주택시장 안정대책 20180913

 

▶ 주택시장 안정대책 주요 개편 내용 (2018.09.13)

• “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민 주거와 주택시장 안정에 전력
  • (종부세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택이상자․조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)
    • 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150→300%)
  • (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등
    • 정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 (종전주택 3→2년내 처분)
  • (주택임대사업자) 투기지역․투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화
    • 정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과․종부세 과세
  • (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를 통해 공급 확대
  • (조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정 (현 80% →연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화
  • (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등

 

▶ 종합부동산세 개편 (2019.01.01일부터 적용)

• 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세
  • (당초 정부안) 3주택이상 보유자만 추가과세
  • (수정안) 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상
    • 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자 대상
• 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상
  • (당초 정부안) 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 6억원 초과구간 +0.1∼0.5%p 인상
  • (수정안) 과표 3∼6억원 구간 신설
    • 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 3억원 초과구간 세율 +0.2∼0.7%p 인상
• 세부담 상한 상향조정
  • (당초 정부안) 현행 유지(전년도 재산세+종부세의 150%)
  • (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행(150%) 유지
    • 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련

종부세
분류	과세표준	현행 세율(%)	일반	비조정 2택 또는 3주택 이상	누진공제
주택	3억이하	0.5	0.5	0.6	없음
	3억초과~6억이하	0.5	0.7	0.9	300만원
	6억초과~12억이하	0.8	1.0	1.3	300만원
	12억초과~50억이하	1.0	1.4	1.8	750만원
	50억초과~94억이하	1.5	2.0	2.5	4,550만원
	94억초과	2.0	2.7	3.2	1억 1,150만원
주택 세부담 상환		150%	150%	300%

 

▶ 주택구입 목적의 주택담보대출 관련 규제 (2018.09.14일부터 적용)

• 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0)
• 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 예외 허용
  • 추가 주택구입이 이사․부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용
    • 예외허용 사유
      • 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
      • 기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)
• 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지
  • 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용
  • 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용
    • 예외허용 사유 : 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
    • 기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허
• 주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • * 고가주택은 공시가격 9억원 초과
  • ** 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

주택가격	구분		투기과열지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 외 수도권		기타
			LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
고가주택 기준 이하 구입시	서민 실수요자		50%	50%	70%	60%	70%	60%	70%	없음
	무주택세대		40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음
	1주택 보유세대	원칙	0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없음
		예외	40%	40%	60%	50%	60%	50%	60%	없음
	2주택 이상 보유세대		0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없음
고가주택 구입시	원칙		0%	-	0%	-	고가주택 기준 이하 구입시 기준과 동일
	예외		40%	40%	60%	50%

 

• 아래사항에 해당되는 경우 예외 적용
  • 기존주택 매각 필요 : 기존주택 2년 이내 처분 조건
    • 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우
    • 1주택자가 결혼, 동거봉양(60세 이상 부모)을 위해 규제지역 내에서 주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우
    • 부득이한 사유(그 밖에 이에 준하는 것으로 인정되는 사유 포함)로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우(소득세법 시행세칙 제71조) 
      • ①학교 취학
      • ②근무상의 형편
      • ③1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
      • ④학교폭력으로 인한 전학
  • 기존주택 보유 인정 : 신규 주택으로의 전입 증명 등 (* 예 : 대출취급 전후, 3개월 이내에 전입증명원 제출 등)
    • ①부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가, ②부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 ‘내집마련’ 목적으로 규제 지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입후 세대분리 필요)
      • 규제지역(예 : 서울) 내 청년 및 서민의 주택금융을 활용한 주택구입 지원 필요 (편법 증여 등 문제는 조세행정 차원에서 대응)
    • 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우
    • 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우(단, 본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

 

 

▶ 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

• 1주택세대는 현행과 동일한 LTV․DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV․DTI 적용
  • 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)
    • (1주택세대) 연간 대출한도 미적용
    • (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용
• 생활안정자금목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • 1) 연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지로 제한
  • 2) 승인건은 연간한도 제한 없음
  • 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

기타	투기과열지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 외 수도권		기타
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
1주택 세대(1)	40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음
2주택 이상 세대(1)	30%	30%	50%	40%	60%	50%	60%	없음
여신심사위 특별승인(2)	40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음

 

• 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련
  • 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결
  • 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적
    • (예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과
    • 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한
  • 국토부가 금융회사에 주택소유시스템(HOMS)을 통해 일일단위로 주택 소유 여부 등을 확인․제공하고, 연내 시스템 고도화 추진
    • 차주가 대출신청시, 주택소유정보에 대한 열람을 동의한 경우에 한함

 

▶ 전세자금보증 및 대출 관련

• 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)
• 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공 →보금자리론 소득기준*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)
  • 기본(7천만),
  • 맞벌이신혼부부(8천5백만)
  • 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)
• 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공
  • 공적 전세자금(HUG, 주금공) 보증 제도 보완

요건	현 공적보증 요건		→	개선
	주택금융공사	HUG		주택금융공사	HUG
주택보유수	없음			다주택자 제한 (2주택 이상)
소득요건	없음			1주택자의 경우 부부합산 소득 1억원 이하 (현재 수정 논의 중)

 

• 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인
  • 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수
  • 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)
    • 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능
  • 규정개정 이전에 전세대출보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용
    • (주택보유요건 : 2주택이상자) 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용
    • (소득요건 : 1주택자) 당초 요건(소득요건 無)에 따라 허용

 

▶ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

• 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화 (소득세법 시행령 §159의3)
  • (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용
  • (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용
    • 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용
  • (적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
    • 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

보유기간	3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년 이상
공제율	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

• 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축 (소득세법 시행령 §155)
  • (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 양도세 비과세
  • (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자*는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세
    • 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자
  • (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
    • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

 

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

• (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
  • (2주택) 일반세율 + 10%p (3주택이상) 일반세율 + 20%p
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

▶ 주택임대사업자 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면
  • 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하
  • 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)
    •  ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용
  • 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)
• (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
  • 임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용
• (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

▶ 주택임대사업자 대출규제 강화

• 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 도입
  • (현행) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용
  • 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지
• 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지
  • 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용
• 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지
  • 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검
  • 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인
  • 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

 

▶ 임대차․매매와 자금조달계획서 변경

• 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선
  • 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과
• 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출․증여 등 조사 강화

자금조달 계획서 신고항목 개선안
현행	→	개선
(자기자금) ① 예금, ② 부동산매도액, ③ 주식채권, ④ 보증금 승계, ⑤ 현금 등 기타		(자기자금) ① 예금, ② 주식채권, ③ 부동산처분 등(기존주택보유현황), ④ 현금 ⑤ 증여·상속, ⑥ 기타
(차입금 등) ① 대출액, ② 사채, ③ 기타		차입금 등) ① 대출액, ② 임대보증금, ③ 회사지원금 및 사채, ④ 기타 차입금

 

• 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)
• 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지 의무 위반시 과태료를 상향
  •  「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)
• 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화
  • 임대등록 정보와 건축물대장･주민등록･재산세대장 등을 연계하여 보유･임대현황 파악
• RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

 

▶ 분양권 전매제한 기간 변경

• 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대
  • 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진
  • 무주택기간 요건 강화(분양권․입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)
  • 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨
• 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정
  • 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정
  • 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여
    • (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용
• RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진
• 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안
  • (1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년 / * 그 외 지역은 현행과 동일
  • (2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용

구분			전매제한		거주의무 기간(2)
			투기과열	그 외
수도권	공공택지	분양 가격 인근 시세의 100% 이상	3년(1)	3년	-
		85 ~100%	4년(1)	4년	1년
		70 ~ 85%	6년	6년	3년
		70% 미만	8년	8년	5년
	민간택지	분양 가격 인근 시세의 100% 이상	3년	1년 6개월	-
		85 ~100%	3년	2년	-
		70 ~ 85%	3년	3년	-
		70% 미만	4년	4년	-

 

▶ 공정시장가액비율 상한 변경

• 부동산 등 자산에 대한 과세 지속 강화
  • 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정
    • (당초 정부안) 현행 80% →연 5%p씩 90%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%
    • (수정안) 현행 80% →연 5%p씩 100%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%, (’21) 95%, (’22) 100%
    • (적용시기) ’19.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
  • 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선
    • (현행) 유형별, 지역별, 가격별로 차이

 

▶ 미분양 관리지역 지정기준 완화 및 전세 보증금 반환제도 변경

• 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화 (5～10여곳 추가지정 전망), 지정시 최소 지속기간 연장(3→6개월)
  • (현행) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
  • (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
• 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환 보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입
  • 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등
• 전세보증금 반환보증 제도

전세보증금 반환보증 제도
구분	현행	특례보증 (미분양관리지역)
신청기한	전세계약 1/2 경과 전	전세계약 종료 6개월전
구상권행사 (임대인)	대위변제 후 6개월 유예	대위변제 후 6개월 유예
	민법상 지연배상금 5%	6개월간 지연배상금 면제(0%)

 

• 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화
  • (예비심사 미흡 등급시) 분양보증 발급 거절, 3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급
  • (예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급
  • 분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점 →62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단
• 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절
• 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의착공 예정물량 사업시기 조정

 

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• 보도자료 : http://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000019155&menuNo=4010100

 

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