주택담보대출 MCI 모기지보험과 MCG 모기지신용보증

주택담보대출시 MCI (모기지보험), MCG (모기지신용보증) 이란?

 

 

 

MCI (Morgage Credit Insurace 모기지보험) 

• 대출을 실행 하고자 할 때 서울보증보험에서 보험사와 연계되어 방공제 없이 대출한도를 높여 대출을 받을 수 있게 하기 위한 보험입니다. 대출을 하고자하는 금융권에서는 임차인의 최우선변제금으로 채권 손실을 막기 위하여 방공제를 한다. 즉 부동산이 경매로 넘어갈 경우 주택임대차보호법에 따라 대항력과 확정일자를 받은 후순위 임차인이 선순위 저당권자인 금융권보다 일정부분 소액임차인으로 소액보증금을 변제받기 때문에 대출을 해주는 금융권은 대출 가능한 한도에서 소액보증금액 만큼을 차감하고 대출을 실행하게 됩니다. 이와 같이 방공제를 하게 되면 대출금액의 한도가 줄어드는데 줄어드는 최우선변제금을 막아 주는게 MCI 입니다. 따라서 대출 금융기관이 MCI 보험에 가입함으로써 소액보증금을 차감하지 않고 LTV 범위 내에서 대출을 해줄 수 있는 상품으로 대출한도를 늘림으로 대출 금융기관뿐만 아니라 대출 하고자 하는 사람까지 만족시키는 상품으로 보험료는 금융기관이 가입하기 때문에 대출자가 부담하지 않습니다. 일반적으로 신용8등급이내 1인당 2채까지 보험가입이 가능합니다.

 

MCG (Mortgage Credit Guarantee 모기지신용보증)

• 주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 보증대상목적물을 담보로 주택자금대출을 받을 경우 은행에서 주택을 담보로 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율(LTV)까지 대출을 받을 수 있는 보증입니다. 모기지신용보증은 한국주택금융공사에서 위탁보증으로 한국주택금융공사에 별도 방문 필요 없이 대출취급은행에서 모든 업무가 처리됩니다. 기존주택 또는 준주택을 구입하는데 소요되거나 소요된 자금으로 보증대상목적물의 가격이 9억원 이내의 주택 또는 준주택으로 보증대상목적물이 투기지역 또는 투기과열지구에 속한 경우에는 국민주택규모(85㎡) 이하이어야 합니다.

 

 

유의사항

• MCG는 한국주택금융공사에서 MCI는 서울보증보험에서 판매하는 모기지 상품으로 두가지 성격이 같습니다. 그러나 MCI 대출보다 MCG 대출을 먼저 받을경우 MCI 대출을 2개이상 받지 못하고 1개밖에 못 받는다고 합니다. 따라서 보통 MCI 대출을 먼저 받고 MCG 대출을 나중에 받습니다.
• MCI는 개인당 2건만 사용할 수 있습니다. 만약 기혼자라면 본인과 배우자 각 2건, 총 4건을 사용할 수 있습니다.
• 예를 들어, 4억 원 짜리 집을 주택담보대출 이용하여 매매할 때, 시중은행이 대출해주는 한도는 대략 시세의 70%로 4억의 70%를 2억 8천만 원입니다. 하지만, 은행이 대출한도를 정할 때는 최대 금액에서 일정 금액을 빼고 주는데 이것을 방공제라고 하며 다른 말로 방빼기라고도 합니다. 방공제 금액은 서울시 3,400만원, 수도권 과밀억제권역 2,700만원, 광역시 2,000만원, 기타지역 1,700만원입니다. (아래 표 참조)
  • 방공제 금액= 최우선변제금X방의 갯수
  • 3억 원짜리 집이 대전에 있고, 방이 3개라면 방공제 금액은 2,000X3개=6,000만 원입니다.
  • 따라서 대출 가능한 금액은 2억8천만 원이 아니라, 여기에서 6,000만 원을 더 뺀 2억 2천만 원입니다.
  • 만약, 본인이 가지고 있는 투자금이 매매자금보다 적을경우 실입주금이 더 필요합니다. 그러나 MCI를 사용하게 되면 은행이 방공제를 하지 않으므로 금융기관에서는 소액임차보증금만큼 MCI를 가입하여 2억8천만 원을 대출해 주는 것입니다. 따라서 집 값의 70%를 모두 대출 받을 수 있게 됩니다.

 

임대차 보호법 보증금 범위 (근저당권 설정일 기준으로 보증합니다.)

• 만약 서울에 있는 아파트 임대차 계약을 2016년 3월 31일하고, 근저당 설정이 2016년 3월 30일이 되어있다면, 보증금 중 보증범위는 3400만원이 아닌 3200만원이 됩니다.
• 주택 임대차 보호법

기준시점	지 역	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
1990. 2. 19.~	서울특별시, 직할시	2,000만원 이하	700만원
	기타 지역	1,500만원 이하	500만원
1995. 10. 19.~	특별시 및 광역시(군지역 제외)	3,000만원 이하	1,200만원
	기타 지역	2,000만원 이하	800만원
2001. 9. 15.~	수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008. 8. 21.~	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	5,000만원 이하	1,700만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010. 7. 26.~	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5,500만원 이하	1,900만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014. 1. 1.~	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016. 3. 31.~	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원

 

• 상가건물 임대차 보호법

기준시점	지 역	적용범위	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
2002. 11. 1.~	서울특별시	2억4천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원
	수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	1억9천만원 이하	3,900만원 이하	1,170만원
	광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외)	1억5천만원 이하	3,000만원 이하	900만원
	그 밖의 지역	1억4천만원 이하	2,500만원 이하	750만원
2008. 8. 21.~	서울특별시	2억6천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원
	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	2억1천만원 이하	3,900만원 이하	1,170만원
	광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외)	1억6천만원 이하	3,000만원 이하	900만원
	그 밖의 지역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원
2010. 7. 26.~	서울특별시	3억원 이하	5,000만원 이하	1,500만원
	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	2억5천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	1억8천만원 이하	3,000만원 이하	900만원
	그 밖의 지역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원
2014. 1. 1.~	서울특별시	4억원 이하	6,500만원 이하	2,200만원
	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	3억원 이하	5,500만원 이하	1,900만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	2억4천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	그 밖의 지역	1억8천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원

 

• 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을유지해야 함
• 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)

 

 

과밀억제권역

• 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
• 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]

 

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org