재개발 및 재건축의 입주권과 분양권의 차이점

재개발 및 재건축의 입주권과 분양권의 차이점

 

 

입주권과 분양권 발생 시기

• 일반적으로 재개발 및 재건축 절차를 대략적으로 살펴보면 아래와 같습니다. 이 때, 입주권과 분양권은 서로 다른 시기에 발생됩니다.
  1. 기본계획수립
  2. 안전진단
  3. 정비구역지정
  4. 추진위원회구성
  5. 조합설립(인가)
  6. 사업시행인가(사업자 지정)
  7. 관리처분인가(입주권 발생)
  8. 착공 및 분양(분양권 발생)
  9. 입주 및 청산

 

입주권이란?

• 재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 됩니다. 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 봅니다. 이 때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여되며 이를 입주권이라 부릅니다.
• 시중에 거래되는 입주권에는 기존건물의 평가액과 납부 청산금, 프리미엄(승계조합원의 경우)이 모두 포함돼 가격이 산정됩니다. 실질적으로는 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하는 셈입니다. 따라서, 초기비용부담이 많습니다.
• 하지만, 입주권은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 매수금액)으로 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비 지급, 발코니 무료확장, 시스템에어컨 무상제공 등)도 받을 수 있는 장점이 있습니다.
• 재개발 및 재건축 사업 등으로 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 입주권이 아닌 주택으로 분류하게 됩니다.

 

 

분양권이란?

• 분양권은 재개발 및 재건축사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당됩니다. 조합원분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하며 이 때, 일반분양으로 취득한 권리가 곧 분양권입니다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 가량 높지만 초기투자금이 적고 취득세가 낮은 장점이 있습니다.
• 분양권은 입주권과 달리 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능합니다.
• 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀝니다.

 

입주권과 분양권 세금 차이는?

• 입주권과 분양권은 주택수에 포함 여부에 따라 세금차이가 발생되기 때문에, 투자시 세금이 얼마나 발생될지 미리 계산해보고 투자를 들어가야 합니다.
• 입주권에 관한 세금
  • 입주권의 경우 기존 주택과 입주권을 보유시 청약조정대상지역 내에서 기존 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과 대상에 포함됩니다. 다만, 입주권을 먼저 매도하면 중과세가 아닌 일반세율로 과세됩니다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로써 주택이 아니기 때문입니다. 그러나, 기존 주택을 매도할 시에는 중과세가 적용됩니다. 일정요건을 충족하면 입주권도 주택과 마찬가지로 양도세 비과세혜택이 제공됩니다. 관리처분계획인가 시점에 해당 주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 2일 이후 취득시) 및 거주하고, 관리처분계획인가 시점에 1주택만을 보유하고 있다면 양도세가 부과되지 않습니다(비과세).
  • 일시적 1가구 2주택 보유자도 양도세 비과세혜택을 적용 받으려면 기존 보유한 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 시점에 입주권을 취득해야 하며 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 매도해야 합니다.
  • 입주권은 관리처분인가전에 매수했다면 주택을 매입한것으로 판단하여 취득세 1.1%가 과세됩니다. 그러나 관리처분인가 후 매수한다면 이미 주택은 멸실처리되고 토지만 남게되므로 토지에 대한 과세 4.6%가 과세됩니다. 이 차이점을 잘 구분하고 매수타이밍을 잡으실때 과세금액에 대한 착오가 없으시길 바랍니다.
• 분양권에 관한 세금
  • 분양권의 경우 취득세 기준은 분양권 금액이 아닌 분양권+프리미엄(일명 P)를 합한 금액 기준으로 취득세가 발생됩니다.
  • 분양권의 양도소득세 산정 기준일은 계약일로부터 매도일까지입니다. (주택에 해당되지 않으므로 장기특별보유세에도 해당되지 않습니다.)

구분	입주권	분양권
발생시기	관리처분인가 후	일반분양 후
청양통장 필요 유무	필요함	필요없음
주택수	포함됨	포함안됨
취득세	토지 : 4.6%	1.1 ~ 3.5% (주택 면적에 따라 차등 적용)
	주택 : 면제~3.16%(준공시)
양도세	1년 이내 : 40%	1년 이내 매도 : 50%
	1년 이상 보유 후 매도 : 6~42%	1년 이상~2년 이내 매도 : 40%
		2년 이상 보유 후 매도 : 6~42%
재산세	부과됨	부과대상 아님

 

 

• 재개발 및 재건축 입저권 매입시 취득세 차이점

전용면적	재개발 입주권	재건축 입주권
85㎡ 이하	취득세 면제	2.96%
	승계 조합원 2.96%
85㎡ 이상	3.16%	3.16%

 

입주권과 분양권의 세금 절약 방법?

• 준공공임대사업자로 임대한 주택이 재개발 또는 재건축 대상이 될 경우 준공공임대주택으로 등록해 세법상 혜택을 활용하면 세금을 절약할 수 있습니다.
• 재건축 및 재개발 아파트는 공사기간도 임대기간에 포함시켜 주기 때문에 관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지는 임대하지 않아도 임대기간에 포함됩니다. (단, 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발과 재건축 아파트만 해당됩니다. 따라서 도정법상 주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 도시환경정비사업은 적용되지 않으며, 건축법에 따라 빌라 몇 채를 다시 재건축하는 일반적인 소규모 재건축에도 적용되지 않습니다.)

 

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