서울시 용도지구 재정비 20181206

 

▶ 서울시 용도지구 재정비 20181206

• 서울시가 건축물을 지을 때 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 토지이용규제인 ‘용도지구’ 재정비를 추진한다. 지정 당시의 목표를 달성해 규제의 실효성이 사라졌거나 타 법령과 유사‧중복되는 용도지구를 통‧폐합해 불합리한 토지이용 규제를 없애고 시민 불편을 최소화한다는 목표다.
  • 이번 용도지구 재정비는 복잡하고 세분화된 용도지구 체계를 통·폐합하는 내용을 골자로 개정된 ｢국토계획법｣('17.4.18. 개정, 18.4.19. 시행)에 따른 것이다.
• 서울시는 이와 같은 내용의 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’에 대해 6일(목)부터 14일 간 주민열람 공고 및 관계부서 의견조회를 실시한다. 이후 시의회 의견 청취, 서울시 도시계획위원회 심의‧의결 등을 거쳐 내년 4월 최종 고시한다는 계획이다.
• 이번에 우선폐지를 추진하는 4개 용도지구는 ▴김포공항주변 고도지구(80.2㎢) ▴특정용도제한지구(5.7㎢) ▴시계경관지구(0.7㎢) ▴방재지구(0.2㎢)다.
  • 김포공항주변 고도지구 : 공항시설 보호와 비행기 이착륙시 안전을 위해 지난 '77년 4월 당시 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐다. 지정면적은 80,2㎢로 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%다. 현재 타 법령(｢공항시설법｣)이 규제한 높이를 준용해 운영되고 있어 중복규제로 용도지구 폐지를 추진한다.
    • ｢국토계획법｣상 고도지구는 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고 한도를 규제할 필요가 있는 지구다.
  • 특정용도제한지구(학교) : 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육사 주변('72.8.)과 서울대 주변('70.3.) 2개 지구(5.7㎢)에 지정됐다. 50여 년이라는 시간이 지나면서 개발 등 도시 여건이 변화했지만 서울시내 56개 대학 중 두 곳에만 특정용도제한지구가 지정돼 타 대학교 주변지역과의 형평성 문제가 대두돼왔다. 또, ｢교육환경법｣이 정한 ‘교육환경보호구역’과도 유사한 중복규제다.
    • 특정용도제한지구는 '41년 ｢조선시가지계획령｣에 따라 ‘교육 및 연구지구’로 지정됐고 '92년 ｢도시계획법｣이 개정되면서 ‘학교시설보호지구’로 변경됐다. 올해 ｢국토계획법｣ 개정으로 ‘특정용도제한지구’로 명칭이 변경됐다.
  • 시계경관지구 : 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 '77년 서울-경기 접경지역 3개 지구(양천구 신월동 일대, 금천구 시흥동 일대, 송파구 장지동 일대) 총 0.7㎢가 지정됐다. 시는 최근 서울-경기 인접도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고, 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획(자연녹지지역 등)으로도 가능한 만큼 폐지를 추진한다는 계획이다.
  • 방재지구 : 풍수해 등 재해예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 상습침수구역 5개소(노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동), 0.2㎢가 지정됐다. 방재지구로 지정해 상습침수구역을 재건축‧재개발 구역으로 지정, 정비사업을 통해 침수방지대책을 함께 추진하려는 취지였다. 다만, 일부 지역은 정비사업을 통해 당초 지정 목적인 침수방지를 달성했지만 2개소는 정비사업 구역을 해제해 방재지구 지정의 실효성이 사라진 상태다. 서울시는 ｢자연재해대책법｣에 근거해 시 전역의 침수피해 예방을 위해 ‘풍수해 저감 종합계획’도 수립, 자연재해위험개선지구를 지정‧운영 중이다.

 

▶ 김포공항주변 고도지구 지정현황

• 지정목적 : 공항시설의 보호와 비행기 이착륙의 안전 도모
• 위 치 : 김포공항 주변 (강서·양천·구로·영등포·금천·관악구)
• 지정면적 : 80,193,000㎡ (서울시 고도지구 전체면적의 89.47%)
• 최초지정 : ‘77.4.27 (서울지방항공청 요청으로 지정, 서고시 제120호)
• 행위제한 : ｢공항시설법｣에 따른 장애물제한표면 ｢공항시설법｣ 제2조 제14호 항공기의 안전운항을 방해하는 지형․지물 등의 장애물 설치를 제한하는 표면
  높이제한 등
• 장애물 제한표면 현황

 

 

 

 

▶ 특정용도제한지구(학교) 지정현황

• 지정목적 : 학교의 교육환경을 보호 유지
• 지정현황 : 2개 지구, 5,738,400㎡

학교시설보호지구	위 치	면적(㎡)	지정일자
육사 주변	노원구 공릉동 일대	1,978,000	‘72.08.14
서울대 주변	관악구 신림동, 봉천동 일대	3,760,400	‘70.03.17

 

• 행위제한 : 도시계획조례 제51조(특정용도제한지구안에서의 건축제한)
  • 면학분위기 조성, 환경저해시설, 위생저해시설, 기피시설 등 위한 입지제한
• 육사 주변

 

• 서울대 주변

 

▶ 시계 경관지구 지정현황

• 지정목적 : 도시의 무질서한 확산 방지 및 시계 양호한 주거환경 보호
  • 경관지구 : 경관 보전관리 및 형성위해 필요한 지구(국토계획법 제37조 제31항)
  • ※ 도시계획조례로 경관지구 세분하여 시계경관지구 신설 운영
• 지정현황 : 3개 지구, 704,367㎡

시계 경관지구	위 치	면적(㎡)	지정일자
신 월 지 구	양천구 신월동 일대	4,200	‘77.12.03
시 흥 지 구	금천구 시흥동 일대	125,567	‘77.12.03
세 곡 지 구	송파구 장지동 일대	574,600	‘77.12.03

 

• 신월지구

 

• 시흥지구

 

• 세곡지구

 

▶ 방재지구 지정현황

• 지정목적 : 풍수해 등 재해 예방
  • ‘07.5 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 근거하여 지정한 재해관리구역이 폐지됨에 따라 도시관리계획(방재지구)로 대체
• 지정현황 : 5개소(노원, 성동, 구로), 203,670㎡

위 치	면적(㎡)	지정일자	완화내용	비고
노원구 월계동 487-17	14,704	‘05.4	상습침수주택 밀집지역 재건축·재개발 정비구역 지정 요건 완화	진행중
				(‘16.3 시공사변경)
성동구 용답동 108-1	73,393	‘05.7		진행중
				(‘18.7 관리처분인가)
구로구 개봉본동 90-22	42,863	‘06.6		완료(‘14.5 준공)
구로구 개봉본동 138-2	31,840	‘06.6		해제(‘17.3 해제)
구로구 개봉본동 133-11	40,870	‘06.6		해제(‘15.3 해제)

 

•  행위제한 : 별도 조례 미제정
  • 재해예방에 장애되는 조례로 정하는 건축물 불허(국토계획법 시행령 제75조)
• 완화규정(국토계획법 시행령 제83-85조)
  • 방재지구안 건축물 1층 전부 필로티로 할 경우 층수에서 제외
  • 재해저감대책 부합하게 재해예방시설 설치시 용적률 120%내 완화
• 노원구 월계동

 

• 성동구 용답동

 

• 구로구 개봉본동

 

 

▶ 서울시 용도지구 지정현황(표)

구 분	세 분		지 정 목 적	지 정 실 태	지 정 현 황
계					507개소	198,333,513㎡
경관지구	자 연		산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 및 자연풍치 유지		19개소	12,406,570㎡
	수 변		주요 수계의 수변 자연경관의 보호․유지	미 지 정
	시 가 지		주거지역의 양호한 환경조성과 시가지 도시경관 보호	미 지 정
	시 계		무질서한 확산 방지 및 도시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호		3개소	704,367㎡
미관지구	중 심 지		토지의 이용도가 높은 지역의 미관 유지․관리		112개소	9,473,254㎡
	역사문화		문화재와 문화적 건축물 등의 미관 유지․관리		41개소	3,986,912㎡
	조망가로		도시이미지 및 주변 자연경관의 조망확보와 가로공간의 개방감 확보		18개소	679,646㎡
	일 반		중심지 및 역사문화 이외 지역의 미관 유지․관리		152개소	8,251,667㎡
고도지구	-		환경과 경관을 보호하고 과밀방지를 위한 건축물 높이의 한도 관리	공공시설 및 성곽	10개소	89,634,269㎡
				북한산, 남산주변,		(80,193,000㎡)
				김포공항주변 고도지구
방화지구	-		화재 위험 예방	시장․상업지역의 간선도로변	107개소	3,449,159㎡
방재지구	-		풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 기타 재해 예방		5개소	208,701㎡
특정용도	-		주거 및 교육환경, 청소년 보호․유지	서울대․육사 주변	2개소	5,738,400㎡
제한지구
보호지구	중요시설물	공용시설	공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화	여의도	1개소	922,500㎡
	보호	공항시설	공항시설 및 항공기의 안전운항 보호	김포국제공항	1개소	57,931,000㎡
		중요시설	국방상 또는 안보상 중요한 시설물 보호․보존	군사시설(김포공항 주변)	1개소	630,462㎡
	역사 문화 환경		역사‧문화적 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호․보존	미 지 정
	생태계 보호		생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호․보존	미 지 정
취락지구	자연취락		녹지지역 안의 취락 정비	미 지 정
	집단취락		개발제한구역 안의 취락 정비	강동, 종로, 성북	23개소	386,504㎡
				강남, 서초, 구로
개발진흥지 구	주거개발		주거기능을 중심으로 개발․정비	미 지 정
	산업․유통개발		공업기능 및 유통‧․물류기능을 중심으로 개발․정비	성동구	1개소	539,406㎡
	관광․휴양개발		관광․휴양기능을 중심으로 개발․정비	미 지 정
	복합개발		위의 2 이상의 기능을 중심으로 개발․정비	미 지 정
	특정개발		주거, 공업, 유통∙물류 및 관광∙휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발∙정비	종로,마포,중구,	8개소	2,358,275㎡
				중랑,영등포구,
				서초구,동대문
문화지구	-		역사문화자원의 관리․보호와 문화환경 조성	인사동, 대학로, 예술의전당 일대	3개소	1,032,421㎡
복합용도지 구	-		효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위해 특정시설의 입지 완화	미 지 정
※ 법․시행령상․조례상 26개 지구 중 서울시는 17개 지구 지정 9개 지구 미지정

 

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• 보도자료 : http://spp.seoul.go.kr/main/news/news_report.jsp#view/275073

 

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