세입자가 전세자금 대출시 내용증명이 임대인에게 발송된다고 연락이 온다면?

▶ 왜 내용증명 형식으로 오는것인가

• 우체국으로 보통 발송이 되는데, 내용증명은 반드시 수취인이 직접 받게 되어 있습니다. 만약 해당 주소지에 수취인이 없으면 주소 보정을 통해 수취인이 진짜 거주하고 있는곳으로 발송됩니다.

▶ 진짜 내용증명인가?

• 결론부터 말하면 아닙니다.
• 임차인이 전세금이 부족할 경우, 은행에서 전세자금 대출을 받게 되는데, 이 경우 은행은 해당 물건지에 대해 질권설정을 하게 됩니다.
• 따라서, 질권 설정 내용이 담긴 통지서를 임대인에게 발송하게 됩니다.
• 절대로 놀라지 마시고, 일반적인 대출 관련 문서가 왔다고 생각하시면 됩니다.
• 아래와 같이 임대인에게 발송되며, 보통 은행에서 직접 안보내고 법무법인을 통해서 보내게 됩니다.

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2030 서울시 생활권계획 최종본 (2018.03.08)

권역생활권계획

• 권역생활권계획은 몇 개 자치구를 아우르는 포괄적 사항을 담고 있습니다. (5개 권역)
  • 도심권 : 종로구, 중구, 용산구
  • 동북권 : 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구
  • 서북권 : 은평구, 서대문구, 마포구
  • 서남권 : 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구
  • 동남권 : 서초구, 강남구, 송파구, 강동구지역생활권계획은 3~5개 행정동 단위의 지역생활권에 대한 구체적 개선과제들을 담고 있습니다. (116개 지역생활권, 25개 자치구별 묶음)

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실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 (2017.08.02)

정책 대응방향

•  지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구・투기지역을 지정하여 시장불안을 조기 진화
  • 이를 통해, 집 값 급등으로 서민 가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리
• 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제
  • 임대주택 등록을 적극 유도하여 다주택자의 사회적 역할을 강화하고, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리
• 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대
• 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편

투기과열지구 및 투기지역 지정

• (투기과열지구) 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정
• (투기지역) 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정
  • 투기과열지구 및 투기지역 모두 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정
• 투기과열지구, 투기지역 모두 8.3(목) 일자로 지정 및 효력발생

민간택지 분양가상한제 적용요건 개선 (2018.09.05 대책에서 발췌)

• 8.2 대책에서 “분양가상한제 적용요건을 개선하여 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정”하기로 함
• 현행 민간택지에서의 분양가상한제 적용요건이 과도하게 엄격하여 사실상 제도 적용이 어려운 점을 고려하여, 분양가상한제 적용기준상의 요건을 합리적으로 개선하고자 하는 것임
• 이에 따라 앞으로는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 함
  • 최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우,
  • 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우
  • 3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우
• 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 9.8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정(공포일 시행)할 예정이며, 이후 시장상황을 모니터링하여 필요시 주거정책심의위원회 등을 거쳐 분양가상한제 적용지역 등을 검토할 계획

재건축·재개발 규제 정비

• 재건축 초과이익 환수제 시행
  • 재건축부담금 부과 유예*를 추가연장 없이 ’18.1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행
• 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
  • (현행) 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한*되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용
    • 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정주택을 양수받은 자는 조합원 지위 취득을 제한 (양수자는 현금청산 대상이 됨)□
  • (개선) 예외사유를 엄격히 하여 투기과열지구의 실효성을 강화
    • 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유 → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
    • 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유 → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법 시행령｣ 개정(’17.9 예정)
  • 개정(안) 시행 이후 모든 재건축 조합에 적용
    • (참고) 투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원 지위 양도제한 관련 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해, 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획
• 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한
  • (현행) 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한 없음
    • 재건축 사업은 투기과열지구 지정시 조합설립 시점부터 조합원 지위양도가 제한
    • 이에 따라, 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입
  • (개선) 투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지
    • 조합설립 → 1년→사업시행인가 →1년(조합원분양) →관리처분인가 → 6월 → 착공(일반분양) → 3년→ 준공
    • 이를 통해, 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단
  • (추진계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 개정(안) 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용
• 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 강화 (전국)
  • (현행) 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내*에서(하한 없음) 임대주택을 공급하도록 규정
    • 15% 또는 12% 범위 내에서 시·도지사가 지자체별 의무비율을 고시로 정함
    • 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급에 한계
  • (개선) 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정하여, 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착률 제고

• • (조치계획) ｢정비사업 임대주택 건설 비율 고시｣ 개정 (’17.9 예정)
    • 고시 개정 이후 최초 사업시행인가 신청분부터 적용
• 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한
  • (현행) 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없음
    • 다만, 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 하여 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재
  • (개선) 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한

• 1) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양 당첨에 제한
• 2) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행일 이후 취득한 주택을 통한 조합원 분양분 당첨에 제한
• 3) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양분 당첨에 제한
• 4) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행 이후 취득한 주택을 통해 조합원 분양분 당첨에 제한

•  
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 법 개정 이후 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 받거나, 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용
      • 다만, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 다음의 ① 또는 ② 경우는 당해 주택의 조합원 분양이 제한됨
        • 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우
        • 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우 

양도소득세 강화(조정대상지역에 적용)

• 다주택자* 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제
  • * 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고, 조합원 입주권을 포함
  • (내용) 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제* 적용 배제
    • * 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제
    • 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택* 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치

• 2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시
  • (일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택
  • (장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
  • (상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
  • (근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우
  • (혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
  • (일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

• (적용시기) ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

• 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
  • (내용) 조정대상지역 내 1세대 1주택* 비과세 요건에 거주요건 추가
    • * 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용․협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 비과세 요건 강화대상에서 제외
    • (현행) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하
    • (개선) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주
      • 양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세
  • (적용시기) 8.3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택부터 적용
• 분양권 전매시 양도소득세 강화
  • (내용) 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용 (단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)
    • 현행 분양권 전매세율 : (1년이내 전매) 50%, (1년이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40%

다주택자 등에 대한 금융규제 강화

• 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
  • (현행) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한 하고 있어, 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능
  • (개선) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
• LTV·DTI 강화
  • 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용
    • (현행) LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%*, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등**에 대해 40% 적용
      • * (투기지역) 40～70%, (투기과열지구) 50～70%
      • ** 배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대
    • (개선) 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40% 적용
  • 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화
    • 이에 따라, 투기과열지구 및 투기지역*에서는 LTV·DTI를 각각 30% 적용
      • * 다만, ‘①투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출 불가
  • 다만, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자*는 LTV․DTI를 10%p 완화* 적용
    • * ①무주택세대주, ②부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하, ③주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
    • * 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입목적 외 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV․DTI 적용 예외를 인정(LTV 50%, DTI 50%)
    • * 이주비, 중도금 대출에는 DTI 적용 배제
• 중도금 대출보증 건수 제한
  • HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건* 이하로 제한
    • * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화

투기적 주택수요에 대한 조사 강화

• 자금조달계획 등 신고 의무화
  • (현행) 모든 부동산 거래는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등을 신고하도록 의무화
    • 투기가 발생할 우려가 있는 지역은 주택거래신고지역으로 지정하여 자금조달계획 등을 신고하도록 하였으나, `15년 동 제도 폐지
  • (개선) 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화 * 민간택지, 공공택지 모두 적용
    • (대상) 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)
    • (신고내용) 기존 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 추가
      • * 부동산거래계약 신고시 자금조달계획, 입주계획 등 관련 서식에 따라 제출
    • (자료활용) 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용
    • (벌칙) 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료를 부과
  • (조치계획) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」개정(‘17.9)
    • 시행령 시행일 이후의 주택거래는 자금조달계획 및 입주계획 신고의무 부여
• 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입
  • (현황) 관계기관 합동으로 현장점검을 실시 중이나, 국토부·지자체 공무원은 수사권* 부재로 부동산 불법행위 단속에 한계
    • * 피의자·참고인 조사, 증거물 압수·수색·보전, 현행범 체포, 검찰에 사건송치 등
  • (개선) 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위 부여
    • 旣 도입 분야 : 철도공안 사무, 개발제한구역 단속, 차량운행제한 단속 및 도로시설 관리, 식품, 환경, 공중위생, 의약품, 원산지 표시 등 50개 분야
    • 담당 공무원이 수사권을 가지고 상시적 점검을 할 수 있어 주택시장 불법행위 단속의 실효성 강화
      • 사법경찰직무법 개정 추진(`17.하반기)
• 국세청 등 관계기관 공조 강화
  • 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 현장점검을 강화하여 실시
    • 다주택자․미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증하여 엄중하게 과세조치할 예정
  • 적발된 위법사항에 대해서는 예외없이 행정처분, 국세청 통보 및 형사고발 등 조치하여 엄정하게 처분
• 불법전매 처벌규정 강화
  • 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화
    • (현행) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
    • (강화) 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

청약제도 개편

• 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격 획득
    • (국민) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 납입횟수 수도권 12회 지방 6회 이상
    • (민영) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 예치기준금액 이상 예치
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화
• 가점제 적용 확대 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제*를 적용하여 무주택 실수요자에게 우선 공급
    • * ①무주택기간, ②부양가족수, ③청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 가점제 비율을 상향
    • (투기과열지구) 85㎡이하 75% → 100%
    • (조정대상지역) 85㎡이하 40% → 75%, 85㎡초과 0% → 30%
      • (국민주택은 공급물량의 100%를 순차제 방식으로 무주택세대에 우선적으로 공급 중)

• 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 (전국)
  • (현행) 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 적용되지 않아 1순위 자격 획득 후 1순위 청약 신청 및 당첨 가능
    • 이에 따라, 가점이 높은 일부 무주택자가 순회하여 지방*의 인기 민영주택을 6개월마다 당첨 후 분양권 전매를 반복
      • ‘재당첨 제한, 1순위 제한’이 없어 청약통장 가입기간(6월) 경과하면 100% 당첨
  • (개선) 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제
• 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국)
  • (현행) 청약 당첨자가 계약을 포기하여 미계약분 발생시 예비입주자(일반 공급 주택수의 20% 이상)를 추첨제로 선정
  • (개선) 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨기회를 확대
    • 가점을 허위로 입력하여 가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어, 미계약 물량을 특정인에게 넘겨주는 불법행위를 차단 가능

지방 민간택지 전매제한기간 설정

• (현황) 주택법상 수도권 민간택지에 전매제한기간을 설정할 수 있는 근거는 있으나, 지방 민간택지*에 대해서는 근거가 없음
  • * 지방 공공택지는 전매제한기간 설정이 가능하여 1년으로 설정 중
  • 이에 따라, 지방광역시 등에 분양권 전매를 통해 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 다수 유입되어, 청약경쟁률도 높고 분양권 거래량도 빠르게 증가
    • 청약경쟁률 : (`12) 4.6, (`13) 4.6, (`14) 13.3, (`15) 48.9, (`16) 43.1 (`17) 31.7: 1
    • 상반기 분양권 거래량(만건) : (‘12)1.2, (’13)1.3, (‘14)2.5, (’15)3.3, (‘16)2.3, (’17) 3.0
• (개선) 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간*을 설정
  • * 주택법에 지방 민간택지의 전매제한기간 설정근거 旣마련(7.18, 국회 통과)
  • 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정
  • 지방 중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구*의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 설정
    • * 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장
• (조치계획) 주택법 시행령 개정(안) 시행 후(`17.11월) 입주자모집 공고신청분부터 적용

오피스텔 분양 및 관리 개선

• (현황) 현행 법령상 조정대상지역 지정에도 오피스텔 전매제한 규정이 없어 일부 지역에서 풍선효과로 인한 청약과열이 발생
  • 또한, 현장에서 직접 청약 신청을 하도록 하여 청약 신청자의 불편이 가중되고, 일부 과장광고로 인한 피해도 발생
• (개선) 전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선을 실시
  • 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용

• 일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련
• 사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위․과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정 신설
• 오피스텔 관리에 대한 합리적이고 적절한 개선방안도 마련 추진

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• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=6&id=95079498

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세입자의 대항력 발생 시점은 전입일자와 확정일자 중 어떤것일까요?

세입자 대항력 발생

• 세입자의 대항력 발생시점은 확정일자와 관계없이 전입일자 기준으로 되어있습니다.
• 따라서 확정일자가 전입일자보다 빠른 시점이라해도 전입일자 기준으로 대항력 유/무를 판단할 수 있습니다.

확정일자가 전입일자보다 빠른경우는 어떤 상황인가요?

• 은행에서 세입자가 전세대출을 받을 경우, 세입자가 계약서를 가지고 주민센터에 신청하면 확정일자가 먼저 나옵니다.
• 부동산 계약서만으로 주민센터에 신청해도 확정일자가 먼저 나옵니다.  따라서 최종적으로 입주를 하는 날짜에 전입신고가 확정일자를 받은 후에 이루어지기도 합니다.
• 간혹, 집주인이 대출을 위해서나 다른 이유로 잠시 전출 신고를 했다가 전입신고를 다시 해달라고 하는데, 이렇게 한 경우 기존 전입일 기준이 아니라 새로 전입일이 등록된 시점으로 대항력을 확인할 수 있습니다. (이런 경우 절대로 세입자 입장에서 받아들이면 안됩니다.)

 

 

• 확정일자가 전입등록일보다 빠른 경우 예시
  • 아래와 같은 경우 전입일은 2015년 11월 2일이며, 확정일은 2015년 10월 28일입니다.
  • 그런데 임차인이 서울주택도시공사이므로, 계약을하면서 실거주인이 아닌 임대차 계약자인 서울주택도시공사에서 임대인과 계약서를 작성하면서 당일날 확정일자를 받은것입니다.
  • 따라서, 실거주인이 전입하였던 2015년 11월 2일날 전입등록을 하게되어, 확정일자가 전입일자보다 빠르게 된 사례입니다.

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DTI, 신DTI, DSR 정의와 차이점

DTI, 신DTI, DSR 비교

DTI 의미?

‘총부채상환비율’을 의미하며 ‘Debt To Income’의 약자입니다. 담보대출을 받을 때 소득기준으로 총부채상환능력을 따져 대출한도를 정하는 비율입니다. 즉, DTI는 봉급생활자의 총급여소득(자영업자의 경우 사업소득)을 감안해 대출한도를 정하는 제도로 기존의 주택담보대출에 비해 대출자의 상환능력을 보다 엄격히 판단하게 됩니다. 예컨대 DTI가 50%이면 연소득이 1억원 일 때 연간 원리금 상환액이 5,000만원을 넘지 않도록 대출이 제한됩니다.

• DTI 수치가 낮을수록 금융권에선 빚 상환능력이 높다고 판단하게 됩니다.
• DTI = (주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 이자상환액) / 연간 소득
• DTI 계산기 : 바로가기!!!

신DTI 의미?

위의 ‘총부채상환비율’을 의미하며 ‘Debt To Income’의 약자이며, DTI보다 더 강화된 심사로 대출을 규제하는 제도입니다. 기존 DTI는 대출을 받으려고하는 주택 1건에 대해서만 계산식에 원리금 상환액을 반영했다면, 신DTI는 모든 주택담보대출을 반영하여 대출 금액을 산정하는 방법입니다. 따라서, 이미 1건의 주택담보대출이 있는 사람이 다른 보유하고 있는 주택에 대해 또다른 주택담보대출을 받으려고 할 경우 신DTI의 규제에 의해 기존보다 훨씬 적은 대출이 나오거나 아예 안나올 수 있습니다.

• DTI 수치가 낮을수록 금융권에선 빚 상환능력이 높다고 판단하게 됩니다.
• 신DTI = (모든 주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 이자상환액) / 연간 소득

DSR 의미?

연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미하며 ‘Debt Service Ratio’의 약자입니다. DTI와 거의 비슷하지만 차이점은 DTI는 주택대출의 연간 원리금 상환액에 기타 대출에 대한 이자 상환액만 보는반면, DSR은 주택대출의 연간 원리금 상환액에 기타 대출에 대한 원리금 상환액도 같이 보기때문에, 주택 대출 심사가 한층 더 까다롭게되는 규제입니다.

• DSR = (주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 원리금상환액) / 연간 소득

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주택임대사업자 5% 전세, 월세 인상 계산방법

전월세 상한제 적용시기

• 임대사업자 등록 전에 작성한 기존 임대차 계약서가 첫 번째 계약이 되고, 주택임대사업자 등록 이후에 작성하는 표준임대차 계약서가 두 번째 계약으로 전월세 상한제를 적용 받습니다.
• 즉, 1년마다 5%가 아니라 계약 갱신시 적용되기때문에 2년마다 5%까지 인상할 수 있습니다.
• 또한, 임대사업자가 시세를 반영해 전월세상한선인 5%를 넘는 금액으로 계약서를 쓰면 향후 양도소득세 장기보유특별공제, 종합부동산세를 비롯한 보유세 합산 배제 등 각종 세제혜택을 받지 못합니다.
• 세입자가 바뀌어도 기존 보증금에서 5% 상한선까지만 인상할 수 있습니다.

주택임대차 보호법 2016년 11월 개정안에 따른 전월세 전환율 산정 방식

• 아래 두가지 사항 중 낮은 것을 적용하기 때문에 현재 전환율은 5%로 산정하면 됩니다.
  • 주택임대차보호법 시행령의 비율 10%
  • 한국은행 공시 기준금리(1.5) + 시행령의 요율(3.5) = 5% ( 2018년 1월 현재, 기준금리 1.5%, 시행령의 요율은 3.5%)

전세 주택의 계산 방법

• 전세 보증금 5억원인 주택이 있으며, 5% 상한선까지 올린다고 할 경우.
  • 5억의 5% = 2,500만원
• 따라서, 다음 계약 갱신시 전세 보증금은 기존 전세 보증금 5억 + 인상분 2,500만원 = 5억 2,500만원까지 올릴 수 있습니다.

월세 주택의 계산 방법

• 보증금 1,000만원에 월세 50만원인 주택의 경우, 월세만을 계산하는것 뿐만아니라 보증금 1,000만원도 계산식에 합산하여 적용합니다.
• 먼저 월세를 전세로 전환합니다.
  • 50만원 X 12개월 = 600만원
  • 전월세 전환율을 적용하면 600만원 / 5% = 1억 2,500만원
  • 총 전세 보증금은 월세를 전세로 전환한 1억 2,500만원 + 월세 보증금 1,000만원 = 1억 3,500만원이 됩니다.
  • 전월세 상한제인 5% 인상한다고하면, 1억 3500만원 X 5% = 675만원을 인상할 수 있습니다.
  • 따라서 5% 인상금액은 1억 4,175만원이 됩니다.
• 이것을 다시 월세로 전환한다면,
  • 1억 4,175만에서 기존 보증금 1,000만원을 먼저 제외하면 1억 3,175만원이 됩니다.
  • 1억 3,175만원 X 5% (월세 전환율을 역으로 적용) = 687만 5,000원 (1년치)
  • 687만 5,000원을 12개월로 나누면 687만 5,000원 / 12개월 = 57만 2,917원까지만 인상이 가능합니다.
• 실제로 1달 인상분은 7만 2,917원이 되겠네요.

세입자의 계약갱신 청구권에 의한 임대기간

• 세입자는임대의무기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 살 수 있으며, 임대차계약 갱신청구권이 자동으로 인정됩니다.
• 다만, 임차인이 3개월 이상 월 임대료를 연속 연체하거나 임대인 동의없이 시설을 증·개축하는 등 명백한 잘못을 할 때는 갱신을 거절할 수 있습니다.

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서울미래 혁신성장 프로젝트 2018.01.31

서울시, 5개년 '혁신성장 프로젝트'로 서울경제지도 다시 그린다

• 4차 산업혁명 주도, 성장의 판을 키우고 ‘위코노믹스’ 실현할 서울미래혁신성장 5개년 계획 발표
• 3조 4천억원 집중투자해 66개 인프라 구축, 9,396개 기업지원, 6만 2,533개 일자리 창출
• ‘22년까지 서울형 유망산업(도심제조업, 바이오‧의료, R&D, 문화콘텐츠) 중심 혁신성장 총력
• 서울 강점과 잠재력으로 정부 혁신경제정책 뒷받침…성장과실은 지방과 공유해 지역 균형발전 지원

서울미래 혁신성장 프로젝트 5개년 주요내용

서울특별시 서울미래 혁신 성장 프로젝트 보도자료

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• 보도자료 : http://economy.seoul.go.kr/archives/87046

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재개발 및 재건축의 입주권과 분양권의 차이점

입주권과 분양권 발생 시기

• 일반적으로 재개발 및 재건축 절차를 대략적으로 살펴보면 아래와 같습니다. 이 때, 입주권과 분양권은 서로 다른 시기에 발생됩니다.
  1. 기본계획수립
  2. 안전진단
  3. 정비구역지정
  4. 추진위원회구성
  5. 조합설립(인가)
  6. 사업시행인가(사업자 지정)
  7. 관리처분인가(입주권 발생)
  8. 착공 및 분양(분양권 발생)
  9. 입주 및 청산

입주권이란?

• 재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 됩니다. 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 봅니다. 이 때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여되며 이를 입주권이라 부릅니다.
• 시중에 거래되는 입주권에는 기존건물의 평가액과 납부 청산금, 프리미엄(승계조합원의 경우)이 모두 포함돼 가격이 산정됩니다. 실질적으로는 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하는 셈입니다. 따라서, 초기비용부담이 많습니다.
• 하지만, 입주권은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 매수금액)으로 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비 지급, 발코니 무료확장, 시스템에어컨 무상제공 등)도 받을 수 있는 장점이 있습니다.
• 재개발 및 재건축 사업 등으로 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 입주권이 아닌 주택으로 분류하게 됩니다.

분양권이란?

• 분양권은 재개발 및 재건축사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당됩니다. 조합원분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하며 이 때, 일반분양으로 취득한 권리가 곧 분양권입니다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 가량 높지만 초기투자금이 적고 취득세가 낮은 장점이 있습니다.
• 분양권은 입주권과 달리 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능합니다.
• 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀝니다.

입주권과 분양권 세금 차이는?

• 입주권과 분양권은 주택수에 포함 여부에 따라 세금차이가 발생되기 때문에, 투자시 세금이 얼마나 발생될지 미리 계산해보고 투자를 들어가야 합니다.
• 입주권에 관한 세금
  • 입주권의 경우 기존 주택과 입주권을 보유시 청약조정대상지역 내에서 기존 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과 대상에 포함됩니다. 다만, 입주권을 먼저 매도하면 중과세가 아닌 일반세율로 과세됩니다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로써 주택이 아니기 때문입니다. 그러나, 기존 주택을 매도할 시에는 중과세가 적용됩니다. 일정요건을 충족하면 입주권도 주택과 마찬가지로 양도세 비과세혜택이 제공됩니다. 관리처분계획인가 시점에 해당 주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 2일 이후 취득시) 및 거주하고, 관리처분계획인가 시점에 1주택만을 보유하고 있다면 양도세가 부과되지 않습니다(비과세).
  • 일시적 1가구 2주택 보유자도 양도세 비과세혜택을 적용 받으려면 기존 보유한 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 시점에 입주권을 취득해야 하며 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 매도해야 합니다.
  • 입주권은 관리처분인가전에 매수했다면 주택을 매입한것으로 판단하여 취득세 1.1%가 과세됩니다. 그러나 관리처분인가 후 매수한다면 이미 주택은 멸실처리되고 토지만 남게되므로 토지에 대한 과세 4.6%가 과세됩니다. 이 차이점을 잘 구분하고 매수타이밍을 잡으실때 과세금액에 대한 착오가 없으시길 바랍니다.
• 분양권에 관한 세금
  • 분양권의 경우 취득세 기준은 분양권 금액이 아닌 분양권+프리미엄(일명 P)를 합한 금액 기준으로 취득세가 발생됩니다.
  • 분양권의 양도소득세 산정 기준일은 계약일로부터 매도일까지입니다. (주택에 해당되지 않으므로 장기특별보유세에도 해당되지 않습니다.)

• 재개발 및 재건축 입저권 매입시 취득세 차이점

입주권과 분양권의 세금 절약 방법?

• 준공공임대사업자로 임대한 주택이 재개발 또는 재건축 대상이 될 경우 준공공임대주택으로 등록해 세법상 혜택을 활용하면 세금을 절약할 수 있습니다.
• 재건축 및 재개발 아파트는 공사기간도 임대기간에 포함시켜 주기 때문에 관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지는 임대하지 않아도 임대기간에 포함됩니다. (단, 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발과 재건축 아파트만 해당됩니다. 따라서 도정법상 주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 도시환경정비사업은 적용되지 않으며, 건축법에 따라 빌라 몇 채를 다시 재건축하는 일반적인 소규모 재건축에도 적용되지 않습니다.)

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가등기의 종류와 의미

청구권보전가등기의 형태

• 사례 예시
  • A 보전가등기 : 2015. 1. 10
  • B 임대차계약 : 2015. 2. 10
  • A 가등기에 기한 본등기 : 2015. 3. 10
• 청구권보전가등기나 담보가등기나 등기사항전부증명서에 표시가 될 때는 "소유권이전 청구권가등기"로만 표시가 된다. 따라서 가등기권자가 직접 경매신청을 하였을 경우 또는 배당요구종기일까지 가등기권자가 채권신고를 하였을 경우에 비로소 보전가등기 또는 담보가등기라는 사실을 구별할 수 있게 되는데 경매입찰에 있어서는 어느 시점에서 가등기가 경료되었고, 또 그 가등기권이 인수되는 것인지의 가부에 대하여 신중한 판단이 필요하다. 사례의 경우는 보전가등기를 예시한 것인 바, 1월 10일 A가 C의 주택에 대하여 소유권이전 청구권가등기를 하였고, 동년 2월 10일 B가 C의 주택에 임차계약을 체결 하였으며, 동년 3월 10일 A가 보전가등기를 본등기로 전환하였을 경우 임차인 B는 가등기권자인 A에하여 임차인으로서 자기 권리(거주 및 계약기간만료 후 보증금의 반환요청)를 주장할 수 없게 되는 것이다.
• 즉, 임차인 B가 C 소유의 주택에 입주하는 시점에는 가등기권자 A는 C 소유의 주택에 대하여 아무런 권리를 행사할 수가 없으나,본등기로 전환하면 가등기권자 A가 그 주택에 대하여 권리를 행사할 수 있는 날짜는 가등기한 날짜(1월 10일)로 소급되기 때문에 임차인 B는 가등기에 기한 본등기 전에 주택소유자인 C와 임대차계약을 체결하였음에도 유자가 아닌 C와 임대차계약을 체결한 것으로 되어, 가등기권자 A가 본등기를 하게 되면 임차인 B는 임차인으로서의 권리를 잃게 되고, 임차건물은 명도대상이 되는 것이다.

청구권보전가등기

• 사례 예시
  • ​A 보전가등기 : 2015. 1. 10
  • 근저당권설정 : 2015. 2. 10
  • 저당권자 경매신청 : 2015. 3. 10
•  ​A 보전가등기는 말소기준권리인 근저당권보다 앞서 경료되어 있기 때문에 근저당권의 실행이 있더라도 말소되지 않고, 낙찰자에게 인수되게 되므로 유의해야 할 물건이다.

담보가등기

• 사례 예시​
  • 담보가등기 : ​2015. 1. 10
  • 근저당권 : 2015. 2. 10
  • 저당권자 경매신청 : 2015. 3. 10
• 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매가 행하여진 때에는 담보가등기권자는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. (가등기담보 등에 관한 법률 제15조) 가등기담보 등에 관한 법률 제15조는 "담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권자는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다"고 규정하고 있으므로 매수인이 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 모두 지급함으로서 소유권을 취득 하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고, 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 위 가등기에 기한 본등기가  종전소유자와의 대물변제 합의에 기하여 이루어진 것이라도 이는 소유권을 매수인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다. (대법원 1994. 4. 12. 판결 93다 52853 참조)
• 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적 무효라고 할 것이고, 따라서 담보 가등기권리자는 그 보다 선순위 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나 한편 가압류채권자도 우선 변제청구권을 가지는 것은 아니므로 가압류채권자 보다 후순위의 담보가등기권리자라 하더라도 가담법 제16조 제1항, 제2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류 채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당 받을수 있다. (대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카 2570 판결)

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전입일과 말소기준권리 날짜가 동일하다면 우선순위는 누구인가요?

전입일과 말소기준권리(근저당) 날짜가 동일하다면?

• 아래 표와 같은 상황이 있다고 예를 들어 봅니다.
• 터진수박이 어떤 물건을 낙찰받으려고 하는데, 권리분석을 해보니 터진사과의 전입일이 2016.02.01이고 터진메론의 근저당 2016.02.02일 입니다.
• 전입일의 대항력은 전입일 등록 바로 다음날인 익일부터 시작됩니다. 따라서 터진사과의 정확한 대항력 시간은 2016.02.02일 0시이며, 터진메론의 근저당 효력 발생 시간은 등기소의 업무 개시 시간인 2016.02.02일 9시부터입니다.
• 따라서, 전입일과 말소기준권리 날짜가 동일하다면 전입일이 우선순위를 갖게되어 대항력을 갖추게 됩니다.
• 만약, 임차인인 터진사과가 전입 등록과 함께 바로 확정일자를 받게 되면, 확정일자의 효과는 전입신고가 효력을 발생하는 순간부터 생기므로 터진사과의 대항력 발생 일자는 2016.02.02일 0시가 됩니다. (확정일자를 받으면 낙찰자에게 보증금을 받거나 또는 배당을 받을 수 있으며, 받지 않으면 보증금을 낙찰자에게만 받을 수 있습니다.) 또한, 2016년 2월 1일 전입신고를하고 2016년 2월 2일 확정일자를 받아도 동순위이므로 비례안분배당을 받게 됩니다.

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부동산 경매 투자 잔금 납부 절차

부동산 법원 경매 투자 잔금 납부 절차

1. 주민등록등본 및 잔금 납부 지시서를 지참하여 법원으로 갑니다.
2. 등기부등본을 발급하여 경매계로 잔금납부통지서를 보여줍니다. 이 때, 등기부등본 변동 내역이 있으면 잔금을 내지말고 경매계에서 다시 확인합니다.
3. 법원안에 있는 은행에서 법원보관 영수증 및 납부용지를 받습니다. (인도명령 송달료)
4. 잔금 납부 및 이전료 14,000원과 말소건수 3,000원 중지를 매입하여 경매계에 영수증을 보여줍니다.
5. 인도명령과 함께 낙찰대금 완납증명원 500원(법원마다 가격이 다릅니다.)을 납부합니다.
6. 시, 군, 구청(민원실)에서 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인원을 각각 1통씩 발급합니다.
7. 징수과 최고가 매각 결정문 및 주민등록등본을 가지고 등록세, 취득세, 고지서, 등기부등본을 보여주고 말소할 등록세 고지서를 발급받습니다.

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부동산 법원경매 절차

1. 경매신청 및 경매개시결정

• 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매 개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록합니다.
• 법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다.(채무자에게 도달이 늦어질 경우 경매진행이 늦어짐)

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

• 매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할수 있는 기간을 첫 매각기일이전으로 정합니다.
• 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때부터 1주일안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원 경매공고란 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

3. 매각의 준비

• 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계,차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 대한 조사를 명합니다.
• 감정평가사에게 매각할 부동산을 감정하게하고, 감정평가사의 감정가격을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

4. 매각방법등의 지정,공고,통지

• 기일입찰: 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 방법. (가장많이쓰임)
• 기간입찰: 매수신청인이 지정된 입찰기일 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출 하는방법

5. 매각의 실시

• 기일입찰: 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시 최고가 매수신청인을 정함.
• 기간입찰: 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하고 있다가, 매각일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신청인을 정함(매각기일에는 입찰을 실시하지 않음.)

6. 매각 결정절차

• 법원은 지정된 매각 결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다.
• 매각 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할수 있습니다.

7. 매각대금의 납부

• 매각이 결정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다.
• 지정된 지급기한내에는 언제든지 매각대금의 납부를 할 수 있습니다.
• 매수인이 매각대금을 납부하지 않을 경우 차순위 매수신고인이 있을 경우 차순위 매수신고인에게 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하게 하고 없을 경우 재매각을 명합니다.

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

• 매수인은 대금을 모두납부하면 부동산의 소유권을 등기를 하지 않아도 취득합니다.
• 법원은 매수인이 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁합니다.
• 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수있습니다.

9. 배당절차

• 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 기일을 통지하여 배당을 실시합니다.

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부동산 법원경매 안분배당, 흡수배당, 순환배당이란?

배당순위

1. 경매비용
   • 경매목적 부동산에 투입한 필요비, 유익비
2. 주택, 상가의 최우선변제(소액임차인)
   • 임금채권(최종3개월 임금, 3년간 퇴직금, 재해보상금 등)
     • 위 임금채권은 '근로복지공단의 압류' 즉, 정보지 하단 근로복지공단의 압류신청을 통해 알 수 있다. 그러므로 순위가 같아 소액임차인의 금액과 임금채권은 안분배당된다.
3. 당해세
   • 국세 : 상속세, 증여세, 재평가세 등
   • 지방세 : 종합토지세, 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등
4. 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기등)
   • 위의 담보물권과 대항력및 확정일자를 갖춘 주택,상가 임차인 보증금, 당해세 이외의 조세들간의 그 시간의 선후비교를 통해 배당순위를 정할 수 있다.
   • 토지별도등기 : 토지별도등기권자가 채권신고한 경우(문건처리내역에서 확인) 토지에 대해 먼저 배당해주고, 남은 금액부터 임차인에게 배당되어 인수금액이 생길 수 있으므로 각별한 주의를 요한다.
5. 일반 임금채권
6. 담보물권보다 늦은 조세채권(국세, 지방세및 지방자치단체의 징수금)
7. 의료보험료, 산업재해 보상보험료, 국민연금보험료와 같은 공과금
8. 일반채권

배당에서 먼저 기억해야할 것

• 물권은 채권보다 강력하다.
• 물권끼리 있을경우 먼저 등기한 사람이 우선순위를 갖게 된다.
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 의해 임차인들의 최소변제금액의 총합이 낙찰금의 1/2를 넘지 못하게 되어있습니다. 이 경우는 안분배당을하여 전체 임차인들에게 골고루 배당금을 나누어주고 자연스럽게 모든 채권이 소멸되도록 정해져있습니다.

안분배당이란?

• 안분배당은 가압류 채권 뒤의 물권이 있을 때 , 또는 채권간 동순위로 배당시 채권금액의 합을 분모로 하고 채권금액에 배당금액을 곱한 금액을 분자로 하여 배당하는 것을 뜻합니다.
• 안분배당시 기준이되는것은 선순위 근저당이며, 
  • 소액보증금 판단기준일은 등기부상 가장 빠르게 설정된 근저당권(물권)이라는 것,
  • 기준이 된 근저당권자가 전액 배당받으면 기준일이 다음 순위 근저당권으로 바뀌어 결국 소액보증금 기준 액이 변동될 수 있고, 추가배당이 될 수 있습니다.
• 예를 들어 대전에 소재하고 있는 경매 물건을 낙찰자인 터진수박이 낙찰금액 6,000만원에 낙찰받게 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 6,000만원이라고 생각해봅니다.)
  • 소액보증금의 판단기준일은 임대차가 체결된 날 혹은 임차인이 전입 신고한 날을 기준으로 하지 않고 등기부 상 가장 먼저 설정된 물권 즉, (근)저당권이나 담보가등기 설정일을 기준으로 판단합니다.
  • 1996. 1. 2. 당시 광역시의 소액보증금 기준 액은 3,000만원 이하였으며, 임차인 터진포도는 보증금 3,500만원으로 소액보증금 기준 금액을 넘어서 최우선변제 대상에서 제외됩니다. 또한, 확정일자도 받지 않아 우선변제 대상에서도 제외되므로, 이 경매절차에서는 배당금액이 전혀 없습니다.(아~~ 안타깝습니다...)
  • 배당순위상 최선순위 임차인인 터진메론이 소액보증금 기준안에 있으므로 1,200만원을 배당받습니다.
  • 그 다음 선순위 근저당권자인 터진사과가 4,000만원을 배당받습니다.
  • 그렇다면, 낙찰금액인 6,000만원 중 터진메론이 1200만원, 터진사과가 4,000만원을 배당받아갔으므로 남은 배당금액은 800만원입니다.
  • 자세히 살펴보면 터진사과의 근저당 그리고 터진딸기의 근저당 2개가 있습니다. 배당순위에 따라서 터진사과는 근저당 4,000만원에 대해 전액 배당을 받으면 소멸해버립니다.
  • 그러면 근저당 기준은 터진딸기가 됩니다. 이를 기준으로 따지면 터진메론의 소액보증금은 1,200만원에서 200만원을 더 받은 1,400만원을 받아야하며, 터진포도는 터진딸기의 근저당 기준시점에서 최소변제금액인 1,400만원을 받아야합니다.
  • 이렇게 최우선변제권자가 다수일 경우 안분배분을하게 되는데, 터진메론은 자신이 받을 변제금액을 전체 변제금액으로 나눈금액을 추가적으로 배당받게 되며, 터진포도도 본인의 변제금액을 전체 변제금액으로 나눈금액을 배당받습니다.
  • 결국 터진메론은 남은 배당금액 800만원 x [추가 배당되는 금액 200만원 / 전체변제금액 (200+1400 = 1,600만원)] = 100만원을 배당받습니다. 따라서 터진메론은 앞서 1,200만원을 우선 배당받고 추가적으로 100만원을 배당받으므로 총 1,300만원을 배당받게 됩니다.
  • 터진포도는 800만원 x [배당되는 금액 1,400만원 / 전체 변제금액 (200+1,400 = 1,600만원)] = 700만원을 배당받습니다. 
  • 따라서 최종적으로 각각 배당받는 금액은 터진사과 4,000만원, 터진메론 1,300만원, 터진딸기 0원, 터진포도 700만원을 가져갑니다.

흡수배당이란?

• 흡수배당은 안분배당 후 우선변제권이 있는 물권이 후순위 배당을 자기채권이 만족할 때 까지 흡수 하는 것을 뜻합니다.
• 예를 들어 어떤 경매 물건을 경매고수(?)인듯한 낙찰자 터진수박이 낙찰금액 60,000원에 낙찰받게 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 60,000원이라고 생각해봅니다.)
  • 만약 2011.01.01 보다 앞선 시점에 근저당이 있었으면 낙찰금액 60,000원 전부 배당받게 됩니다.
  • 하지만, 가압류가 선순위 채권(물권이 아님)이므로, 안분배당으로 하게 됩니다.
  • 따라서 배당식의 분자는 각 권리자의 채권 최고액이며(모두 동일하므로 60,000원), 분모는 채권최고액을 전부 합한 금액인 (터진메론 60,000원 + 터진딸기 60,000원 + 터진포도 60,000원) 180,000원이 됩니다. 
  • 그래서 안분배분을 하게 되면 모두 동일하게 터진메론/터진딸기,터진포도가 낙찰금액의 1/3인 각각 20,000원씩 나누어 갖게 됩니다.
  • 가압류는 채권최고액에 모자라도 더이상 배당을 받을 수 없어 터진메론은 20,000원만 가지게 됩니다.
  • 그러나 근저당은 앞서 물권끼리 있을경우 등기한 사람이 우선순위를 갖게 된다고 하였으므로, 터진딸기는 모자른 채권금액인 40,000원을 채우기 위해 터진포도의 배당금액을 가져오게 됩니다. 이로써 터진딸기는 20,000 + 20,000 = 40,000원을 갖게되고, 터진포도는 배당을 하나도 못받게 됩니다.
  • 따라서, 결과적으로 배당금액은 터진메론(20,000원), 터진딸기(40,000원), 터진포도(0원) 으로 배당됩니다. (아~~ 이번에는 다행히 터진딸기가 배당을 받게 되네요!)
  • 이런 경우를 흡수배당이라고 합니다.

순환배당이란?

• 순환배당이란 물권의 우선순위대로 채권금액을 배당하는것을 뜻합니다.
• 예를 들어 어떤 경매 물건을 경매고수(?)인듯한 낙찰자 터진수박이 또 낙찰금액 1억원에 낙찰받게(대단하다!!) 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 1억원이라고 생각해봅니다.)
  • 일단 아래 표에서 배당 순위로 보면 근저당>임차인>당해세로 보이지만 임차인의 보증금액이 최우선변제금액보다 크므로 근저당>당해세>소액임차인처럼 보이게 됩니다. 그러나 최우선 변제금액 기준은 근저당 기준으로만 해당됩니다.
  • 맨위에 배당순위에서 경매비용>소액임차인>당해세>근저당 순서로 배당받는다고 정의되어 있습니다.
  • 그러므로 근저당권자인 터진사과는 임차인 터진메론보다 선순위이고,  소액임차인인 터진메론은 당해세보다 선순위이고,  당해세 터진딸기는 근저당권자인 터진사과보다 선순위이게 됩니다. 정리해보면 꼬리에 꼬리를 물며 서로 선순위이게 됩니다.
  • 이렇게 된 경우 순환배당을 통해 배당을하게 됩니다.
  • 이제 각자 받을 배당금액을 계산해보겠습니다. 총 채권금액은 1억 6,000만원입니다.
  • 안분배당을 하게된다면, 근저당권자인 터진사과는 1억원 x (8,000 만원 / 1억 6,000만원) = 5,000만원을 받게되고, 소액임차인인 터진메론은 1억원 x (5,000 만원 / 1억 6,000만원) = 3,125만원을 받게되고, 당해세 터진딸기는 1억원 x (3,000 만원 / 1억 6,000만원) = 1,875만원을 받게됩니다. 
  • 근저당권자 터진사과는 근저당 8,000만원 중 5,000만원을 배당받았으나 아직 3,000만원이 모자릅니다. 따라서 흡수배당에 의해서 근저당권자 터진사과는 후순위인 소액임차권자인 터진메론에게서 3,000만원을 더 가져오게 됩니다.
  • 그런데, 임차인 터진메론은 첫번재 안분배당에서 보증금 5,000만원 중 3,125만원밖에 못받았으므로 1,875만원을 더 받아야 합니다. 따라서 흡수배당에 의해서 당해세 터진딸기에게서 1,875만원 전부를 가져오게 됩니다.
  • 또한, 당해세 터진딸기는 아직 3,000만원 중 1,875만원밖에 못받았으므로, 흡수배당에 의해서 후순위인 근저당 터진사과에서 1,125만원을 더 가져오게 됩니다.
  • 이렇게 순환배당은 한번만 이루어져서 배당이 완료됩니다.
  • 정리하면,
    • 터진사과 : 5,000만원 +3,000 만원 - 1,125만원 = 6,875만원
    • 터진메론 : 3,125만원 - 3,000만원 + 1,875만원 = 2,000만원
    • 터진딸기 : 1,875만원 - 1,875만원 + 1125만원 = 1,125만원
    • 총 배당금액 : 6,875만원 + 2,000만원 + 1,125만원 = 1억원

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네이버 및 다음 부동산 지도 보는 방법

네이버 부동산 지도 보는 방법

• 아파트 각 동마다 표시된 숫자는 공급면적입니다. 예를 들어 148.8m² 는 45평을 뜻합니다.
• 1-23F-4 이렇게 표시된 숫자는 "1" 숫자가 표시된 방향부터 각층의 1호를 뜻합니다. 1의 위치는 왼쪽이나 오른쪽에 있을 수 있으며 왼쪽에 1이 써있으면 왼쪽부터 1층의 1호, 2호, 3호로 정해집니다.
• 가운데 23F는 해당 아파트 동의 최고층을 뜻합니다. 따라서 23F는 해당동의 최고층이 23층을 뜻합니다.

다음 부동산 지도 보는 방법

• 아파트 각 동마다 표시된 숫자는 공급면적입니다. 예를 들어 111.4m² 는 34평을 뜻합니다.
• 4-5F-1 이렇게 표시된 숫자는 "1" 숫자가 표시된 방향부터 각층의 1호를 뜻합니다. 1의 위치는 왼쪽이나 오른쪽에 있을 수 있으며 왼쪽에 1이 써있으면 왼쪽부터 1층의 1호, 2호, 3호로 정해집니다.
• 가운데 5F는 해당 아파트 동의 최고층을 뜻합니다. 따라서 5F는 해당동의 최고층이 5층을 뜻합니다.
• 어떤 아파트는 78.2m²/67.9m² 이렇게 써있는데, 이는 한쪽호수에 두종류의 면적이 있다는 뜻입니다. 이는 1층에 엘리베이터, 계단 또는 경비실이 위치함으로써 1층에 있는 집의 면적이 윗층들보다 상대적으로 좁기때문에 두종류의 면적이 같이 혼재되어 있습니다.

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주택 및 상가건물임대차보호법의 최우선변제금액

▶ 주택임대차보호법상 우선변제권은 최우선변제권과 어떻게 다른가?

• 우선변제권 : 우선변제권은 "후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여" 주택임대차보호법 제3조의 2[보증금의 회수] 제2항: 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 즉, 대항요건 : (전입신고+점유) + 확정일자를 꼭 받으셔야 보증금을 우선하여 변제 받을 권리가 있다.
• 최우선 변제권 : 최우선 변제권은 "보증금중 일정액을 다른 담보물건자 보다 우선하여" 최우선 변제권은 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물건자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며... 여기서 말하는 보증금은 아래도표에서 보듯이 지역별 보증금범위를 말하며, 일정액이 최우선 변제금이 된다. 중요한 것은 최우선 변제시에는 확정일자는 필요 없다. 즉, 대항요건 : (전입신고+점유)만 갖추면 우선하여 변제받을 권리가 있다.
• 전세금, 소액임차보증금 최우선변제 받는 방법
  • 최우선변제금액의 사전적 정의 : 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경, 공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 따라서 최우선 변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제 받게 된다.
  • 최우선 변제권의 성립요건은
    • 보증금이 소액에 해당할 것(아래 표 참고)
    • 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도(점유)와 전입신고)을 갖출 것
    • 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.

▶ 주택임대차보호법의 최우선변제금액범위 예시

• 예를 들어 한 경매물건의 경우 첫 번째 저당권설정일이 2009년 3월 27일(등기부등본참고)이라면, 이 날짜가 기준이 되기 때문에 2008.8.21~2010.7.25의 보증금 범위에 속한다. 그러므로 표를 참고하여 6천 만원 이하의 보증금계약에 한하여, 2천 만원의 최우선 변제금을 받을 수 있다.
• 최우선 변제를 받기 위한 조건 : 최우선변제를 받기 위해선 대항력을 갖춰야 하는데, 대항력은 전입신고와 실질적인 점유를 하면 된다. 전세권 설정 등기만 하면 안된다. 왜냐하면 전세권 설정 등기만 하게 된다면, 전세권에 의한 순위배당 밖에 못 받기 때문이다.
• 배당요구 방법: 법원에 <권리신고 및 배당요구서>를 제출, 권리신고 및 배당요구를 할 때는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 신분증, 도장을 가지고 법원에 가서 해당 양식을 작성한 후에 500원짜리 수입증지를 붙여서 제출하면 된다.
• 보증금을 받기 위한 절차 : 보증금을 받기위해선 전입신고를 하였는지 여부가 제일 중요합니다. 왜냐하면 전입신고는 곧 최우선 변제의 대항력을 갖추게 하게 때문입니다. 최우선변제를 하기 위한 대항력(전입신고, 점유)를 갖추었다면, 예를들어 배당요구 종기일이 2011년 10월 27일이라면 그 날 이전에 배당요구를 하셔야 합니다. 배당요구를 하기 위해선 <권리신고 및 배당요구서>를 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 신분증, 도장을 가지고 법원에서 제출 하시면 됩니다.

▶ 주택임대차보호법의 최우선변제금액범위

• 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
  • 전세 등기시점이 아닙니다.  (반드시 기억해야할 사항!)
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함
• 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)

▶ 주택 보전/월세 보증금의 환산 금액에 따른 최소 보증금 적용 범위

• 보증금의 환산 금액이 아래 보증금보다 적을때 보증금의 일부를 받을 수 있습니다. (주택의 전/월세 환산 방법 바로가기 → 주택임대사업자 5% 전세, 월세 인상 계산방법)

▶ 상가건물임대차보호법

• 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
  • 전세 등기시점이 아닙니다.  (반드시 기억해야할 사항!)
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(건물 인도 및 사업자등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야함
• 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(상가건물 임대차보호법 제14조)

▶ 상가 보증금의 환산 금액에 따른 최소 보증금 적용 범위

• 보증금의 환산 금액이 아래표 이하(환산 금액 = 보증금 ＋ 월세 × 100)이고, 세무서에서 사업자등록을 신청하고 영업을 하고 있는 경우에만 해당됩니다.
  • 상가임대차보호법에서 환산 보증금은 월세까지 합산하여 계산합니다.

▶ 과밀억제권역

• 2001. 1. 29. ~ 2009. 1. 15.
  • 서울특별시
  • 인천광역시[강화군, 옹진군, 중구·운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990. 11. 12. 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역), 남동유치지역은 각 제외]
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

• 2009. 1. 16. ~ 2010. 7. 25.
  • 서울특별시
  • 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

• 2010. 7. 26. ~ 2011. 3. 8.
  • 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

• 2011. 3. 9. ~ 현재
  • 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]

▶ 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이점

• 임대의 최단기간은 몇년인가요?
  • 주택임대차 보호법은 2년의 최단기간의 제한이 있습니다.
  • 상가건물임대차 보호법은 1년의 최단기간의 제한이 있습니다. (일반적으로 2년 계약하지만, 1년씩 계약도 가능합니다.)

• 대항력은 언제부터 발생되나요?
  • 주택임대차 보호법은 등기를 하지 않아도 전입신고하고 살면(인도와 주민등록) 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
    • 만약, 확정일자를 받으면 세일자일경우 경매에 집이 넘어가도 배당자격이 생깁니다.
  • 상가건물 임대차 보호법은 사업자 등록신청하고 영업을 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

• 갱신 요구
  • 상가는 갱신요구를 하면 총 5년의 보장이 있습니다.
  • 민법의 임대차나 주택은 그런 것이 없습니다. (현재, 2년 전/월세로 살다가, 추가 2년 계약 갱신을 임차인이 요구할 수 있도록 개정안이 발의되고 있습니다.)

• 계약의 해지
  • 민법의 임대차와 주택임대차 보호법은 차임을 2기 이상 연체되면 해지할 수 있고,
  • 상가건물 임대차 보호법은 3기 이상 연체되었을 때에 해지할 수 있습니다.
  • 주의해야 할 사항 : 월세 연속 2개월이나 3개월이 아니라, 전체 임대기간 중 주택은 2개월치 월세, 상가는 3개월치 월세가 연체되었을때 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
    • 예를 들어 주택의 경우 월세 100만원으로 임차를 하고 있을 경우,  1월에 100만원을 연체하고 7월에 연체를 하였을때, 임대인은 2개월치 월세를 연체하였으므로 계약해지를 요구할 수 있습니다. 그러나!!, 1월에 100만원을 연체하고, 그해 4월에 1월에 연체하였던 금액을 갚고, 다시 7월에 100만원을 연체하였으면, 다 합해서 2개월치 월세 금액이 안되므로 임대인은 2개월치 월세 금액인 200만원이 연체될때까지 계약해지를 요구할 수 없습니다.
    • 상가의 경우도 위와 같습니다. 연속이 아닌 전체 임대기간 중 총 연체 금액이 3개월분이 연체되었을때가 되어서야 계약해지를 요구할 수 있습니다. 단, 중간에 연체금액을 갚았을 경우, 다시 3개월치 월세 금액이 연체될때 계약해지를 요구할 수 있습니다.

• 계약의 승계
  • 주택임대차 보호법만 임차인이 사망했을 때에 2촌 이내의 친족과 사실혼자가 공동승계한다는 규정이 있습니다.
  • 상가건물 임대차 보호법은 그런 규정이 없습니다.

• 최우선 변제권
  • 주택임대차는 월세를 포함하지 않지만, 상가는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금과 합산합니다.
  • 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법은 위의 표처럼 일정 지역에 따라 소액보증금이면 최우선 변제 금액이 다릅니다.

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법원 부동산 경매 입찰표 작성방법(입찰 준비물 및 본인/대리인이 직접가는 경우)

입찰표작성은 크게 다섯종류로 분류할 수 있습니다.

• 부동산 명의인인 본인(개인)이 직접 법원에 가는경우
  • 물론 시간의 여유가 있으신 분들이면 가능하고, 가장 간단한 방법이 되겠습니다.
• 대리인이 가는경우
• 법인명의로 입찰시 대표이사가 직접 법원에 가는 경우
• 법인명의로 입찰시 대표이사 이외의 자(대리인)가 법원에 가는 경우
• 공동입찰에 참여하는 경우

본인(개인)이 법원에 가는 경우

• 준비물 : 본인 신분증, 도장(막 도장 가능), 입찰보증금 (한장짜리 수표면 좋겠죠?)이 필요합니다.
• 대부분의 법원에서는 10시쯤에 대봉투1,보증금봉투1,입찰표1를 나눠주거나 비치 해 놓습니다. 

대리인이 법원에 가는 경우

• 준비물: 위임장, 본인 인감도장(막도장 안됨/인감증명서에 찍힌 도장과 같은 도장), 인감증명서 (3개월이내), 대리인 신분증, 도장(막 도장 가능), 입찰보증금이 필요합니다.
• ►► 여기서 잠깐! 인감증명서의 유효기간은 3개월 이내라고 적어 놨지만, 실은 입찰기일로 부터 6개월 이내의 인감증명서이면 유효합니다.

예시)

1. 기일 입찰표 작성하기

• 입찰기일: 입찰 하는 당일 날짜를 쓰시면 됩니다.
• 사건번호 작성: 여기에서 사건번호는 2014타경 78***입니다. 여기에서 사건번호 란 대한민국 법원에서 사건에 붙이는 번호를 말하며, 보통 연도와 부호(타경) 그리고 접수번호의 순서대로 합니다.
• 물건번호: 하나의 사건에 대해서 부동산 경매물건이 여러개 올라와 각각 따로 팔 때를 대비하여 붙이는 번호입니다.
• 입찰자 본인 정보 작성 (구 주소나 신 주소 모두 다 관계없습니다.)
• 입찰가격 작성
• 보증금액 작성: 최저 입찰 가격의 10% 또는 20% 이상, 사건마다 다르니 정보지 참고하세요.)
• 기일입찰표의 가장 중요한 것은 입찰 가격은 수정할 수 없습니다.
• 만약 틀렸다면 꼭 새로운 용지를 사용하시기를 권장드립니다.(1등으로 낙찰을 받았을 지라도, 무효화 될 수 있습니다.)

2. 입찰 대 봉투를 앞,뒤로 작성합니다.

3. 입찰 보증금 봉투를 앞,뒤로 작성합니다.

설명없이 그림으로 보시게 되니까 훨씬 더 쉽죠? 만약, 패찰을 하게 된다면 보증금은 바로 그 자리에서 돌려 받습니다. 그러니 보증금 걱정은 안하셔도됩니다.^^
모두 다 작성을 하였으면 기일입찰표 + 입찰 보증금 봉투(하얀봉투)를 입찰대 봉투에 넣으신 후 제출!
또한, 법원마다 양식은 각기 다를 수 있으며, 도장 찍는 부분도 조금씩은 다릅니다. (인)이라고 쓰여 있는 곳은 모두 다 도장을 찍어 주셔야 합니다.
봉투는 풀로 붙이지 않는 게 경매가 진행되는데 있어 빠른 도움을 줄 수 있습니다.

• 출처 : 행복재테크 카페 (카르마)

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연립 다세대 주택 시세 확인 방법

최근 1인 가구의 증가로 연립, 다세대 주택 등 소형 공동주택이 거래량이 지속적으로 증가하고 있지만, 주택의 시세정보는 지금껏 온라인에서 찾기가 어려웠었습니다. 아파트는 단지별로 평수, 건축구조 등이 정형화돼 실거래가를 통해 시세를 산정할 수 있지만, 건물마다 특성이 다른 소형 공동주택의 경우 시세를 알 수 없었으나, 이제 빌라시세 사이트를 통해서 시세뿐 아니라 면적, 층수, 세대수, 주차장 등 건물의 정보와 최근 2년간 시세 추이, 주변 거래 사례 등의 정보도 볼 수 있게 되었습니다.

빌라시세 사이트 사용방법

• 먼저 빌라시세 사이트에 접속합니다. (사이트 주소는 맨 아래에 있습니다.)

• 약관 2개 동의 부분에 체크를 합니다.

• SNS 계정으로 회원 가입을 하거나 휴대폰 인증을 통하여 회원 가입을 합니다.

• 휴대폰 인증으로 가입할 경우 이메일 주소, 주민등록번호, 이름 및 생년월일을 입력합니다.

• 가입이 완료되면 상단 메뉴에서 지번, 도로명 또는 빌라명을 통해 검색이 가능합니다. 지번으로 검색할 경우 구와 동을 선택 후 마지막 번지수는 직접 입력합니다.

• 검색된 빌라는 아래와 같이 직접 사진이 나오며, 빌라 건물 중 검색하고자하는 물건의 해당 호수를 선택하게 되어있습니다.

• 빌라의 호수를 선택하면 아래와 같이 시세가 나오며, 발라의 전반적인 정보가 나옵니다.

• 빌라의 최근 2년간 시세 추이도 나옵니다. 

• 또한, 해당 빌라가 거래되었던 실거래가도 나옵니다.

• 빌라 주변의 지하철역과의 거리도 얼마인지 자세히 나옵니다.

• 최근 2년간 시세 및 거래건수 차트도 제공됩니다.

• 연식별 및 전용면적별 시세도 제공됩니다.

• 해당 지역의 시세조회도 같이 제공됩니다.

• 또한 해당 지역의 시세와 검색한 물건의 시세차트도 같이 보여줍니다.

• 해당 빌라가 있는 구의 인구 변화차트도 제공됩니다. 

• 사이트주소 : http://www.villasise.com

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주택담보대출시 MCI (모기지보험), MCG (모기지신용보증) 이란?

MCI (Morgage Credit Insurace 모기지보험) 

• 대출을 실행 하고자 할 때 서울보증보험에서 보험사와 연계되어 방공제 없이 대출한도를 높여 대출을 받을 수 있게 하기 위한 보험입니다. 대출을 하고자하는 금융권에서는 임차인의 최우선변제금으로 채권 손실을 막기 위하여 방공제를 한다. 즉 부동산이 경매로 넘어갈 경우 주택임대차보호법에 따라 대항력과 확정일자를 받은 후순위 임차인이 선순위 저당권자인 금융권보다 일정부분 소액임차인으로 소액보증금을 변제받기 때문에 대출을 해주는 금융권은 대출 가능한 한도에서 소액보증금액 만큼을 차감하고 대출을 실행하게 됩니다. 이와 같이 방공제를 하게 되면 대출금액의 한도가 줄어드는데 줄어드는 최우선변제금을 막아 주는게 MCI 입니다. 따라서 대출 금융기관이 MCI 보험에 가입함으로써 소액보증금을 차감하지 않고 LTV 범위 내에서 대출을 해줄 수 있는 상품으로 대출한도를 늘림으로 대출 금융기관뿐만 아니라 대출 하고자 하는 사람까지 만족시키는 상품으로 보험료는 금융기관이 가입하기 때문에 대출자가 부담하지 않습니다. 일반적으로 신용8등급이내 1인당 2채까지 보험가입이 가능합니다.

MCG (Mortgage Credit Guarantee 모기지신용보증)

• 주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 보증대상목적물을 담보로 주택자금대출을 받을 경우 은행에서 주택을 담보로 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율(LTV)까지 대출을 받을 수 있는 보증입니다. 모기지신용보증은 한국주택금융공사에서 위탁보증으로 한국주택금융공사에 별도 방문 필요 없이 대출취급은행에서 모든 업무가 처리됩니다. 기존주택 또는 준주택을 구입하는데 소요되거나 소요된 자금으로 보증대상목적물의 가격이 9억원 이내의 주택 또는 준주택으로 보증대상목적물이 투기지역 또는 투기과열지구에 속한 경우에는 국민주택규모(85㎡) 이하이어야 합니다.

유의사항

• MCG는 한국주택금융공사에서 MCI는 서울보증보험에서 판매하는 모기지 상품으로 두가지 성격이 같습니다. 그러나 MCI 대출보다 MCG 대출을 먼저 받을경우 MCI 대출을 2개이상 받지 못하고 1개밖에 못 받는다고 합니다. 따라서 보통 MCI 대출을 먼저 받고 MCG 대출을 나중에 받습니다.
• MCI는 개인당 2건만 사용할 수 있습니다. 만약 기혼자라면 본인과 배우자 각 2건, 총 4건을 사용할 수 있습니다.
• 예를 들어, 4억 원 짜리 집을 주택담보대출 이용하여 매매할 때, 시중은행이 대출해주는 한도는 대략 시세의 70%로 4억의 70%를 2억 8천만 원입니다. 하지만, 은행이 대출한도를 정할 때는 최대 금액에서 일정 금액을 빼고 주는데 이것을 방공제라고 하며 다른 말로 방빼기라고도 합니다. 방공제 금액은 서울시 3,400만원, 수도권 과밀억제권역 2,700만원, 광역시 2,000만원, 기타지역 1,700만원입니다. (아래 표 참조)
  • 방공제 금액= 최우선변제금X방의 갯수
  • 3억 원짜리 집이 대전에 있고, 방이 3개라면 방공제 금액은 2,000X3개=6,000만 원입니다.
  • 따라서 대출 가능한 금액은 2억8천만 원이 아니라, 여기에서 6,000만 원을 더 뺀 2억 2천만 원입니다.
  • 만약, 본인이 가지고 있는 투자금이 매매자금보다 적을경우 실입주금이 더 필요합니다. 그러나 MCI를 사용하게 되면 은행이 방공제를 하지 않으므로 금융기관에서는 소액임차보증금만큼 MCI를 가입하여 2억8천만 원을 대출해 주는 것입니다. 따라서 집 값의 70%를 모두 대출 받을 수 있게 됩니다.

임대차 보호법 보증금 범위 (근저당권 설정일 기준으로 보증합니다.)

• 만약 서울에 있는 아파트 임대차 계약을 2016년 3월 31일하고, 근저당 설정이 2016년 3월 30일이 되어있다면, 보증금 중 보증범위는 3400만원이 아닌 3200만원이 됩니다.
• 주택 임대차 보호법

• 상가건물 임대차 보호법

• 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을유지해야 함
• 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)

과밀억제권역

• 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
• 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]

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2017.12.13 임대주택 등록 활성화방안

지방세 감면 확대

• 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
  • 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
  • 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)
  • 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

• 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
  • ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
  • 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
    • 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
  • 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

양도소득세 감면 확대

• 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
  • 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
  • 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

• 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
  • ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
    • 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중
• * 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액 (다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
• ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

임대소득 과세대상 개요

• ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
  • 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
    • 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
      • [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원 → 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
  • 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
  • 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
    • 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며, 비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
  • 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
• 분리과세 : ‘19년부터 과세

유호수별 소득세 및 건보료 부담

• 연 2천만원 이상 종합과세 대상자
  • 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
    • 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수
  • 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음
    • 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정
• 연 2천만원 이하 분리과세 대상자
  • 1주택 보유시
    • 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
      • 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
  • 2주택 보유시
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
      • 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도 소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
      • 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
  • 3주택 보유시
    • 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
      • 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
    • 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우 + 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
      • 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
      • 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세

임차인 보호 강화

• 임차인 권리보호 강화
  • (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
    • 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가
  • (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
    • 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주
  • (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
    • 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가
  • (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
    • 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원
    • 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

• 국토부 보도자료 게시판 : 국토교통부 가계부채 종합대책 발표 게시글
• 가계부채 종합대책 자료 : Download!!!

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주택취득 자금조달 및 입주 계획서 양식 및 작성 방법

작성 대상

• 투기과열지구내에 있는 주택을 구매시에만 해당됩니다.
  • 서울시11개 (강남, 서초, 송파, 강동, 노원, 성동, 용산, 마포, 영등포, 양천, 강서) 와 세종시
  • 경기도 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 신도시
  • 부산시 해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구 등
  • 대구시 수성구
• 주택 매수 실거래가 3억원이상일 때 작성합니다. (주택 매수가격이 3억원 이하이면 작성할 필요가 없습니다만, 투기과열지구내에 3억원 이하 주택은 최근 거의 찾아보기 힘듭니다.)
• 주택이 아닌 오피스텔이나 근린생활시설(상가)는 작성할 필요가 없습니다.
• 매매 계약 체결 날짜 기준으로 60일 이내에 제출해야합니다.
• 공동 명의일 경우, 공동명의자 숫자대로 각각 작성하여야하며, 공동명의자가 작성한 금액들을 합산한 금액이 주택 매수 금액과 일치해야 합니다.

주의사항

• 일반적으로 공인중개사를 통하여 주택을 매수하였을 경우, 공인중개사에서 주택 실거래가 등록시에 같이 제출합니다. 다만, 공인중개사는 제출만 해줄뿐, 해당 문서에 대한 책임은 전적으로 매수자에게 있으므로, 꼼꼼히 확인 후 제출해야합니다.
• 미신고시 과태료 500만원이 부과되며, 허위 신고시 취득가액의 2%의 벌금을 내야합니다.
• 만약 공동명의로 매수할 경우 공동명의자 모든 사람이 각각 작성해야합니다. (예 : 10억원 주택을 5명이서 공동 매수시, 5명이 각각 작성하여 총 5부의 자금조달 계획서를 제출해야합니다.)
• 부부 공동명의로 매수시 지분이 각각 50%일 경우, 모든 자금 (대출, 현금, 예금, 부동산 매도액 등)이 정확히 매수 금액의 50%으로 나누어서 기입해야 합니다.
  • 10억원 주택을 부부 공동명의로 50% 나눌 경우, 부부 각각의 금융기관 예금액, 현금, 부동산 매도액, 대출액의 합산이 각각 5억이 되어야 합니다.

작성 예시 (10억원 아파트를 기존 보유하던 주택 3억원 처분, 예금 3억원, 현금 1억원 및 대출 3억원으로 매수할 경우)

• 자금조달계획 및 입주계획서 양식 다운받기 : Download!!!

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2017.11.29 주거복지 로드맵

생애단계별․소득수준별 맞춤형 주거지원

• [청년] 셰어형·창업지원형 등 맞춤형 청년주택 30만실 공급
  • 청년 우대형 청약통장 신설(금리 최고 3.3%, 이자소득 500만원까지 비과세]월세대출 한도 확대(30→40만원)
  • 전세대출 1인가구 대출연령 제한완화(25→19세 이상), 분할상환 허용 
• [신혼] 신혼특화형 공공임대 20만호 공급
  •  신혼희망타운(분양형) 7만호 공급(수도권 4.7만)
  • 특별공급 2배 확대(공공 15→30%, 민영 10→20%)
  • 전용 구입·전세자금대출 도입(최저금리 구입 1.2%, 전세 1.7%) 

• [고령] 무장애 설계 적용·복지서비스 연계 등 맞춤형 공공임대 5만호 공급
  • 연금형 매입임대(고령자 주택을 매입·리모델링하여 임대로 공급, 대금은 연금식 지급)
  • 주택 개보수 지원을 위한 수선유지급여 지원 확대(+50만원) 
• [취약계층] 저소득층을 위한 공적 임대주택 41만호 공급
  • 주거급여 지원대상 및 지원금액 확대
  • 긴급지원주택 도입, 취약계층 주거지원사업 활성화
  • 아동이 있는 빈곤가구 지원 강화(전세임대 무상지원, 소액 주거비 대출)
  • 그룹홈 활성화 및 재난·재해 피해주민 지원 강화 

무주택 서민·실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급 

• (공공임대) LH등 공공이 직접 공급하는 공공임대주택 총 65만호 공급
  • 장기임대주택 대폭 확대(15만호 → 28만호)
  • 도시재생사업과의 연계를 통해 도심내 공급 확대 (노후 공공청사 복합개발, 정비사업 재정착 리츠 등) 
• (공공지원) 뉴스테이의 공공성을 강화한 공공지원주택 총 20만호 공급
  • 시세 미만의 초기임대료 적용, 무주택자 우선 공급 등 규제 강화
  • ☞ 공공임대·공공지원주택 확대를 통해 공적임대주택 재고율을 2022년까지 OECD 평균(8%)을 상회하는 9% 달성(재고 200만호↔2016년 6.3%) 
• (공공분양) 공공분양주택을 총 15만호 공급(신혼희망 7만호 포함) 
  • ☞ 공공임대·공공지원·공공분양 등 공적 주택 100만호 공급 추진 
• (민간분양) 분양가상한제가 적용되는 공공택지 공급을 연 8.5만호 수준(수도권 6.2만호)으로 확대하여 저렴한 민영주택 공급확대 유도 
• (택지확보) 기 확보한 77만호 공공택지 외에 수도권 인근 우수한 입지에 40여개 신규 공공주택지구를 개발하여 16만호 부지 추가 확보 
   
• 주택 100만호 공급계획(만호)

법·제도 정비 및 협력적 주거복지 거버넌스 구축 

• (법·제도) 주택임대차보호법을 법무-국토부가 공동소관(주거·부동산 정책과 연계강화)
  • 공공임대주택 유형 통폐합 및 대기자 명부제도 개선
  • 도심내 노후 영구임대단지 재건축을 통한 도심내 공급 확대 
• (거버넌스) 지자체의 주거복지 조직 및 주거복지센터 전문인력 확충
  • 지자체의 임대주택 입주자 선정권한 강화 및 투자규제 합리화
  • 사회적 경제주체의 임대주택 공급 활성화를 위한 지원 강화 (기금 융자, 보증, 택지지원, 사회주택 허브리츠 설립 등) 

주요 후속조치 발표 계획

• 국토부 보도자료 게시판 : 국토교통부 가계부채 종합대책 발표 게시글
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2017.10.24 가계부채 종합대책

차주의 보다 정확한 상환능력 심사를 위해 DTI 산정방식 개선(新DTI)

• 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영
  • 주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 경우,DTI산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영
    • (현행) 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → (개선) 주담대 2건 원리금 모두 반영
  • 복수 주택담보대출(주담대 건수는 담보물건수를 기준으로 산정) 차주의 두번째 주담대부터 만기제한(예 :15년)도입
    • DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능
• 차주 소득은 입증가능성․안정성․지속성 측면에서 파악
  • 소득산정시 최근 2년간 소득기록 확인(현재는 최근 1년 기록 확인)
  • 인정소득(예: 연금납부액)·신고소득(예:카드사용액) 등은 소득산정시 일정비율 차감
  • 장래소득 상승 예상시 소득산정시 일정비율 증액(예 : 최대 10%)
    • 금융회사 자체 고객정보분석 등을 통해 자율적인 증액기준 마련, 통계청 정보 등을 활용해 장래소득 인정기준 제시 등 검토
  • 장기대출(예 : 10년이상)시, 주기적 소득정보 갱신 등
•  新DTI도입에 따른 선의의서민ㆍ실수요자는 보호
  • 新DTI 도입이후 신규 대출분부터 적용 (→기존 복수 주담대 차주 보호)
  • 기존 주담대의 금액 또는 은행 변경없이 단순 만기연장 → 新DTI 적용 배제
  • 일시적 2주담대
    • 즉시처분 조건 : 부채산정시 기존 주담대 이자상환액만 반영
    • 2년내 처분 조건 : 두번째 주담대의 만기제한 미적용
  • 청년층ㆍ신혼부부 → 최근 2년간 소득확인 적용 배제, 청년층(예:만 40세미만 무주택 근로자)에 대해 장래예상소득 증액한도(현재 10% 한도 설정예정) 미설정
• ’18.1월부터 DTI旣적용지역에 대해 시행하고,향후 시행상황을 보아가며 DTI적용범위 확대 여부 검토

DSR을 全금융권 여신관리 지표로 단계적으로 정착

• 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영하여 산정
  • 부채 : 대출종류(주담대․신용대출․한도대출),상환방식(분할상환,일시상환)등에 따라 차주의 실제 상환부담 반영
    • 부채 산정방식 예시
      • 일시상환 주담대 : 총 대출금액을 대출만기로 나누어 계산
      • 마이너스통장 등 한도대출 : 한도를 기준으로 산출(수시인출 가능)하되, 만기연장 등을 감안하여 분할상환 처리
  • 소득 : 新DTI기준 적용
• 기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득상황에 비춰 신규대출 상환이 명백히 어려운 경우 대출 거절
• 대출한도는 금융사가 차주그룹별(소득ㆍ신용도 등)감당가능한 DSR 수준 산출후,차주 상환능력을 평가하여 설정
• 사후관리를 위해 금융사는 高DSR 대출을 별도 관리하고, 채무조정(원금상환유예ㆍ원리금감면 등)시 차주 DSR 수준 감안
• 시행시기는 은행권 → 제2금융권으로 순차적으로 시행
  •  全금융권 도입 로드맵, 은행권 DSR 표준산정방식 마련(~’17년)
  •  금융회사 자체 활용방안 마련 및 시범운용(’18.1월~)
  •  금융회사 건전성유지를 위한 관리지표로 활용(’18.하반기~)

新DTI와 DSR 비교

가계대출 쏠림 억제 및 실수요가 아닌 투자목적 대출 축소

• 금융업권별 자본규제 등을 전면 재점검하여 가계대출 등에 쏠리는 자금흐름이 생산적인 분야로 지원되도록 정비(’17.12월)
  • 예) 가계대출에 대한 위험가중치, 예대율 등
• 실수요 거주가 아닌 투자목적 주담대(두번째 주담대)에 대한 LTVㆍDTI규제비율 10%p하향 조정(’17.8월 기조치)

제2금융권 주담대 구조개선을 위한 정책모기지 상품 출시

• 제2금융권 주담대를 장기 고정․분할상환 대출로 전환할 수 있는 정책모기지 상품 출시(5,000억원+수요 등을 보아가며 확대 추진검토 ’17.12월)
  • 제2금융권 차주의 특성을 감안하여 초기 상환액이 낮고 만기로 갈수록 상환액이 증가하는 체증식 상환 허용
  • 신규대출 전환시 대출한도가 축소되는 것을 방지하기 위해 기존대출 취급 당시 LTV․DTI규제비율을 합리적으로 반영

중도금대출의 보증요건 강화 및 보증비율 축소

• HUG 중도금대출 보증한도를 하향 조정*(’18.1월)하고,향후 시장상황 등을 보아가며 합리적 개선방안 검토
  • 중도금대출 보증한도 : (수도권, 광역시, 세종) 6→5억원, (기타) 3억원 유지
• 중도금대출 리스크 관리 강화를 위해 보증기관(HUG,주금공)의 보증비율을 추가 축소(90→80%,’18.1월~)
  • 사업성 있는 사업장에 자금이 원활히 공급될 수 있도록 금융 기관별 여신심사 합리화 및 관행 개선 지속 추진
    • HUG 중도금대출 보증한도 하향 조정 및 중도금 보증비율 축소는 선의의 서민ㆍ실수요자 보호를 위해 시행일이후 입주자 모집공고분부터 적용

자영업자에 대한 여신심사 체계화 등 리스크 관리 강화

• 자영업자 대출에 대한 금융기관의 자율적인 리스크 관리 강화
  • 특정업종에 대한 과도한 대출쏠림 현상 방지를 위해 금융기관 자율로 특정업종에 대한 편중 리스크 완화 방안*마련(’17.11월)
    • 은행권부터 업종별 포트폴리오를 관리하도록 유도하고, 이후 타금융권으로 단계적 확산
  • 개인사업자 여신심사시,소득․신용등급 이외에 업종별 업황, 상권특성 및 소득대비 대출비율(LTI)등을 종합 활용(’18.3월~)
  • 상호금융(신협,농협,수협 등)중앙회별로 상이한 개인사업자 비주택담보대출 LTV 기준을 일관성있게 정비*(’17.11월)
    • LTV 산정방식을 가계대출 비주택담보대출 산정방식과 동일하게 정비 (LTV 총한도는 현행 80%수준으로 그대로 유지)
• 최근 증가세가 확대되고 있는 부동산임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인 도입(’18.3월 은행권부터 도입)
  • 담보대출중 유효담보가액* 초과분에 대한 분할상환 유도
    • 담보기준가액 × 담보인정비율(유형별로 40~80%) - 선순위채권액(임차보증금 등)
  • 차주의 상환능력 심사시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출하여 참고지표로 운영(→향후 규제비율로 도입 검토)
    • 임대업 이자상환비율(Rent to Interest) : 연간 임대소득 / 연간 이자비용
• 개인사업자 대출 현장점검 및 자영업자대출 DB 구축
  • 개인사업자 신용평가모형 운영의 적정성 여부(은행권),대출자금 용도外 유용,사후관리 등을 점검(은행권․상호금융,‘17.12월)
  • 자영업자대출 DB(금리,담보정보 등)를 확충ㆍ구축(은행권,’17.12월)하여 업종별․차주별 면밀한 모니터링 실시

서민·실수요자 중심으로 정책모기지 제도 개편

• 정책모기지에 대한 평가 등을 바탕으로 서민층 내집마련 지원에 충실하도록 제도 개편방안 마련(‘17.12월)
  • 정책모기지 대상을 서민층 실수요자에 집중하여 혜택을 확대하는 한편,정책모기지 공급규모를 합리적으로 조정

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부담부증여 (Gift with debt)

부담부증여란?

• 부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등의 재산을 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채, 채무를 포함해서 물려주는 것을 말합니다.
• 부담부증여는 증여일 당시 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하며, 증여재산에 담보된 채무가 반드시 증여자의 채무여야 하고 증여자의 채무를 수증자가 반드시 함께 증여받아야 부담부증여가 인정됩니다.
• 부담부는 유증으로도 이루어집니다. 유증자는 유증을 할 때 수증자에게 일정한 법률상의 의무를 지우는 부담부 유증을 할 수 있으며, 부담있는 유증을 받은 사람은 유증의 목적의 가액을 초과하지 않는 한도에서 부담한 의무를 이행할 책임이 있습니다.

부담부증여시 내야할 세금

• 부담부증여 할 때 증여재산 중 채무 인수액을 제외한 부분은 무상증여에 해당되므로 수증자에게 증여세를 과세하고 채무 인수부분은 유상 양도에 해당되므로 증여자에게 양도세를 과세하게 됩니다.
• 부담부증여의 수증자는 증여세, 취득세, 인지세를 납부해야 합니다. 부담부증여를 하여 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 가 자산이 유상으로 이전된 것으로 보기 때문에 그 부분에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

증여세 과세표준과 세율

• 1억 원 이하 : 세율 10% - 누진공제액 0원
• 1억 원 초과, 5억 원 이하 : 세율 20% - 누진공제액 1천만 원
• 5억 원 초과, 10억 원 이하 : 세율 30% - 누진공제액 6천만 원
• 10억 원 초과, 30억 원 이하 : 세율 40% - 누진공제액 1억 6천만 원
• 30억 원 초과 : 세율 50% - 누진공제액 4억 6천만 원

부담부증여를 이용한 증여 방법이란?

• 일반적으로 증여는 증여 대상 물건에 대해 10~50%까지 엄청난 세금을 내야한다. 하지만, 부담부증여를 할 경우 부채에 대한 금액은 양도소득세(증여하는 사람이 낸다)로 계산되고, 부채를 제외한 나머지 금액에 대해서만 증여세에 적용된다. 다음 그림을 보면 더 쉽게 이해할 수 있다.

• 혹시 잘못된 부분이 있다면, 알려주시기 바랍니다.

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우리집 내진설계 되어있는지 확인하는 방법 (Seismic design check service)

1. 우리집 내진설계 간편 조회 이용

• 먼저 내진 설계 간편조회 서비스 사이트에 접속하여, 이용항목에 대한 동의 부분에 체크합니다.
• 조회하고자하는 건축물 주소를 입력합니다.
• 바로 내진설계가 적용되었는지 확인 결과가 나옵니다.

• 우리집 내진 설계 간편 조회  : http://www.aurum.re.kr/KoreaEqk/SelfChkMain

2. 서울시의 경우 

• 내진설계 여부 확인 방법
  • 상단의 내진설계 여부 확인 메뉴를 클릭합니다.
  • 건물 허가일자, 층수, 용도, 연면적을 체크하고 아래 확인 버튼을 누르면 내진설계 여부를 바로 확인할 수 있습니다.

• 내진성능 자가점검 방법
  • 내진성능 자가 점검 방법
  • 먼저 조회하고자하는 건물의 건축물대장을 발급받아 자료를 이용해야 합니다.
  • 조회하고자하는 건축물 주소를 입력합니다.
  • 허가일자, 건물이름, 연면적, 층수, 건물용도, 건물구조형식, 증측여부를 체크하고 아래 확인 버튼을 누릅니다.
  • 다음에 나오는 자가점검을 확인하기 위해 "계속" 버튼을 클릭합니다.
  • 건축물 상세 구조형식을 클릭해서 선택합니다.
  • 건물의 평면 및 수직 비정형성을 클릭해서 선택합니다.
  • 건축물의 벽체, 기둥에 관한 수직 부재에 관한 질문들에 해당되는것들을 클릭해서 선택합니다.
  • 마지막으로 노후도를 선택해서 "결과보기"를 클릭하면 건축물 기본사항과 대략적인 내진성능이 나옵니다.
  • 붕괴확률은 30%이하, 30%~60%, 60%~80%, 80%이상으로 나뉘어서 평가 결과가 나옵니다.

• 서울시 건축물 내진 설계 자가 점검 : http://goodhousing.eseoul.go.kr/SeoulEqk/index.jsp

3. 내진설계 기준 및 적용일

4. 지진에 건물은 왜 무너지는가?

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가계약금도 계약으로 성립 또는 인정 되나요?

가계약의 법적 효력

계약서를 작성하기전 일명 구두계약 또는 가계약금을 입금하는 경우 법적으로 그 행위도 계약으로 인정되고 있습니다. 따라서, 어느 한쪽에서 계약 진행을 못하겠다고 하는 행위는 계약 결렬이 아닌 계약 파기에 해당됩니다.

※ 민법 563조에 의해 계약금의 지급을 구두상으로 약정함으로 그 계약의 효력을 인정하고 있습니다.

가계약금은 돌려줘야 하는지요?

매수자가 계약을 파기한 경우 : 가계약금은 구두상 계약을 하겠다는 의사를 밝힌 증거이므로, 가계약금을 받은 매도인 입장에서는 돌려줄 의무가 없습니다. 실제 판례로도 "가계약금은 반환해줄 의무가 없다" 라고 나왔었습니다.

매도자가 계약을 파기한 경우 : 매도자가 매수인에게 일반적으로 가계약금의 2배를 물어주고 계약 파기를 합니다. 가령 100만원을 가계약금으로 매도인 통장에 입금했을 경우, 매도인이 200만원을 물어주고 계약을 파기하기도 합니다.

가계약금 입금 후 계약파기시 해약금은?

보통 위에서 설명한바와 같이 가계약금에 2배에 해당되는 금액을 배상해주고 계약파기를 진행하지만, 원칙적으로 가계약도 계약으로 인정되기때문에, 계약금인 매도금액의 10%를 배상해줘야 합니다. 가령, 매도 금액이 1억원이고 계약금액이 1,000만원 그리고 가계약금이 100만원이면 원칙적으로 1,000만원 또는 2,000만원을 배상해줘야 합니다.

가계약금을 돌려주지 않을때?

보통 가계약금을 돌려주지 않을 경우 최후의 방법으로 법정 공방까지 가는 경우도 있습니다만, 이는 계약을 파기한 당사자가 100% 패소합니다. 패소한 경우, 변호사 비용까지 떠맡게 되므로 막대한 비용이 들어가게 됩니다.

계약파기시 부동산에 중계 수수료를 줘야하나요?

만약, 배상배액을 받으셨다면 이는 계약이 성립되었다가 파기된 절차에 따른것이므로 부동산 중계 수수료를  줘야 합니다.(실제 법원 판례에 나옵니다.) 그러나, 만약 배상배액을 못받았다고하면 관례상 주지 않습니다. 또한, 부동산 과실에 따른 계약파기는 안줘도 됩니다.

실제 사례들 (지속적으로 업데이트 예정입니다.)

1. 어제 가계약하고(정식계약 전)계약금 5백넣었는데 매도자가 양도세를 계산안했다고 못팔겠다네요...
   
   1. 이는 매도인이 계약파기에 해당하는 행위이므로, 서로 협의하에 500만원 원금만 돌려주거나 아니면 계약파기에 대한 1,000만원 정도를 배상해줘야 합니다.
2. 계약 파기시 중계 수수료도 줘야 하나요?
   
   1. 실제 법원 판례상, 가계약금 입금 후 계약 파기시 부동산 중개사무소에 중개 수수료를 줘야한다고 나왔었습니다.

가계약금 관련 대법원 판례 (2005다39594)

• 아래 판례는 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 판시하여 가계약이 중요부분이 확정된 조건부계약이라면 매매계약이 성립한 것으로서 위약시 가계약금을 돌려 받을 수 없다
• 판례는 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라고 판결했다 [ 2007다24930 ]
• 따라서 (가)계약서 작성시 임대차계약을 불이행할 경우 (가)계약금의 귀속여부를 특약사항으로 기재해놓아야 한다
• 특약 예시 _ 본 계약을 이행하지 않으면 가계약금은 즉시 반환하기로 한다 (반환 가능) / 본 계약 위약 시 기 불입된 계약금은 일체 반환하지 않기로 한다 (반환 불가)
• 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 [소유권이전등기] [미간행]
  • 【판시사항】
    • [1] 계약의 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도
    • [2] 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례
    • [3] 해약금에 관한 민법 제565조 제1항의 ‘이행을 착수할 때까지’의 의미
    • [4] 매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고, 그 자리에 제3자도 참석한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수하였으므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없다고 본 사례
  • 【참조조문】
    • [1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조, 제568조 [3] 민법 제565조 제1항 [4] 민법 제565조 제1항
  • 【참조판례】
    • [1] 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결(공1993하, 1999)
    • 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결(공1996상, 1667)
    • 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결(공1997상, 632)
    • 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결(공2001상, 966)
    • [3] 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결(공1993하, 1854)
    • 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결(공1994상, 1677)
    • 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(공1997하, 2345)
    • 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결(공2003상, 215)
• 【전 문】
  • 【원고, 피상고인】 윤춘원 (소송대리인 변호사 국윤호)
  • 【피고, 상고인】 윤성원 (소송대리인 변호사 진봉헌)
  • 【원심판결】 전주지법 2005. 6. 16. 선고 2004나4648 판결
• 【주 문】
  • 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
• 【이 유】
  • 상고이유를 판단한다
    • 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).
      원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.
      앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
    • 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다 ( 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조).
      원심은, 피고가 원고에게 이 사건 매매계약의 계약금 배액을 상환하고 위 매매계약을 적법히 해제하였다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 매매계약 당시 원고가 중도금 일부의 지급에 갈음하여 원고의 이희완에 대한 대여원리금채권을 피고에게 양도하기로 약정함으로써 위 계약 성립과 함께 위 채권은 양도되었고, 그 채무자인 이희완도 위 계약에 참석하였기 때문에 위 채권양도의 통지도 그 자리에서 이루어졌다고 봄이 상당하므로, 원고는 위 매매계약과 함께 그 채무의 일부 이행에 착수한 것이고, 따라서 계약금의 배액상환을 원인으로 한 피고의 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다고 판단하여, 피고의 위 주장을 배척하였다.
      위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 계약해제에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
    • 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
• 대법관 김능환(재판장) 김용담 박시환(주심) 박일환

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건물 터파기만으로 유치권 해당될까?

유치권은 보통 공사업자가 못받은 공사대금을 다 받을 때까지 공사현장인 토지나 건물을 점유하며 버틸 수 있는 권리이다. 그런데 공사업자가 건물(아파트·오피스텔·공장·상가 등)을 신축하는 공사를 맡아 공사를 하던 중 아직 건물로서 형태가 갖추어지기 전 단계의 터파기 등 기초공사를 하다가 중단되었다면 건축부지 위에 유치권을 행사할 수 있을까?

실제 사례

광주시 광산구 소재 지하 4층·지상 15층 규모의 오피스텔 신축공사를 도급받은 업체로부터 하도급받은 공사업자가 지하 터파기공사를 하던중 건축주의 부도로 해당 토지가 경매로 넘어가게 됐다. 이에 공사업자가 못받은 공사대금채권에 기해 해당 토지에 유치권을 행사하자, 토지를 경매로 낙찰받아 잔금을 낸 매수인이 토지인도소송을 제기했다. 

1심은 공사업자에게 “토지를 매수인에게 넘겨주라”고 판결했으나, 2심은 “터파기 공사는 오피스텔신축에 필요한 공사일 뿐만 아니라 토지를 건물신축에 적합한 용도로 유지하기 위한 공사로서의 성질도 가지므로 공사대금 채권에 따라 유치권을 행사할 수 있다”며 원고패소판결을 내렸다.

이에 매수인이 상고를 했고, 대법원은 공사업자는 매수인에게 토지를 인도하라며 매수인의 손을 들어주었다. (대법원 2013년 5월9일 선고. 2013다2474 판결)

판결이유를 보면 “건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권한이 있는 것이지만, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 그 정착물은 토지의 부합물(附合物)에 불과해 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수는 없는 것이고, 공사중단시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니므로 그 공사대금 채권에 기해 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없다”면서 “이 공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 정지공사(整地工事)에 불과하고, 오피스텔 신축을 위한 초기공사이지, 토지에 대한 공사가 아니다”라고 판단했다.

대법원은 ‘사회통념상 건물’의 기준으로 ‘기둥·주벽·지붕’은 있어야 한다고 본다. 결국 건물신축을 맡은 공사업자로서는 아무리 많은 돈과 노력을 들여 타파기 공사·옹벽공사·기초공사를 하더라도 건물로서 형태가 갖추어지기 전에는 유치권을 행사하지 못하게 된다. 유치권을 행사하려면 부득이 해당 부지가 경매 들어가기 전에 ‘기둥·지붕·주벽’ 공사 정도는 해 두어야 한다는 결론이다.

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투기과열지구 지정기준 및 지정효과

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