상속세와 증여세는 상속받거나 증여받은 재산이 가지고 있는 경제적 가치를 화폐액으로 환가하여 그 가액을 결정하고 이를 기초로 과세하게 되므로 재산평가는 상속세와 증여세액의 산출에 있어 가장 중요한 사항이다
그러나 그 재산의 가치를 객관적으로 평가한다는 것은 용이한 일이 아니며 조세 공평의 관점에서 통일된 방법으로 재산을 평가하는 것이 바람직하므로 세법에서는 상속 또는 증여재산을 평가함에 있어 시가평가를 원칙으로 하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 과세행정의 획일성ǁ신속성을 위하여 시가에 갈음할 수 있는 보충적인 평가방법에 의하여 평가하도록 상속세및증여세법 시행령 기본통칙 등에서 이를 규정하고 있다

• 상속재산

민법상 상속은 피상속인의 사망으로 인하여 상속이 개시하므로 상속세에서는 납세의무의 성립시기인 사망일을 상속재산평가의 기준시점으로 규정하고 있다. 그러나 사망에는 이러한 자연적인 사망이외에 실종 선고에 의한 사망과 인정사망 등이 있으므로 각각의 경우에 세법상 평가 기준시점에 대하여 알아본다

• 자연적 사망의 경우

자연적 사망의 경우 상속개시일은 실제 사망한 사실이 발생한 시점이다. 보통은 사망신고서에 첨부되는 의사의 사망진단서에 의하여 호적부에 기재된 사망 연, 월, 일, 시, 분으로 사망시기를 확인한다. 그러나 호적부 기재는 반증으로 번복할 수 있는 추정적 효력을 가질 뿐이다

• 실종선고의 경우

민법 제28조에서는 실종선고일자에 불구하고 실종기간이 만료되는 때에 사망한 것으로 본다고 규정하고 있다. 그러나 이러한 민법 규정에 따를 경우 국세부과 제척기간이 경과한 후에 상속인이 실종선고를 청구하여 실종선고되는 경우 이미 상속세 부과제척기간이 도과되어 상속세 과세가 불가능한 사례가 발생할 수 있기 때문에 상속세및증여세법은 제 1조 제 1항에서 "상속으로 인하여 상속개시일 현재 (실종선고로 인하여 상속이 개시된 경우에는 실종선고일을 말한다.) 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산이 있는 경우에는 그 상속재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 상속세를 부과한다."고 규정함으로써 민법의 규정과 달리 실종선고로 상속이 개시된 경우에는 실종 선고일을 상속재산의 평가기준시점으로 하고 있다

• 인정사망의 경우

사망보고서에 의하여 사망으로 간주되는 인정사망의 경우는 호적부에 기재된 사망의 연, 월, 일, 시에 사망시기가 확정되며 이 경우의 호적부 기재는 자연사망시와 같이 추정적 효력을 갖는다

• 증여재산

증여재산의 범위를 확정함에 있어서 증여의제의 규정이 적용되는 경우를 제외하고 일반적인 증여재산의 평가기준시점 (취득시기)은 1.권리의 이전이나 그 행사에 등기등록을 요하는 재산의 경우에는 등기 등록일, 2.신축건물의 경우는 사용승인서 교부일 또는 사실상의 사용일 임시사용 승인일, 3.기타재산의 경우는 인도한 날 또는 사실상의 사용일, 4.증여재산이 주식 또는 출자지분인 경우는 주주명부 또는 사원명부에 기재하는 경우에는 명의개서일, 5.무기명채권 등은 취득사실이 객관적으로 확인되는 날이다

• 상속재산에 가산되는 증여재산

상속세및증여세법에서 제 60조 4항에서 "상속세 과세가액에 가산되는 일정기간내 (상속인에게 증여한 경우 상속인 이외의 자에게 증여한 경우 5년)의 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하여 평가한 금액을 말한다."고 규정하고 있으므로 상속재산에 가산되는 증여재산의 경우에는 증여일이 평가 기준시점이다

• 상속추정재산

현행 상속세및증여세법에서는 1.˝ 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일전 년 이내에 재산종류별로 계산하여 억원 2이상인 경우와 상속개시일전 년 이내에 재산종류별로 계산하여 5억원 이상인 경우로 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우와 2.부담한 채무의 합계액이 상속개시일전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 상속개시일전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우에는 이를 상속인이 상속받은 재산으로 추정하도록 규정하고 있는 바 이와 같은 상속추정재산에 있어서 평가기준시점인 처분한 날을 언제로 볼 것이냐가 문제시되고 있다. 즉 부동산의 경우 처분한 날을 매매계약일 또는 잔금청산일로 볼 것이냐 등에 대하여 법상 명확한 규정이 없어 기산일에 대하여 아래와 같이 해석을 달리하고 있었으나. 시행령 제 49조 2항을 개정하여 시가에 해당되는 가액이 평가기준일 전후 6월 증여재산의 경우 3월 이내에 해당하는지 여부는 매매사실이 있는 경우에는 매매계약일 감정평가서가 있는 경우에는 감정평가서를 작성한 날 수용, 경매, 공매의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날을 기준으로 시가해당 여부를 판단하도록 명문화하였다
상속개시일전 처분재산 등의 상속추정에 있어 처분재산 가액의 평가는 당해 재산의 처분당시를 기준으로 법 제 60조 내지 제 66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 그 가액으로 한다. 이 경우 상속개시일전 1년 이내 또는 2년 이내를 판정하는 기준으로 국세심판원은 부동산처분대금의 수령일을 기준으로 한다고 결정하였고 국심 최근 판례는 이와는 다르게 상속개시일전 처분재산의 상속세 과세가액 산입에 관한 규정은 사망전의 처분에 의하여 상속세의 부담을 회피하는 행위를 방지하기 위한 규정이므로 처분의사를 결정하고 처분행위를 한 때를 기준으로 그 적용여부를 정하여야 할 것이므로 매매에 의하여 재산을 처분한 경우 처분행위를 한 때는 매매계약일이므로 이때가 그 기준일이 된다고 해석한 바 있다

• 합산되는 증여재산

당해 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이1천만원 이상인 경우에 그 가액은 증여재산가액에 가산하는데 이 경우 가산되는 각각의 증여재산가액을 언제로 평가할 것인가에 대하여는 법에 명문규정을 두고 있지 아니하지만 기본통칙에서 재차 증여재산의 합산과세시 증여재산의 가액은 각 증여일 현재의 재산가액에 의한다고 해석하고 있다 또한 법 제 58조에서 2이상의 재차증여 합산과세시 기납부세액의 공제액을 증여당시의 당해 증여재산에 대한 증여세 산출세액으로 하고 있어 기본통칙의 내용과 같이 해석하는 것이 타당하다고 본다

상세 자료 : 상속 및 증여 재산의 평가

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• 주택의 취득과 세금

• 주택의 취득과 세금

1. 주‌택의‌취득이란‌매매,‌교환,‌상속,‌증여,‌건축‌등의‌방법에‌의하여‌유·무상으로‌ 취득하는‌것을‌말하며‌주택‌취득‌시‌다음과‌같은‌세금이‌과세됩니다.

• 주택 취득 시 세금의 신고·납부

1. 지방세
   
   1. 취득세：새 로운 집을 취득한 날로부터 60 일 (상속 6 개월 ) 이내에 해당 시·군·구에 신고·납부하여야 하며, 이 기한을 넘기면 신고(20%) 및 납부 (1일 1만분의 3) 불성실 가산세를 부담합니다.
   2. 지방교육세 및 농어촌특별세 : 취득세를 납부할 때 같이 납부합니다.

1) 2 013. 8. 28. 이후 최초로 취득하 는 분부터 적용 ( 「지방세법」 (2013. 12. 26. 법률 제12118 호로 개정된 것) 부칙 제2 조)
2) 국 민주택이하 (85㎡이하) 는 농어촌특별세 비과세 ※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐

• 인지세

1. 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서 (분양권 매매계약서 포함 ) 등 증서를 작성하는 경우, 정부 수입인지를 증서에 첨부하고, 증서의 지면과 인지에 걸쳐 작성자의 인장 또는 서명으로 소인하여야 합니다.
2. 주택의 경우 매매계약서 상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.
3. 2 015. 1. 1부터 인터넷 상 (" 전자 수입인지 " 또는 "http://www.e-revenuestamp.or.kr") 에서 전자 수입인지를 구매·소인하 는 방식으 로 변경되었으며, 우표형태의 종이수입인지를 첨부·소인하는 방식은 폐지되어 사용할 수 없습니다.

• 상속세 및 증여세

1. 부동산을 상속받거나 증여받은 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다.
2. 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사
   
   1. 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세됩니다.

• 주택 보유 시 내야 하는 세금

1. 재산세
   
   1. 매년 6. 1. 현재 주택(부속토지 포함) 을 소유한 자에 대하여 매년 7월과 9 월에 재산세가 1/2씩 나누어 과세됩니다.
2. 종합부동산세
   
   1. 매년 6. 1. 현재 주택 (부속토지 포함)의 공시가격을 기준으로 6 억원(1세대 1주택자는 9억원) 을 초과하여 소유한 자에 대하여 매년 12월에 종합부동산세가 과세됩니다.
3. 관련 부가세
   
   1. 재산세에는 지방교육세·지역자 원시설세, 종합부동 산세에는 농어촌 특별세가 함께 과세됩니다.

• 주택의 양도와 세금

• 주택의 양도와 세금

1. 집‌을‌팔았을‌때‌발생하는‌양도소득에‌대하여는‌양도소득세와‌지방소득세‌
   (구:주민세)를‌신고·납부하여야‌합니다.
   1. 양도소득세는 주택의 수, 보유 기간, 미등기 전매 여부 등에 따라 ~70%의 세율로 과세되며
   2. 양도소득세 신고·납부시에는 양도소득세액의 10% 에 상당하 는 지방소득세도 함께 신고·납부 하여야 합니다.

※양도소득세액의 10% 를 개인지방소득세로 납부함

1. 그‌러나,‌국민의‌주거생활‌안정을‌위해‌2년‌이상‌보유한‌1세대‌1주택에‌
   대하여는‌양도소득세를‌비과세하고‌있습니다.

•  1세대 1주택의 양도소득세 비과세

1. 국‌내에서‌생계를‌같이하는‌1세대가‌1주택(고가주택‌제외)을‌2년‌이상‌ 보유한‌후‌양도하는‌경우‌양도소득세가‌비과세‌됩니다.
2. 다‌만,‌서울,‌과천‌및‌5대‌신도시(분당,‌일산,‌평촌,‌산본,‌중동)지역에‌ 소재하는‌ 주택으로서‌2011.‌6.‌2.‌이전에‌ 양도한‌ 경우에는‌3 년‌ 이상‌ 보유기간‌중‌2년‌이상을‌거주하여야‌합니다.
   
   1. 부득이한 사유가 있는 경우에는 2 년 이상 보유 등을 하지 않았거나 일시적 2 주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세 됩니다.

• 양도소득세의 신고·납부

1. 부‌동산을‌양도한‌경우에는‌양도일이‌속하는‌달의‌말일부터‌2개월‌이내에‌주소지‌관할세무서에‌양도소득세‌예정신고를‌하여야‌합니다.
2. 양‌도소득세‌예정신고를‌했더라도‌다음의‌경우에는‌양도일이‌속한‌연도의‌다음연도‌5.‌1.~5.31.‌까지‌양도소득세‌확정신고를‌하여야‌합니다.
   
   1. 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2 회 이상하면서 양도소득 금액을 합산하여 신고하지 않은 경우
   2. 양도득세 과세대상 자산을 2 회 이상 양도한 경우로써 양도소득 기본공제를 적용할 경우 양도소득산출세액이 달라지는 경우
3. 예‌정 ( 확정 ) 신고 · 납부를‌ 하지‌ 않은‌ 경우에는‌ 무신고가산세 (20%,‌
   부당무신고는‌40%)‌ 및‌ 무납부가산세 (1 일 1 만분의‌3) 를‌ 부담해야‌
   합니다.

•  아파트 당첨권에 대한 양도소득세

1. 아‌파트‌당첨권은‌부동산을‌취득할‌수‌있는‌권리이므로‌이를‌양도하는‌경우 양도소득세‌및‌지방소득세‌소득세분이‌과세됩니다.
2. 다‌만 ,‌ 재개발 · 재건축‌ 조합원이‌ 조합원‌ 입주권을‌ 양도하는‌ 경우‌기존‌ 주택이‌ 관리처분계획인가일과‌ 주택의‌ 철거일‌ 중‌ 빠른‌ 날‌ 현재‌ 1세대‌1 주택‌ 비과세‌ 요건을‌ 갖추고 ,‌ 양도일‌ 현재‌ 다른‌ 주택이‌ 없는‌ 경우(일시적인‌1세대‌2주택에‌해당하는‌경우‌포함)‌비과세됩니다.

기타 상세 자료 : 2016 주택과 세금

아래의 판결 사항 또는 각각의 상황에 따르는 실제 예시는 계속 업데이트  될 예정입니다.

<임차인의 권리>

• 사용·수익권(임차권)
  1. 임차인은 임대차계약을 통해 임차주택을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
     
     1. 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조 및 「민법」 제621조제2항).
• 임대차등기협력청구권
  1. 임대인과 임차인은 당사자간의 반대약정이 없으면, 임차인은 임대인에게 주택임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항 및 「주택임대차보호법」 제3조의4).
     
     1. 다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임차인은 ‘임차권설정등기절차를 이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청하거나 법원의 임차권등기명령제도를 이용하여 임대차등기를 할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항, 「민법」 제621조제1항 및 「부동산등기법」 제23조제4항 참조).
•  차임감액청구권
  1. 임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 본문).
  2. 차임 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조, 「민법」 제652조 및 제628조).
     
     1. 따라서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.
  3. 임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).
• 부속물매수청구권 또는 철거권
  1. 임차인은 임차주택의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제646조).
  2. 임차인은 부속물에 대해 임대인의 매수를 원하지 않는 경우 임차주택을 반환하는 때에 부속물을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조 및 제615조).
• 필요비상환청구권
  1. 임차인은 임차주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항).
• 유익비상환청구권
  1. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(「민법」 제626조제2항).

<임차인의 의무>

• 차임지급의무
  1. 임차인은 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).
• 임차주택의 사용·수익에 따른 의무
  1. 임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다(「민법」 제610조제1항 및 제654조).
  2. 임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(「민법」 제374조).
  3. 임차인은 임차주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다(「민법」 제634조).
  4. 임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제624조 및 제625조).
• 임차주택의 반환의무 및 원상회복의무
  1. 임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(「민법」 제615조 및 제654조).

• 판결 또는 실제 일어났던일

1. 보일러의 경우 : 서울시의 경우 보일러 수명을 7년으로 평가하고 있습니다. 즉 7년이 초과된 보일러는 임차인의 과실없이 임대인이 수리책임이 있고 설치후 7년내의 것은 잔존내용연수를 고려하여 쌍방이 부담 하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.
2. 유리창은 자연재해로 인해서 파손된 것을 제외하고는 임차인의 책임이라고 할 수 있습니다.
3. 에어콘을 설치할려면 벽을 뚫어야 하기 때문에 임대인의 동의가 필요합니다.
4. 자동번호 도어락은 임대인에게 설치를 요구할 수가 있습니다.
5. 비용청구문제는 과실이 누구에게 있느냐에 따라서 결정됩니다. 이사후라도 전 세입자가 파손되었다는 것이 추후에 확인이 되면 비용청구를 할 수 있는 것이 일반적입니다. 그러나 통상 이사전에 건물이상유무를 확인한 후 보증금을 돌려 받기 때문에 임차인의 책임은 대부분 면제된다는 것이 일반적인 견해입니다.
   따라사 상기내용처럼 복잡하기 때문에 계약전에 임대인과 할 수 있는 것과 없는 것을 분명하게 구분하여 계약서 상에 반영시키는 것이 후일 문제발생에 대비할 수가 있습니다.

• 세입자에게는 거주하는 동안 집에 문제가 발생하면 집주인에게 지체 없이 알려야 한다는 통지의무가(민법 제634조 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지 하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.) 있으며, 집주인이 이미 알고 있는 경우는 제외합니다.
  실제로 세입자가 곰팡이 문제로 전셋집을 4개월 만에 이사 나와 제기한 손해배상소송 건에서 집주인에게 하자사실을 즉시 알리지 알리지 않았기 때문에 손해배상의 책임을 물을 수 없다는 법원의 판결이 내려졌는데요. (서울중앙지법 2014나13609)
  세입자는 하자 발생 즉시 집주인에게 알려야하고, 하자부분을 사진 찍어 보관해 두거나 녹취나 서면으로 증거를 확보해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

• 집에 아무도 없을때 부동산에 집을 보여줘야 되는지요?

집을 보여준 이후 물건이 없어질 경우, 부동산에서 그에 대한 책임 비용을 물어야 한다는 각서를 작성한 다음 보여줄 수도 있으나, 반드시 그럴 필요는 없습니다.  임대인이 집을 내놓은 부동산에서 현관 비밀번호를 알게되면, 그 부동산과 물건을 공유하는 다른 부동산들도 비밀번호를 알게 되기 때문에, 벨을 누르고 인기척이 없으면 그냥 들어오는 경우가 생기게 됩니다. 만기일이 되면, 주인은 대출을 받는 상황이 되더라도 임차인에게 만기일에 보증금을 줘야할 의무가 있습니다.

아래의 판결 사항 또는 각각의 상황에 따르는 실제 예시는 계속 업데이트  될 예정입니다.

<임대인의 권리>

• 차임지급청구
  1. 임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제618조 참조).

• 차임증액청구
  1. 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 본문).
  2. 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 없습니다. 그러나 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

• 임대물반환청구권
  1. 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있습니다(「민법」 제615조, 제618조 및 제654조).

• 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리
  임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조).

<임대인의 의무>

• 주택을 사용·수익하게 할 의무
  1. 임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).
  2. 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).
     
     1. 그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).
     2. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
        
        1. 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
  3. 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).

< 임차한 주택의 수선의무는 누구에게 있을까요? >

Q. 임차인 A는 임대인 B와 주택임대차계약을 체결하고, 해당 주택에 입주하여 생활하던 중 난방시설이 고장이 났습니다. 이 경우 난방시설의 수리는 임대인 B와 임차인 A 중 누구의 책임인가요?

A. 임대인 B는 목적물, 즉 주택을 임차인 A에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조).

계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).

난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).

• 방해제거의무
  1. 주택임대차계약체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 주택을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 주택의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 합니다(「민법」 제214조 및 제623조 참조).

• 임차보증금의 반환의무
  1. 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).
  2. 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).