용지 약 140만㎡ 조성(☞판교제1테크노 2배)
    • 자족용지에 도시첨단산단(29만㎡)*, 기업지원허브**을 조성하여 기업유치
      • * 지방세인 취득세 50%, 재산세 35%(5년간) 감면 등 세제 혜택 제공
      • **저렴한임대공간,창업컨설팅·교육,Open-lab등을지원하는공공주도창업플랫폼
    • - 자족용지 인근에 창업주택 등을 배치하여 직주근접 환경 마련
  • 왕숙천(폭 130m)과 연계 수변복합문화마을*, 에너지자족마을 조성
    • * 생태하천 활용 복합상업, 복합문화공간 조성
  • 왕숙2는 문화예술마을, 청년문화공간 등 조성
    • 청년 예술촌*, 로스터리 카페거리 등 테마가 있는 문화거리 조성
      • *청년계층을위한문화예술공간및창업공간을마련·제공하여도시활력제고
• 남양주시 자체 계획
  • 스마트그리드 산업을 중심으로 ESS(에너지 저장시스템), 정보통신/사물인터넷/미래형자동차,R&D단지,부품산업등첨단산업기업유치․조성
  • MICE 산업을 중심으로 산업방송업체, ENT 기업, 문화예술 창작단지,청년 연극단지 등 공연장 설치, 문화예술컨벤션센터 등을 연계 추진

• 진접읍

• 진건읍

• 양정동

▶ 하남 교산

• 위치 : 하남시 천현동, 교산동, 춘궁동, 상·하사창동 등 일원
• 면적 : 649만㎡(196만평)
• 호수 : 32,000호
• 사업시행자 : 한국토지주택공사, 경기도시공사
• 교통대책 : 지구계획 수립 과정에서 교통대책 및 개발구상 변경가능
  • 서울도시철도3호선 연장(10km), 역사신설(지구 내 2, 감일지구 1)
  • 서울～양평고속도로 先시공(감일~상사창IC, 5km, 도로공사와 비용정산)
  • 하남IC～상사창IC 도로 신설(5km, 하남IC 개선 및 상사창IC 신설)
  • 사업지～동남로(보훈병원) 도로(4km) 및 황산～초이간 도로(2.2km) 신설
  • 선동 IC 확장개선* 및 올림픽대로 확장(1km), 신팔당대교 착공
    • * 선동IC완전입체화및올림픽대로확장을통해미사지구내상습정체구간해소
  • 단지 내 BRT 신설(하남시청~사업지, 5km, 수소버스 운행)
    • 서울3호선 연장으로 수서역 20분/잠실역 30분 소요
  • 서울～양평고속도로 신설 등으로 서울접근 시간 평균 15분 단축
• 개발구상
  • 교통 편리한 북측에 자족용지 약 92만㎡배치(☞ 판교제1테크노 1.4배)
    • 자족용지 내 기업지원허브, 인근에 청년창업주택 등을 배치하여 기업유치
  • 광주향교 및 남한산성 등 문화재와 연계한 한옥마을, 백제문화 박물관, 역사문화공원/탐방로 조성
  • 부고속도로로 인해 단절된 남북생활권을 만남의광장(휴게소) 입체복합개발을 통해 효율적 도시공간 창출
  • 지구 내 덕풍천(폭 40m)과 연계한 친환경 주거단지 조성
• 하남시 자체 계획
  • 첨단기업과 4차 산업 스타트업이 공존하는 배후단지 조성(중소기업․창업지원센터 등 설치)
  • BIO 헬스 산업 유치 : 전문병원, 뷰티관련시설 및 실버산업 등
  • 스마트 모빌리티 산업육성 : 인공지능․자율주행, ICT 등 융복합단지 조성

• 천현동

• 교산동

• 춘궁동

▶ 인천계양 테크노 밸리

• 위치 : 인천광역시 계양구 귤현동,동양동,박촌동,병방동,상야동 일원
• 면적 : 약 335만㎡(101만평)
• 호수 : 17,000호
• 사업시행자 : 한국토지주택공사, 인천도시공사
• 교통대책 : 지구계획 수립 과정에서 교통대책 및 개발구상 변경가능
  • 인천1호선(박촌역) ∼김포공항역 신교통형 S-BRT 신설(8km)
    • * 지하도로, 교량 등으로 교차로 구간에서 정지 없이 이동(전용 BRT)
  • 국도39호선 확장(벌말로 9km, 4 →8차로), 연계도로 신설(1km)
  • 인천공항고속도로 IC 및 드림로 연계도로 신설*(1km)
    • * 검단지구 주민들 서울접근 10분 단축
  • 경명대로(계양IC～박촌교삼거리) 확장(1km, 4 →8차로)
  • 청라~가양간 BRT와 사업지 간 BRT 신설(2km)
    • ☞S-BRT와 주변 역사 연계로 여의도까지 25분 소요
  • 국도39호선 확장 및 IC 신설로 서울접근 시간 평균 15분 단축
• 개발구상
  • 용면적의 49%를 자족용지(약 90만㎡)로 조성(☞판교제1테크노 1.4배)
    • 자족용지의 2/3을 도시첨단산단(약 60만㎡)으로 중복지정
    • 기업지원허브*, 스타트업캠퍼스, 창업지원주택 등을 통해 기업유치
      • * 저렴한임대공간,창업컨설팅·교육,Open-lab등을지원하는공공주도창업플랫폼
    • 지구 남측 자족용지는 서운 1·2산단과 연계하여 조성
  • 인근 주민들도 이용할 수 있도록 박촌역 등 인근에 복합문화
    • 시설, 청소년미디어센터 등 문화소통시설을 집중 배치
    • 동양지구 등 인근 주민들도 보육편익을 누리도록 국공립 유치원 등을 지구 경계에도 배치
• 인천시 자체 계획
  • ICT·컨텐츠기업 유치 및 창업지원 등 계양테크노밸리 조기 활성화 지원
    • (종합문화복지센터 건립) 문화, 복지, 보건, 생활체육 등을 집적하여 청년친화형 산단 조성 및 근로자 지원프로그램(EPA) 도입
    • (The Dream(더 드림)촌 조성) 예비창업 마을, 창업 카페 원스톱서비스센터, 창업지식센터를 조성하고, 창업지원시설 집적화 및 시너지 창출

• 박촌동

• 상야동

• 동양동

▶ 과천

• 위치 : 과천시 과천동, 주암동, 막계동 일원
• 면적 : 155만㎡(47만평)
• 호수 : 7,000호
• 사업시행자 : 한국토지주택공사, 과천시, 경기도시공사
• 교통대책 : 지구계획 수립 과정에서 교통대책 및 개발구상 변경가능
  • GTX-C 조속 추진(’19년 초 기본계획 수립 착수)
  • 과천 ~ 우면산간 도로 지하화(2.7km)
  • 과천대로 ∼헌릉로 연결도로 신설(왕복 4차로, 4km)
  • 과천～송파간 민자도로 노선 확장·변경(3.4km, 추가사업비 부담)
  • 선바위역 복합환승센터(4호선과 광역버스 연계, 주차장 500면 설치 등)
  • 이수 ∼과천간 복합터널(5.4km, 타당성조사 중) 추진 지원
    • 남은 광역교통부담금 내 사용은 과천시와 협의하여 결정
  • ‘과천위례선’이 예타 등을 거쳐 확정될 경우 광역교통부담금을 투입하여 과천 주민들도 혜택을 볼 수 있는 방향으로 과천방향 노선을 연장하는 방안을 사업시행자와 국토교통부가 적극 협의
  • 도로 개선으로 고속터미널까지 약 15분, 양재까지 약 10분 단축
  • 지하철 4호선(선바위역)을 통해 사당까지 10분 이내 소요
• 개발구상
  • 가용면적의 47%를 자족용지(약 36만㎡)로 조성(☞지식정보타운 1.5배)
    • 4호선 역(선바위, 경마공원, 대공원) 주변에 자족용지 집중 배치
  • 서울대공원, 국립과천과학관 등과 연계한 복합쇼핑테마파크 조성
  • 양재천변 복합 친수공간 및 환경&창의교육형 물 순환테마파크* 조성
    • * 하수처리장 이전 및 고도화를 통한 상부공간을 테마공원 등으로 활용
  • 과천대로 지하화 등을 통한 구도심과의 녹지축 및 생활권 연계
• 과천시 자체 계획
  • 인공지능, 빅데이터, 사물인터넷 등을 기반으로 한 첨단지식산업센터 조성
  • 신지식 기반 의료·바이오 타운 조성
  • 국제교류 기반 글로벌 창업 및 연구 센터 조성
  • 기존 관광시설과 연계한 복합테마파크 조성

• 주암동

• 막계동

▶ 중,소규모 택지 조성방안

• 장기미집행 공원부지 활용 : 4곳, 12.4천호
  • 방식 : 도시공원으로 결정되었으나 지자체 재원부족 등으로 오랫동안 방치된 공원부지(‘20년부터 자동해제)와 연접부지를 활용
  • 미집행 공원부지의 70% 이상 공원으로 조성, 나머지 부지에 주택공급
  • 대상부지 : 부천역곡 지구 방치된 공원부지 공원 + 주택으로 조성
  • 대상부지 : 부천역곡(5.5천), 고양탄현(3천), 성남낙생(3천), 안양매곡(0.9천)
• 군 유휴부지 활용 : 4곳, 2.4천호
  • 방식 : 도심 내 이전 예정인 군부대 부지, 노후 군관사 등을 LH, SH 등 공공이 매입하여 공공주택 건설
  • 대상부지 : 대방 군 아파트 > 군 유휴부지 주택 단지로 조성
  • 대상부지 : 강서 군부지(1.2천), 군아파트(대방 3백, 공릉 3백, 강서 6백)
    • * 추가로 대방동 군부대 부지는 국방부가 내년 상반기까지 활용방안 마련
• 도심 국공유지 활용 : 17곳, 14.6천호
  • 방식 : 도심 내 국공유지를 LH, SH 등 공공에서 매입 또는 지방자치단체가 지방공사에 출자하여 공공주택 건설
  • 대상부지 : 서울의료원(삼성동) > 도심 유휴 국공유지 주택 단지로 조성
  • 대상부지 : 국유지(3곳, 2.2천), 공유지(12곳, 10.0천), 철도부지(2곳, 2.4천)ㅇ(
  • 국유지 : 노량진환경지원센터(1.9천), 석관동민방위(0.2천) 등
  • 시유지 : 서울의료원(0.8천), 동부도로사업소(2.2천) 등
  • 철도부지 : 수색역(2.2천), 금천구청역(0.3천)
• 공공시설 복합화 : 7곳, 0.5천호
  • 방식 : 노후 저층 공공시설을 공공시설 + 공공주택으로 복합개발
  • 대상부지 : 신촌동주민센터> 도심 노후 공공시설 주택 + 공공시설 복합화
  • 대상부지 : 양녕 청석 한누리 주차장(3개소 0.1천), 신촌동 천호3동 주민센터(2개소 0.2천), 동북권 혁신센터(0.1천) 등
    • 별도물량 : 용적률/용도지역 상향 : 서울시는 3만호 이상 추정
  • 방식 : 서울시 내 상업지역 주거 용적률 상향*, 역세권 용도지역 상향**을 허용하고 증가 용적률의 50%를 임대주택으로 공급
    • * 상업지역 : 400% → 600%, 준주거지역 : 400% → 500%, 3년간 한시적 적용
    • ** 역세권 반경250m내입지,규모등일정요건만족시준주거→상업등으로용도지역상향
    • 청년주택의경우 성과를 보아가며 건설가능한역세권 범위(현재350m)확대검토

▶ 추진일정

• 대규모/중규모 택지
  • 12.19일 주민공람 시작, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회심의 등을 거쳐 ’19년 하반기 지구지정 완료
  • ’20년 지구계획 수립 및 보상 착수 →’21년 주택공급 개시
• 소규모 택지 (지구지정 불필요)
  • 설계 등을 거쳐 ‘19년부터 순차적으로 주택사업승인 등 절차 진행
  • 착공 → ’20년 주택공급 개시
• 2차 신규택지 연도별 주택 공급 계획(천호)

▶ 투기방지 및 원주민 재정착률 제고방안

• 투기방지 방안
  • 개발예정 지역 및 GTX 등 광역교통시설 확충 지역 일대의 집값 지가변동, 토지거래량 등을 모니터링하고, 주민공람 공고 즉시 개발행위 제한* 및 불법행위 방지**
    • * 주택지구내 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지 형질 변경 등 행위 제한
    • ** 항공사진, 현장관리인력 등을 통해 불법 지장물 설치 및 투기행위 예방·단속
    • 대규모 택지 주변지역 등은 토지거래허가구역*을 조기 지정
      • * 최대 5년간 토지소유권 및 지상권 등 투기성 토지거래를 차단(연장가능)
    • 개발예정지역 인근 집값 상승시 규제지역을 추가지정하고 필요시 주택구입 자금조달계획서 집중점검 및 세무조사 실시
  • 투기성 거래 또는 난개발 등 우려시 관계기관 합동 투기단속반을 운영하고, 지자체와 협의하여 개발행위 허가제한지역* 지정
    • * 3년간 건축물, 토지형질변경 등 행위제한(2년 연장가능)
• 원주민 재정착률 제고방안
  • 대토보상 활성화를 위해 선택범위 확대* 및 토지이용계획 상 우량블록 등 주민 선호도를 고려하여 대토 대상지역 확정
    • * (현행) 당해 사업지구에 조성한 토지로 한정
    • (개선) 사업자가 사업 중인 동일 또는 인접한 시 군 구內 사업지구까지 확대
    • 대토보상 선택시 대토 가능면적 확정 등을 통해 불확실성을 축소하고, 대토리츠* 활성화 등을 통해 주민 참여형 개발 추진
      • * 대토 보상자들이 리츠에 출자 →리츠사업자가 공동주택 등 개발
  • 원주민 임시 거주지에 행복주택, 10년 임대 추가(기존 국민임대만 허용)
    • 사업시행자가 사업지구 사무원, 현장관리원 등으로 고용

▶ 수도권 광역교통망 개선방안

• 중추망 조기 구축 및 교통망 효율성 제고
  • 급행․간선 중심의 중추망(Backbone Frame) 조기 구축
  • TX(수도권광역급행철도)-A, C 노선, 신안산선 조기 착공
    • *신안산선,’19년착공/GTX-C,’19.初 기본계획착수
  • GTX-B, 신분당선 연장(광교∼호매실), 계양-강화 고속도로 등 신속 추진
    • * GTX-B, 계양-강화고속도로 : ’19년 예타완료 추진
  • 신분당선 연장 : 입주민 재원분담사업에 대한 제도개선을 통해 신속추진
  • 외곽순환고속도로 등 순환망 확충으로 접근성 향상
  • 1외곽 상습정체구간 정비*(‘17년∼), 제2외곽 전 구간 개통 추진(∼‘25년)
    • *서부(서창～김포), 동부(판교～퇴계원) 병목구간 복층화 등 검토
  • 존 순환철도망 활용(미연결구간 일부 정비), 도심 접근성 강화
  • 위례트램(남부), 7호선 연장(북부) 등을 신속 추진하고 3호선 연장
    • (서북부) 등 추진을 검토하여 광역인프라 취약 지역 보완
• 대중교통 사각지대 해소
  • 환승센터와 연계하여 수요가 있는 지역에 M-버스 원활히 공급
    • * (서북부) 수색역 인근, (서부) 김포공항역 인근, (서남부) 선바위역 인근,ㅜ(동북부) 하남-강일-남양주권, (동남부) 청계산역 인근 등 검토 가능
  • 준공영제를 통한 광역버스 조기 투입으로 입주 초기 불편 해소
  • 버스 경쟁력․정시성 확보를 위해 전용 S-BRT 구축
    • *(Super BRT)전용차로,우선신호체계적용등지하철 시스템을버스에도입한전용BRT
  • 차내 혼잡도 완화 및 수송 용량 확대를 위해 2층 버스 도입 확대
    • * 차내 혼잡이 심한 버스노선부터 우선 도입을 검토
•  광역교통 통합․조정 전담기구 설립 및 제도 개선
  • 대도시권광역교통위원회(’19.3월 출범) 중심으로 핵심사업 신속 추진
  • 지연 중인 교통개선사업 이견 조정 등을 통한 추진력 확보
  • 광역교통개선대책 분담금 사업에 대해 제도 개선 등 신속 추진 강구
  • 광역교통개선대책 수립기준 개선 등으로 ‘선교통, 후개발’ 강화
    • *인접개발 경계기준 및 개발사업 누적 면적·인구 기준 재수립 방안 등

▶ 수도권 철도 중추망 및 복합환승센터 구축(안)

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▶ 서울시 용도지구 재정비 20181206

• 서울시가 건축물을 지을 때 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 토지이용규제인 ‘용도지구’ 재정비를 추진한다. 지정 당시의 목표를 달성해 규제의 실효성이 사라졌거나 타 법령과 유사‧중복되는 용도지구를 통‧폐합해 불합리한 토지이용 규제를 없애고 시민 불편을 최소화한다는 목표다.
  • 이번 용도지구 재정비는 복잡하고 세분화된 용도지구 체계를 통·폐합하는 내용을 골자로 개정된 ｢국토계획법｣('17.4.18. 개정, 18.4.19. 시행)에 따른 것이다.
• 서울시는 이와 같은 내용의 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’에 대해 6일(목)부터 14일 간 주민열람 공고 및 관계부서 의견조회를 실시한다. 이후 시의회 의견 청취, 서울시 도시계획위원회 심의‧의결 등을 거쳐 내년 4월 최종 고시한다는 계획이다.
• 이번에 우선폐지를 추진하는 4개 용도지구는 ▴김포공항주변 고도지구(80.2㎢) ▴특정용도제한지구(5.7㎢) ▴시계경관지구(0.7㎢) ▴방재지구(0.2㎢)다.
  • 김포공항주변 고도지구 : 공항시설 보호와 비행기 이착륙시 안전을 위해 지난 '77년 4월 당시 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐다. 지정면적은 80,2㎢로 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%다. 현재 타 법령(｢공항시설법｣)이 규제한 높이를 준용해 운영되고 있어 중복규제로 용도지구 폐지를 추진한다.
    • ｢국토계획법｣상 고도지구는 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고 한도를 규제할 필요가 있는 지구다.
  • 특정용도제한지구(학교) : 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육사 주변('72.8.)과 서울대 주변('70.3.) 2개 지구(5.7㎢)에 지정됐다. 50여 년이라는 시간이 지나면서 개발 등 도시 여건이 변화했지만 서울시내 56개 대학 중 두 곳에만 특정용도제한지구가 지정돼 타 대학교 주변지역과의 형평성 문제가 대두돼왔다. 또, ｢교육환경법｣이 정한 ‘교육환경보호구역’과도 유사한 중복규제다.
    • 특정용도제한지구는 '41년 ｢조선시가지계획령｣에 따라 ‘교육 및 연구지구’로 지정됐고 '92년 ｢도시계획법｣이 개정되면서 ‘학교시설보호지구’로 변경됐다. 올해 ｢국토계획법｣ 개정으로 ‘특정용도제한지구’로 명칭이 변경됐다.
  • 시계경관지구 : 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 '77년 서울-경기 접경지역 3개 지구(양천구 신월동 일대, 금천구 시흥동 일대, 송파구 장지동 일대) 총 0.7㎢가 지정됐다. 시는 최근 서울-경기 인접도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고, 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획(자연녹지지역 등)으로도 가능한 만큼 폐지를 추진한다는 계획이다.
  • 방재지구 : 풍수해 등 재해예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 상습침수구역 5개소(노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동), 0.2㎢가 지정됐다. 방재지구로 지정해 상습침수구역을 재건축‧재개발 구역으로 지정, 정비사업을 통해 침수방지대책을 함께 추진하려는 취지였다. 다만, 일부 지역은 정비사업을 통해 당초 지정 목적인 침수방지를 달성했지만 2개소는 정비사업 구역을 해제해 방재지구 지정의 실효성이 사라진 상태다. 서울시는 ｢자연재해대책법｣에 근거해 시 전역의 침수피해 예방을 위해 ‘풍수해 저감 종합계획’도 수립, 자연재해위험개선지구를 지정‧운영 중이다.

▶ 김포공항주변 고도지구 지정현황

• 지정목적 : 공항시설의 보호와 비행기 이착륙의 안전 도모
• 위 치 : 김포공항 주변 (강서·양천·구로·영등포·금천·관악구)
• 지정면적 : 80,193,000㎡ (서울시 고도지구 전체면적의 89.47%)
• 최초지정 : ‘77.4.27 (서울지방항공청 요청으로 지정, 서고시 제120호)
• 행위제한 : ｢공항시설법｣에 따른 장애물제한표면 ｢공항시설법｣ 제2조 제14호 항공기의 안전운항을 방해하는 지형․지물 등의 장애물 설치를 제한하는 표면
  높이제한 등
• 장애물 제한표면 현황

▶ 특정용도제한지구(학교) 지정현황

• 지정목적 : 학교의 교육환경을 보호 유지
• 지정현황 : 2개 지구, 5,738,400㎡

• 행위제한 : 도시계획조례 제51조(특정용도제한지구안에서의 건축제한)
  • 면학분위기 조성, 환경저해시설, 위생저해시설, 기피시설 등 위한 입지제한
• 육사 주변

• 서울대 주변

▶ 시계 경관지구 지정현황

• 지정목적 : 도시의 무질서한 확산 방지 및 시계 양호한 주거환경 보호
  • 경관지구 : 경관 보전관리 및 형성위해 필요한 지구(국토계획법 제37조 제31항)
  • ※ 도시계획조례로 경관지구 세분하여 시계경관지구 신설 운영
• 지정현황 : 3개 지구, 704,367㎡

• 신월지구

• 시흥지구

• 세곡지구

▶ 방재지구 지정현황

• 지정목적 : 풍수해 등 재해 예방
  • ‘07.5 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 근거하여 지정한 재해관리구역이 폐지됨에 따라 도시관리계획(방재지구)로 대체
• 지정현황 : 5개소(노원, 성동, 구로), 203,670㎡

•  행위제한 : 별도 조례 미제정
  • 재해예방에 장애되는 조례로 정하는 건축물 불허(국토계획법 시행령 제75조)
• 완화규정(국토계획법 시행령 제83-85조)
  • 방재지구안 건축물 1층 전부 필로티로 할 경우 층수에서 제외
  • 재해저감대책 부합하게 재해예방시설 설치시 용적률 120%내 완화
• 노원구 월계동

• 성동구 용답동

• 구로구 개봉본동

▶ 서울시 용도지구 지정현황(표)

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• 보도자료 : http://spp.seoul.go.kr/main/news/news_report.jsp#view/275073

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▶ 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상이 제한되는 경우와 그렇지 않은 경우

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되지 않는 경우
  • 전세 계약을 체결 후에 임대사업자 등록 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신때에는 임대 보증금 5% 인상 제한에 해당되지 않습니다.
  • 따라서, 돌아오는 첫번째 임대차 계약 갱신때에는 임대인이 원하는 임대 보증금 인상을 요구 할 수 있습니다.
  • 단, 두번째 임대차 계약 갱신때에는 반드시 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다. (임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상 제한을 받게 됩니다.)

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되는 경우
  • 임대사업자 등록 후에 전세 계약 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신부터 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다.
  • 또한, 임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상폭을 제한받게 됩니다.

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▶ 2018.12.10일부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」개정 ․ 시행

• ’18. 12. 10부터는 투기과열지구 내 3억 이상의 주택 실거래 신고할 때 자금조달 및 입주계획서에 증여․상속금액을 기재하고, 주택담보대출 여부 및 기존 주택보유 여부*를 포함하여 신고해야 한다.
  • 국토교통부는 지난해 9월26일 투기과열지구의 3억 원 이상 주택 구입 시 부동산 실거래 신고를 할 때 자금조달 및 입주계획서 제출을 의무화 한 바 있다.
  • 기존 자금조달 및 입주계획서상 불분명하였던 증여·상속, 주택담보대출 등 주요 조달방법을 명확히 하고자, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」을 개정하여 주택취득자금 조달 및 입주계획서 신고서식을 개선하였다.
• 주택취득자금 조달계획서 신고항목 개선

▶ 주택취득자금 조달 및 입주계획서 관련 Q&A

• ‘18.12.10. 이전에 계약을 체결하였으나, `18.12.10일 이후에 신고하는 경우에도 변경된 자금조달계획서를 제출하여야 하는지? 변경 된 자금조달계획서 제출 기준일은?
  • 금회 개정된 자금조달계획서는 ’18.12.10. 신고(제출) 분부터 적용되며,‘18.12.10. 이전 계약 체결분이라 하더라도 ’18.12.10. 이후 신고하는 경우 개정 서식으로 작성하여 제출하여야 함을 유의
  • * 부칙제2조(적용례)에따라이규칙시행이후실거래신고하는경우부터적용
• 자금조달계획서 중 개선한 “증여·상속 등” 항목 작성은 왜 신설되었으며 작성방법은?
  • 새롭게 신설한 “증여·상속 등” 항목은 기존의 “현금 등 기타 항목”에 일부 포함되어 작성되었던 증여·상속 등의 자금을 분리하여, 이를 구체적으로 작성할 수 있도록 개정
  • “증여·상속 등” 에는 가족 등으로부터 증여받거나 또는 상속받아 조달하는 자금 등을 기입
• 기존 서식에서 자기자금의 “보증금 승계” 항목이 없어졌는데, 이 자금은 어디에 어떻게 작성하는지?
  • 기존의 자금조달계획서 상에서 자기자금으로 구분한 “보증금 등 승계”항목은 차입금등의 “임대보증금 등”으로 이동·변경됨
  • “임대보증금 등”에는 취득주택의 신규 임대차 계약 또는 매도인으로부터 승계하는 임대차 계약의 임대보증금 등 임대를 통해 조달하는 자금 등을 기입
• 주택담보대출 포함 여부 작성방법은?
  • “주택담보대출 포함 여부 ([ ]포함 [ ]미포함)” 항목은 금융기관 대출액이 있는 경우에 해당 부분에 √ 표시
    • 금융기관 대출액이 없는 경우에는 작성을 필요로 하지 않음
    • 금융기관 대출액이 있고, 금융기관 대출액에 주택담보대출이 포함되어 있는 경우에는 포함으로 표시 ([√]포함 [ ]미포함)
    • 금융기관 대출액이 있고, 금융기관 대출액에 주택담보대출이 없는 경우(신용대출 등)에는 미포함으로 표시 ([ ]포함 [√]미포함)
• 기존 주택 보유여부 작성방법은?
  • “기존 주택 보유 여부”항목은 취득하려는 주택에 대해 주택담보대출을 이용하여 자금을 조달하려는 경우에만 작성
  • * 개정서식의 주택담보대출포함여부에서 ‘[√]포함’으로 작성한 경우에만 작성
  • “기존 주택 보유 여부”에서 ‘[√]보유’로 표시를 한 경우 기존 주택 보유 수를 작성
    • 기존 주택의 보유 건수에는 ①금번 신고하려는 주택은 제외하고, ② 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권 등)와 주택 지분소유 등*을 포함하며 이를 각 건별로 산정하여 작성
      • * 2개의 주택에 대해 각각 50% 지분을 보유한 경우 2건으로 작성
• 회사지원금·사채 등 작성방법은?
  • “회사지원금·사채 등”항목은 기존의 “사채 등”의 항목을 구체화하여 명칭을 변경한 것으로 기존과 동일하게 작성하고,
  • 금융기관 이외의 법인, 개인사업자 등으로부터 차입을 통해 조달하려는 경우에도 “회사지원금·사채 등” 항목에 이를 기입

▶ 자금조달계획서 작성 시 참고사항

▶ 작성 대상 지역

• 투기지역, 투기과열지구내에 있는 주택을 구매시에만 해당됩니다. (분양권 및 입주권도 해당됩니다.)
  • 서울시전 지역
  • 경기도 과천, 성남시 분당구, 광명시, 하남시
  • 대구시 수성구
  • 세종특별자치시
• 주택 매수 실거래가 3억원 이상일 때 작성합니다. (주택 매수가격이 3억원 이하이면 작성할 필요가 없습니다만, 투기과열지구내에 3억원 이하 주택은 최근 거의 찾아보기 힘듭니다.) → 아래 "자금출처 배제 기준" 참조
• 주택이 아닌 오피스텔이나 근린생활시설(상가)는 작성할 필요가 없습니다.
• 매매 계약 체결 날짜 기준으로 60일 이내에 제출해야합니다.
• 공동 명의일 경우, 공동명의자 숫자대로 각각 작성하여야하며, 공동명의자가 작성한 금액들을 합산한 금액이 주택 매수 금액과 일치해야 합니다.
• 해당 주택이(매수한 부동산 주소지) 위치한 지역의 구청의 "부동산 정보과"로 가서, 민원 접수실에 제출하시면 됩니다.

▶ 주의사항

• 일반적으로 공인중개사를 통하여 주택을 매수하였을 경우, 공인중개사에서 주택 실거래가 등록시에 같이 제출합니다. 다만, 공인중개사는 제출만 해줄뿐, 해당 문서에 대한 책임은 전적으로 매수자에게 있으므로, 꼼꼼히 확인 후 제출해야합니다.
• 미신고시 과태료 500만원이 부과되며, 허위 신고시 취득가액의 2%의 벌금을 내야합니다.
• 이 서류는 말 그대로 "계획서"이기 때문에, 분양권이나 입주권 그리고 주택매매시에 향후 전세나 월세를 놓을 경우 정확한 보증금을 모르기때문에, 대략적으로 예상되는 보증금을 적어놓으면 됩니다.
• 만약 공동명의로 매수할 경우 공동명의자 모든 사람이 각각 작성해야합니다. (예 : 10억원 주택을 5명이서 공동 매수시, 5명이 각각 작성하여 총 5부의 자금조달 계획서를 제출해야합니다.)
• 부부 공동명의로 매수시 지분이 각각 50%일 경우, 모든 자금 (대출, 현금, 예금, 부동산 매도액 등)이 정확히 매수 금액의 50%으로 나누어서 기입해야 합니다.
  • 10억원 주택을 부부 공동명의로 50% 나눌 경우, 부부 각각의 금융기관 예금액, 현금, 부동산 매도액, 대출액의 합산이 각각 5억이 되어야 합니다.

▶ 자금출처 배제 기준 (2018.04.02일 시행)

• 아래 기준에 해당되는 사람은 주택취득 자금조달 및 입주 계획서를 작성할 필요가 없습니다.

▶ 자금조달계획서 작성 예시

• 10억원 아파트를 기존 보유하던 주택 3억원 처분, 예금 3억원, 현금 1억원 및 대출 3억원으로 매수할 경우

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▶ 수도권 제2순환고속도로 포천~화도 구간 12월 첫 삽

• 연장 28.71km로 총 사업비 7,702억 원*을 투입하여 올해 12월 중 착공, 2023년 개통이 목표다.
  • 사업비 5,263억 원, 보상비 2,439억 원(‘07.1월 불변가격 기준)
• 포천~화도 고속도로는 건설 중인 파주~포천(‘23년 개통예정) 및 화도~양평 (‘20년 개통예정) 노선과 연계하여 수도권 제2순환고속도로의 동북부 구간을 완성함으로써, 서울외곽순환도로의 교통량을 분산하여 수도권 내부 교통 혼잡을 완화하고, 수도권 동북부지역의 고속도로 접근성을 향상하여 교통 불편 해소에 기여할 것으로 기대된다.
• 본 도로를 이용하여 포천시에서 남양주시까지 이동할 경우 기존도로에 비해 통행거리는 약 21km, 통행시간은 약 17분 정도 단축된다.
  또한, 포천～화도 고속도로는 수도권 동북부구간 고속도로와 연결하는 2개의 분기점(JCT)*을 설치해 도로 이용자의 수도권 접근이 용이하고, 포천시 내촌면을 직접 연결하는 내촌 나들목 등 5개의 나들목(IC)*을 설치하여 지역 주민이 고속도로를 편리하게 이용 할 수 있도록 계획했다.
  • 분기점(연결고속도로): 소흘(구리～포천), 차산(서울～춘천)
  • 나들목: 고모, 내촌, 수동휴게소(하이패스전용), 수동, 월산

▶ 포천-화도 고속도로 민간투자사업 노선도

▶ 수도권 고속도로 노선도

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▶ 주택시장 안정대책 주요 개편 내용 (2018.09.13)

• “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민 주거와 주택시장 안정에 전력
  • (종부세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택이상자․조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)
    • 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150→300%)
  • (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등
    • 정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 (종전주택 3→2년내 처분)
  • (주택임대사업자) 투기지역․투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화
    • 정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과․종부세 과세
  • (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를 통해 공급 확대
  • (조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정 (현 80% →연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화
  • (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등

▶ 종합부동산세 개편 (2019.01.01일부터 적용)

• 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세
  • (당초 정부안) 3주택이상 보유자만 추가과세
  • (수정안) 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상
    • 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자 대상
• 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상
  • (당초 정부안) 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 6억원 초과구간 +0.1∼0.5%p 인상
  • (수정안) 과표 3∼6억원 구간 신설
    • 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 3억원 초과구간 세율 +0.2∼0.7%p 인상
• 세부담 상한 상향조정
  • (당초 정부안) 현행 유지(전년도 재산세+종부세의 150%)
  • (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행(150%) 유지
    • 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련

▶ 주택구입 목적의 주택담보대출 관련 규제 (2018.09.14일부터 적용)

• 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0)
• 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 예외 허용
  • 추가 주택구입이 이사․부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용
    • 예외허용 사유
      • 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
      • 기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)
• 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지
  • 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용
  • 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용
    • 예외허용 사유 : 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
    • 기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허
• 주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • * 고가주택은 공시가격 9억원 초과
  • ** 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

• 아래사항에 해당되는 경우 예외 적용
  • 기존주택 매각 필요 : 기존주택 2년 이내 처분 조건
    • 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우
    • 1주택자가 결혼, 동거봉양(60세 이상 부모)을 위해 규제지역 내에서 주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우
    • 부득이한 사유(그 밖에 이에 준하는 것으로 인정되는 사유 포함)로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우(소득세법 시행세칙 제71조) 
      • ①학교 취학
      • ②근무상의 형편
      • ③1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
      • ④학교폭력으로 인한 전학
  • 기존주택 보유 인정 : 신규 주택으로의 전입 증명 등 (* 예 : 대출취급 전후, 3개월 이내에 전입증명원 제출 등)
    • ①부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가, ②부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 ‘내집마련’ 목적으로 규제 지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입후 세대분리 필요)
      • 규제지역(예 : 서울) 내 청년 및 서민의 주택금융을 활용한 주택구입 지원 필요 (편법 증여 등 문제는 조세행정 차원에서 대응)
    • 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우
    • 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우(단, 본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

▶ 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

• 1주택세대는 현행과 동일한 LTV․DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV․DTI 적용
  • 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)
    • (1주택세대) 연간 대출한도 미적용
    • (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용
• 생활안정자금목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • 1) 연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지로 제한
  • 2) 승인건은 연간한도 제한 없음
  • 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

• 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련
  • 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결
  • 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적
    • (예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과
    • 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한
  • 국토부가 금융회사에 주택소유시스템(HOMS)을 통해 일일단위로 주택 소유 여부 등을 확인․제공하고, 연내 시스템 고도화 추진
    • 차주가 대출신청시, 주택소유정보에 대한 열람을 동의한 경우에 한함

▶ 전세자금보증 및 대출 관련

• 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)
• 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공 →보금자리론 소득기준*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)
  • 기본(7천만),
  • 맞벌이신혼부부(8천5백만)
  • 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)
• 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공
  • 공적 전세자금(HUG, 주금공) 보증 제도 보완

• 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인
  • 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수
  • 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)
    • 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능
  • 규정개정 이전에 전세대출보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용
    • (주택보유요건 : 2주택이상자) 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용
    • (소득요건 : 1주택자) 당초 요건(소득요건 無)에 따라 허용

▶ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

• 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화 (소득세법 시행령 §159의3)
  • (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용
  • (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용
    • 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용
  • (적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
    • 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

• 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축 (소득세법 시행령 §155)
  • (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 양도세 비과세
  • (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자*는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세
    • 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자
  • (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
    • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

• (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
  • (2주택) 일반세율 + 10%p (3주택이상) 일반세율 + 20%p
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면
  • 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하
  • 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)
    •  ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용
  • 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)
• (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
  • 임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용
• (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 대출규제 강화

• 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 도입
  • (현행) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용
  • 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지
• 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지
  • 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용
• 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지
  • 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검
  • 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인
  • 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

▶ 임대차․매매와 자금조달계획서 변경

• 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선
  • 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과
• 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출․증여 등 조사 강화

• 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)
• 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지 의무 위반시 과태료를 상향
  •  「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)
• 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화
  • 임대등록 정보와 건축물대장･주민등록･재산세대장 등을 연계하여 보유･임대현황 파악
• RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

▶ 분양권 전매제한 기간 변경

• 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대
  • 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진
  • 무주택기간 요건 강화(분양권․입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)
  • 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨
• 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정
  • 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정
  • 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여
    • (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용
• RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진
• 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안
  • (1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년 / * 그 외 지역은 현행과 동일
  • (2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용

▶ 공정시장가액비율 상한 변경

• 부동산 등 자산에 대한 과세 지속 강화
  • 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정
    • (당초 정부안) 현행 80% →연 5%p씩 90%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%
    • (수정안) 현행 80% →연 5%p씩 100%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%, (’21) 95%, (’22) 100%
    • (적용시기) ’19.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
  • 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선
    • (현행) 유형별, 지역별, 가격별로 차이

▶ 미분양 관리지역 지정기준 완화 및 전세 보증금 반환제도 변경

• 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화 (5～10여곳 추가지정 전망), 지정시 최소 지속기간 연장(3→6개월)
  • (현행) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
  • (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
• 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환 보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입
  • 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등
• 전세보증금 반환보증 제도

• 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화
  • (예비심사 미흡 등급시) 분양보증 발급 거절, 3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급
  • (예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급
  • 분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점 →62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단
• 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절
• 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의착공 예정물량 사업시기 조정

• 다운받기 : Download!!!
• 보도자료 : http://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000019155&menuNo=4010100

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org

▶ 집주인(매도자)이 계약 파기할 경우 어떻게 해요?

• 집주인(매도자)이 계약 파기할 경우 : 일반적인 부동산 거래시 집주인(매도자)과 매수자가 매매 계약서 체결 후, 집주인(매도자)이가 계약을 파기하는 경우에는 매수자는 매도자에게 배액배상을 요구할 수 있습니다.
  • 예를 들어, 집주인(매도자)이 10억원에 집을 판다고 내놓고 매수자와 매매 계약 체결 후, 매도자의 어떤 이유로 계약 파기를 원할시에 매수자는 매도자에게 계약 파기로인한 배액배상금인 계약금 1억원의 2배인 2억원을 요구할 수 있습니다. (보통 이런 경우는 부동산 급등기에 고가의 주택 매매 계약시, 볼 수 있는 경우입니다.)
• 일반적인 경우 매수자가 배액배상을 받고 끝내지만, 법적으로는 계약이 체결되었으므로 매도자는 계약 완료를 해야됩니다.

▶ 매수자가 계약 파기할 경우 어떻게 해요?

• 매수자가 계약 파기할 경우 : 일반적인 경우라면 매수자가 계약금으로 보냈던 돈은 집주인(매도자)이 다 가지고 끝나는것이 대부분입니다. 결과적으로 매수자는 집값의 10% 금액인 계약금을 집주인(매도자)에게 주고 끝나는 상황입니다. 그러나 앞에 상황과 마찬가지로 법적으로는 계약금을 넣었다는것은 집 매수 절차를 시작한것이므로 매수를 진행해야 합니다.
  • 예를 들어, 집주인(매도자)이 10억원에 집을 판다고 내놓고 매수자와 매매 계약 체결 후, 매수자가 어떤 이유로 계약 파기를 원할시에 집주인(매도자)은 매수자에게 계약 파기로인한 계약금 1억원을 그대로 가지고 해당건을 마무리합니다.
• 계약금이 아닌 가계약금을 보냈는데 어떻게 하나요? : 민법에서 가계약도 계약과 동일한것으로 보고 있습니다. 따라서 계약을 취소하기 위해서는, 계약금 10%를 다 채워서 매도자에게 보내고 해당건을 마무리하던지 아니면 계약을 그대로 다 진행해서 매수해야 합니다. (참고글 : 가계약금도 계약으로 성립 또는 인정 되나요?)

▶ 가계약금 관련 대법원 판례 (2005다39594)

• 아래 판례는 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 판시하여 가계약이 중요부분이 확정된 조건부계약이라면 매매계약이 성립한 것으로서 위약시 가계약금을 돌려 받을 수 없다
• 판례는 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라고 판결했다 [ 2007다24930 ]
• 따라서 (가)계약서 작성시 임대차계약을 불이행할 경우 (가)계약금의 귀속여부를 특약사항으로 기재해놓아야 한다
• 특약 예시 _ 본 계약을 이행하지 않으면 가계약금은 즉시 반환하기로 한다 (반환 가능) / 본 계약 위약 시 기 불입된 계약금은 일체 반환하지 않기로 한다 (반환 불가)
• 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 [소유권이전등기] [미간행]
  • 【판시사항】
    • [1] 계약의 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도
    • [2] 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례
    • [3] 해약금에 관한 민법 제565조 제1항의 ‘이행을 착수할 때까지’의 의미
    • [4] 매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고, 그 자리에 제3자도 참석한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수하였으므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없다고 본 사례
  • 【참조조문】
    • [1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조, 제568조 [3] 민법 제565조 제1항 [4] 민법 제565조 제1항
  • 【참조판례】
    • [1] 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결(공1993하, 1999)
    • 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결(공1996상, 1667)
    • 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결(공1997상, 632)
    • 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결(공2001상, 966)
    • [3] 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결(공1993하, 1854)
    • 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결(공1994상, 1677)
    • 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(공1997하, 2345)
    • 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결(공2003상, 215)
• 【전 문】
  • 【원고, 피상고인】 윤춘원 (소송대리인 변호사 국윤호)
  • 【피고, 상고인】 윤성원 (소송대리인 변호사 진봉헌)
  • 【원심판결】 전주지법 2005. 6. 16. 선고 2004나4648 판결
• 【주 문】
  • 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
• 【이 유】
  • 상고이유를 판단한다
    • 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).
      원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.
      앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
    • 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다 ( 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조).
      원심은, 피고가 원고에게 이 사건 매매계약의 계약금 배액을 상환하고 위 매매계약을 적법히 해제하였다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 매매계약 당시 원고가 중도금 일부의 지급에 갈음하여 원고의 이희완에 대한 대여원리금채권을 피고에게 양도하기로 약정함으로써 위 계약 성립과 함께 위 채권은 양도되었고, 그 채무자인 이희완도 위 계약에 참석하였기 때문에 위 채권양도의 통지도 그 자리에서 이루어졌다고 봄이 상당하므로, 원고는 위 매매계약과 함께 그 채무의 일부 이행에 착수한 것이고, 따라서 계약금의 배액상환을 원인으로 한 피고의 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다고 판단하여, 피고의 위 주장을 배척하였다.
      위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 계약해제에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
    • 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
• 대법관 김능환(재판장) 김용담 박시환(주심) 박일환

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▶ 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 (2018.08.28)

• 투기지역 추가 지정
  • 최근 국지적 불안이 발생하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구를 부동산가격 안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정
    • 서울 內 투기지역(’17.8.3 지정) : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서
  • 서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정
  • 이에 따라 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용

• 투기과열지구 추가 지정
  • 기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정
  • 해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정
  • 이에 따라 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용

• 기존 투기과열지구 지정 유지
  • 서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과지구는, 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지
    • 청약경쟁률 : 힐스테이트 신촌(’18.6) 48 :1, 과천 센트레빌(’18.5) 27.6 : 1, 세종 위너스카이(’18.4) : 109.3 : 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5) 85.3 :1

• 조정대상지역 추가 지정
  • 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바, 조정대상지역으로 지정
    • 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가(광교지구 內) 자연앤힐스테이트(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 (’18.1월) 8.2 (4월) 9.1 (7월) 9.5(광교지구 外) 원천1차삼성(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 (’18.1월) 1.52 (4월) 1.50 (7월) 1.50
    • 광교택지개발지구는 ’15년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 향후 신규분양 시 청약과열이 우려됨(’15년 광교지구 평균 청약경쟁률 33.1 : 1)
  • 이에 따라 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용
  • 다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진
    • 다주택자 양도소득세 중과 배제는 소득세법 시행령을 개정하면 되므로 조속한 시일 내에 개정 추진
    • 분양권 전매시 세율 50% 적용배제는 소득세법 개정사항으로 향후 법률개정안을 마련, 국회 심의·의결을 거쳐 적용배제 추진

• 조정대상지역 일부 지역 해제
  • 부산 7개 지역을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제
    • 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장
  • 기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류
    • 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원)
    • 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등
  • 부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토
    • 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황
  • 주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1

• 집중 모니터링 지역
  • 아울러, 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 10개구(투기지역 미지정), 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고, 이를 토대로 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획
    • 서울 10개구 : 구로, 금천, 관악, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문

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• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95081249

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▶ 경매 사이트란?

• 법원에서 진행되는 각종 경매 물건 정보를 제공하는 인터넷 사이트를 말합니다.
• 대법원 경매사이트는 경매 물건이 올라오는 공식 사이트이며, 그 이외에 사이트는 유료사이트입니다.
• 유료 경매사이트들의 특징은, 무료 대법원 경매사이트에서 제공하지 않는 각종 물건들의 권리분석 등 다양한 정보를 추가적으로 제공합니다.

▶ 법원 경매 정보

• 공식 경매 정보 사이트입니다.
• 법원에서 운영하고 있으며, 무료로 열람이 가능합니다.
• 법원경매정보 사이트에 접속하면 아래와 같이 해당 물건 경매가 진행되는 법원을 선택하거나 각 지역의 도로명이나 동까지 지정하여 검색할 수 있습니다.

• 만약, 사건번호를 알고 있으면 사건번호로도 검색이 가능하며, 부동산의 용도, 가격, 면적, 특수물건 종류, 유찰횟수 등의 조건을 넣어 검색이 가능합니다.

• 지도보기로 검색하면, 아래와 같이 해당 법원에서 진행될 물건이 지도에 표시됩니다.

▶ 지지옥션

• 가장 오래된 유료 경매사이트 중 하나입니다.
• 오래된만큼 많은양의 데이타베이스를 확보하고 있으며, 가장 가격이 높습니다.
• 지역별, 역세권, 특수조건, 용도지역, 지하층 등의 다양한 조건으로 경매 물건을 검색할 수 있습니다.

• 아래와 같이 주택 중 아파트만을 검색할 경우 현재 KB 시세가 바로 감정가 밑에 표시되어 있어서 바로 가격 비교가 가능합니다.

• 지도검색시 경매, 공매 및 예정물건별로 색상을 다르게 표시하여 쉽게 알아 볼 수 있도록 되어있습니다.

• 지지옥션에서만 있는 장점으로 무료 경매교육(총 16시간으로 구성)과 특강이 1년에 6번씩 있습니다.

▶ 굿옥션

• 지지옥션에 이어 업계 2위이지만, 빠르게 지지옥션을 뒤쫓고 있습니다.
• 편리한 지도보기와 빠른 현장정보 업데이트로 사람들에게 인기가 많습니다.



 

• 테마검색시 아래와 같이 여러가지 조건을 선택할 필요없이 바로 검색할 수 있도록 되어있습니다.



 

 

▶ 탱크옥션

• 가장 최근에 만들어진 신생업체입니다.
• 신생업체이지만, 굿옥션과 마찬가지로 사용자들의 요구사항을 반영하여 빠르게 성장하고 있습니다.
• 전국 1년 이용권 가격이 가장 저렴합니다.



 

• 탱크옥션의 기본검색 구성은 아래와 같이 구성되어 있습니다.



 

▶ 스피드옥션

• 다수의 경매관련 동영상을 제공하고 있습니다.
• 경매 물건 검색시, 토지이용계획을 사용하여 검색할 수 있는 독특한 장점이 있습니다.



 

• 지도검색시 아래와 같이 경매 및 예정물건이 각각 다른 색상으로 표시되어 있습니다.



 

▶ 유료 및 무료 경매사이트 비교

대법원 및 유료 경매 사이트	대법원경매 공식 사이트	지지옥션	굿옥션	탱크옥션	스피드옥션
가격(전국 기준)	무료	약 114만원 (지지옥션 상품권을 20% 할인받아 사용할 경우 약 91만원)	약 92만원	50만원 (행복재테크 회원 30만원)	65만원
특징		오래된 회사 역사만큼 이제까지 축적된 많은양의 물건 분석 자료	다수의 물건 분석 자료	이용료가 가장 저렴하다
	문자 알림 없음	문자 알림 서비스	문자 알림 서비스		문자 알림 서비스(유료)
	가로보기	가로보기,세로보기 지원	가로보기,세로보기 지원	가로보기	가로보기
	권리분석 없음	수작업으로 경매물건을 전부 분석함.	기본 권리분석 지원	기본 권리분석 지원	기본 권리분석 지원
		낙찰된 물건을 지지옥션에서 매도할 수 있는 낙찰부동산거래소 운영	등기촉탁 유료신청 가능
		채권자가 은행일 경우 은행명으로 검색 가능	뉴스 기사를 통한 검색 가능	유료사이트들이 기본적으로 제공하는 테마검색, 역세권 검색등 가능	토지이용계획 조건으로 검색 가능
		무료 경매 수업 및 특강	경매실무 책 제공	탱크보고서	다수의 동영상 해설 강좌 제공
	경매절차,용어,서식,비용,법률 및 통계자료 제공	검색 리스트에서 바로 KB시세를 볼 수 있어 경매물건의 감정가와 KB시세와 바로 비교가 가능	지도 보기가 타사에 비해 편리하다
아쉬운점	검색하기 불편하다	가격이 다소 부담스럽다	가격이 약간 부담스럽다	2018년 5월부터 등록되는 물건에 대해서만 전입세대 열람서 등록	권리분석에 대한 설명이 약간 아쉽다.
		지도기능이 약간 불편할 수 있다	스마트폰으로 보기 불편하다	관심물건의 개수 제한(500건)
스마트폰 어플	없음	전용 어플 운영	어플은 있으나 웹페이지 바로가기로 되어있어서, 그냥 웹페이지에서 PC화면 보는것과 같음.	없음	있으나, PC버전으로 보기만 가능

 

▶ 각 경매사이트 주소

• 대법원경매 사이트 : http://www.courtauction.go.kr/
• 지지옥션 : http://www.ggi.co.kr/
• 굿옥션 : http://www.goodauction.com/
• 탱크옥션 : http://www.tankauction.co.kr/
• 스피드옥션 : http://www.speedauction.co.kr/

 

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▶ 코인 빨래방이란?

• 따로 관리자가 없이, 사람들이 동전 교환기에 지폐를 바꿔서 세탁기 및 건조기를 이용할 수 있도록 만든 세탁소이다.
• 현재 코인 빨래방 프랜차이즈 : 크린토피아, 크린위드, 크린스피드, 크린에이드, 코인워시24, 월드크리닝, The laundry, 크린업24, 위니아24크린샵 등

▶ 무인 코인 빨래방 - 더 런드리

• 무인 코인 빨래방인 더 런드리의 요금

• 아래와 같이 쥬스와 버거 및 세탁용품을 구매할 수 있도록 자판기가 설치되어있다.

• 대형 건조기는 어른이 들어가고도 남을만큼 상당히 크다.

• 건조기와 세탁기 위로 TV가 있어서 세탁되는동안 TV 시청을 할 수 있도록 리모컨도 비치되어 있다.

▶ 무인 코인 세탁소 프랜차이즈의 가장 큰 차이점들

• 기계의 안정성의 이유로 일부 프랜차이즈를 제외하고 외국 제품을 사용함
• 세탁기/건조기의 수명은 10년 정도 사용하므로 A/S와 제품 품질에 대해 확인 필요
• 수입 세탁기를 자체적으로 수입하여 공급하는 업체일 경우 A/S에 용이함
• 타 업종에 비해 로열티나 기타 비용은 없거나 적지만, 세탁기 및 건조기 등 시설 구입에 들어가는 비용이 크고 비중이 높음

▶ 무인 코인 세탁소의 수익구조

• 세탁기, 건조기의용량 및 코스에 따라 차등 요금.
• 세제, 섬유유연제 및 세탁 봉투로 기타 수입 발생.
• 추가적으로 무인 자판기를 설치하여, 음료 또는 스낵 판매로 순이익을 증대할 수 있다.
• 종업원 상주 매장의 경우 세탁 후 보관, 세탁 대행, 일반 세탁물 접수 등 부가 수익 가능하나, 인건비 상승으로 수익률이 낮아질 수 있습니다.
• 업체 별 이용 요금이 500원 정도 차이.

▶ 무인 코인 세탁소의 장/단점

• 장점
  • 창업의 진입 장벽이 낮다. (큰 기술이 필요 없습니다.)
  • 무인으로 운영이 가능하다.
  • 관리가 수월하다.
• 단점
  • 낮은 진입장벽.
  • 고정 고객이 적다.

▶ 무인 코인 세탁소 빨래방 창업 비용 및 수익

• 평균적으로 대부분의 코인 세탁소의 창업비용은 약 1억원정도 소요됩니다.

• 한달 평균 고정지출 비용

• 소비자 1명 평균 이용 금액 (출처 : 위니아24크린샵)

• 손익분기점 계산
  • 한명이 기본모드로 세탁기 및 건조기 이용시 : 8,000원
  • 한달 평균 고정지출 비용 204만원 / 30일 = 68,000원 (하루 기본 소요 비용)
  • 68,000원 / 8,000원 = 약 9명 이용시 손익분기점

▶ 결론

• 창업비용도 적고 관리도 쉽지만, 그 만큼 투자비용을 회수하는데 오래 걸린다.
• 카페 겸용으로 활용하여 이익 극대화를 생각해 볼 수 있다.
• 다만, 오피스텔이 많은 1층 상가에 있으면 이용객을 많이 확보할 수 있는 확률이 높으므로 위보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.

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▶ 자금출처 조사란?

• 취득자의 직업, 나이 등을 고려하여 스스로 부동산이나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 소요자금의 출처를 증빙하도록하고 이를 증빙하지 못한 경우 세금을 추징하는것을 자금출처 조사라고 합니다.
• 일반 세무서에서 조사를 하는 경우는 아주 간단한 조사이므로 걱정할 필요가 없지만, 국세청에서 직접 조사 요청이 온 경우 세무사를 고용하여 준비를 하는것이 좋습니다.
• 국세청에서 오는 세무조사는 보통 한달의 기간을 잡고 조사를하며, 해당되는 조사기간은 이전 5년간 100만원 이상의 입출금 내역을 무조건 증빙해야 합니다. (기억이 안나도 나게 해야합니다...)
• 국세청에서 조사가 시작되면 해당되는 자산에 대한 증빙뿐만 아니라 본인이 따로 개인사업을 운영하고 있으면, 그 개인사업도 전부 세무조사에 포함되며, 가족들이하고 있는 사업도 전부 세무조사합니다. (최근, 강남에 집을 산 사람들의 경우 예외없이 모두 국세청에서 통보 받아 세무조사를 받았으며, 필자의 지인도 세무조사를 받았었습니다. 그 스트레스는 엄청나다고 합니다.)

▶ 소명금액 범위

▶ 부동산 취득시 자금출처 배제 조건 (2018.04.01부로 시행)

▶ 부동산 취득시 자금출처로 인정되는 증빙 서류들

▶ 만약 자금출처를 소명하지 못하면 어떻게 되나요?

• 만약, 자금출처를 소명하지 못하게 되었다면, 증여세와 추가로 가산세까지 납부하게 됩니다.
• 사전에 신고한다면 10 ~50% 증여세뿐만아니라 신고한때에 받을 수 있는 신고세액공제(7%)를 받을 수 있습니다.
• 만약, 국세청에서 자금출처 조사를 받게된다면, 세무사를 찾아가서 최대한 자금 출처 증명을 준비해야 합니다. (팁 : 국세청(장기 근무하신분) 출신 세무사가 좋습니다. 왜냐하면, 우리나라는...)

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