▶ 코인 빨래방이란?

• 따로 관리자가 없이, 사람들이 동전 교환기에 지폐를 바꿔서 세탁기 및 건조기를 이용할 수 있도록 만든 세탁소이다.
• 현재 코인 빨래방 프랜차이즈 : 크린토피아, 크린위드, 크린스피드, 크린에이드, 코인워시24, 월드크리닝, The laundry, 크린업24, 위니아24크린샵 등

▶ 무인 코인 빨래방 - 더 런드리

• 무인 코인 빨래방인 더 런드리의 요금

• 아래와 같이 쥬스와 버거 및 세탁용품을 구매할 수 있도록 자판기가 설치되어있다.

• 대형 건조기는 어른이 들어가고도 남을만큼 상당히 크다.

• 건조기와 세탁기 위로 TV가 있어서 세탁되는동안 TV 시청을 할 수 있도록 리모컨도 비치되어 있다.

▶ 무인 코인 세탁소 프랜차이즈의 가장 큰 차이점들

• 기계의 안정성의 이유로 일부 프랜차이즈를 제외하고 외국 제품을 사용함
• 세탁기/건조기의 수명은 10년 정도 사용하므로 A/S와 제품 품질에 대해 확인 필요
• 수입 세탁기를 자체적으로 수입하여 공급하는 업체일 경우 A/S에 용이함
• 타 업종에 비해 로열티나 기타 비용은 없거나 적지만, 세탁기 및 건조기 등 시설 구입에 들어가는 비용이 크고 비중이 높음

▶ 무인 코인 세탁소의 수익구조

• 세탁기, 건조기의용량 및 코스에 따라 차등 요금.
• 세제, 섬유유연제 및 세탁 봉투로 기타 수입 발생.
• 추가적으로 무인 자판기를 설치하여, 음료 또는 스낵 판매로 순이익을 증대할 수 있다.
• 종업원 상주 매장의 경우 세탁 후 보관, 세탁 대행, 일반 세탁물 접수 등 부가 수익 가능하나, 인건비 상승으로 수익률이 낮아질 수 있습니다.
• 업체 별 이용 요금이 500원 정도 차이.

▶ 무인 코인 세탁소의 장/단점

• 장점
  • 창업의 진입 장벽이 낮다. (큰 기술이 필요 없습니다.)
  • 무인으로 운영이 가능하다.
  • 관리가 수월하다.
• 단점
  • 낮은 진입장벽.
  • 고정 고객이 적다.

▶ 무인 코인 세탁소 빨래방 창업 비용 및 수익

• 평균적으로 대부분의 코인 세탁소의 창업비용은 약 1억원정도 소요됩니다.

• 한달 평균 고정지출 비용

• 소비자 1명 평균 이용 금액 (출처 : 위니아24크린샵)

• 손익분기점 계산
  • 한명이 기본모드로 세탁기 및 건조기 이용시 : 8,000원
  • 한달 평균 고정지출 비용 204만원 / 30일 = 68,000원 (하루 기본 소요 비용)
  • 68,000원 / 8,000원 = 약 9명 이용시 손익분기점

▶ 결론

• 창업비용도 적고 관리도 쉽지만, 그 만큼 투자비용을 회수하는데 오래 걸린다.
• 카페 겸용으로 활용하여 이익 극대화를 생각해 볼 수 있다.
• 다만, 오피스텔이 많은 1층 상가에 있으면 이용객을 많이 확보할 수 있는 확률이 높으므로 위보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.

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▶ 자금출처 조사란?

• 취득자의 직업, 나이 등을 고려하여 스스로 부동산이나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 소요자금의 출처를 증빙하도록하고 이를 증빙하지 못한 경우 세금을 추징하는것을 자금출처 조사라고 합니다.
• 일반 세무서에서 조사를 하는 경우는 아주 간단한 조사이므로 걱정할 필요가 없지만, 국세청에서 직접 조사 요청이 온 경우 세무사를 고용하여 준비를 하는것이 좋습니다.
• 국세청에서 오는 세무조사는 보통 한달의 기간을 잡고 조사를하며, 해당되는 조사기간은 이전 5년간 100만원 이상의 입출금 내역을 무조건 증빙해야 합니다. (기억이 안나도 나게 해야합니다...)
• 국세청에서 조사가 시작되면 해당되는 자산에 대한 증빙뿐만 아니라 본인이 따로 개인사업을 운영하고 있으면, 그 개인사업도 전부 세무조사에 포함되며, 가족들이하고 있는 사업도 전부 세무조사합니다. (최근, 강남에 집을 산 사람들의 경우 예외없이 모두 국세청에서 통보 받아 세무조사를 받았으며, 필자의 지인도 세무조사를 받았었습니다. 그 스트레스는 엄청나다고 합니다.)

▶ 소명금액 범위

▶ 부동산 취득시 자금출처 배제 조건 (2018.04.01부로 시행)

▶ 부동산 취득시 자금출처로 인정되는 증빙 서류들

▶ 만약 자금출처를 소명하지 못하면 어떻게 되나요?

• 만약, 자금출처를 소명하지 못하게 되었다면, 증여세와 추가로 가산세까지 납부하게 됩니다.
• 사전에 신고한다면 10 ~50% 증여세뿐만아니라 신고한때에 받을 수 있는 신고세액공제(7%)를 받을 수 있습니다.
• 만약, 국세청에서 자금출처 조사를 받게된다면, 세무사를 찾아가서 최대한 자금 출처 증명을 준비해야 합니다. (팁 : 국세청(장기 근무하신분) 출신 세무사가 좋습니다. 왜냐하면, 우리나라는...)

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▶ 종합부동산세란?

• 종합부동산세 : 고가의 주택이나 토지를 보유한 사람에게 매기는 세금. 2005년 노무현 정부 당시 처음 도입됐다. 주택의 경우 보유하고 있는 주택들의 공시지가의 합이 다주택자는 6억원, 1주택자는 9억원을 넘으면 과세 대상이고 세율은 0.5~2.8%이다.

▶ 종합부동산세 계산 방법

• 종합부동산세 계산 방법 : 종합부동산세 + 농어촌특별세 (종합부동산세의 20%)
• 종합부동산세의 주택이나 상가, 토지의 계산식은 아래와 같습니다. (개인별 합산공시가격입니다. 세대별 합산이 아닙니다.)
• 상가의 경우 건물을 제외한 토지의 공시가격으로만 종합부동산세를 부과합니다. 토지의 가격만으로 80억원이 넘어야하므로 실제 상가가치는 100억이상이 되어야 종합부동산세가 부가됩니다. 실제로 100억 이상에 종합부동산세가 1,000만원이하로 부과되기때문에 상가를 보유한 사람들에게는 엄청난 혜택이라고 할 수 있습니다.

• 종부세의 경우 공시가격에서 6억원(1주택자는 9억원)을 뺀 금액에 이 공정시장가액비율(2018년 기준 현재 60%)을 곱해서 구합니다.
• 예를들어, 1세대 1주택자가 공시지가 10억원인 주택을 보유했다면 9억원을 넘는 1억원에 대해 60%, 즉 6,000만원이 과세표준이 됩니다.
  • 종합부동산세 = 과세표준 6,000만원 x 종부세율 0.5% (과세표준 기준으로 6억원 이하) = 30만원
  • 농어촌특별세 = 종부세 x 20% = 6만원
  • 최종 종합부동산세 = 종합부동산세 30만원 + 농어촌 특별세 6만원 = 36만원이 됩니다.

▶ 공정시장가액비율

• 올해 재산세에 적용되는 공정시장가액 비율은 전년도 기준율로 계산식에 반영된다.
• 예를 들면, 2019년도 재산세에 반영되는 공정시장가액비율은 2018년도 기준율인 80% 입니다. 따라서 2020년 공정시장가액비율인 90%는 2021년 재산세에 반영됩니다.

▶ 종합부동산세율 및 누진공제

▶ 1세대 1주택 공제액

• 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 연령별 공제율을 적용한 금액으로 함
  • 만 60세 이상 만 65세 미만 : 10%
  • 만 65세 이상 만 70세 미만 : 20%
  • 만 70세 이상 : 30%
• 5년 이상 보유한 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 보유기간별 공제율을 적용한 금액으로 함
  • 5년 이상 10년 미만 : 20%
  • 10년 이상 : 40%

• 종합부동산세 시행령 다운받기 : Download!!!
• 국가법령정보센터 : http://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?docType=JO&lsNm=%EC%A2%85%ED%95%A9%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%B2%95+%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9&joNo=000200000&languageType=KO&paras=1#

• 종부세 간편 계산기 다운받기 by 터진수박 : Download!!!
• 부동산 주택 상가 오피스텔 토지 취등록세 계산방법 바로가기
• 부동산 주택 상가 오피스텔 토지 재산세 계산방법 바로가기
• 부동산 주택 상가 오피스텔 토지 양도소득세 계산방법 바로가기

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▶ 2018 세법 개정의 3가지 중점사항들

• 소득재분배 및 과세형평
• 일자리 창출을 위한 세제 지원
• 조세체계 변경

▶ 소득분배 개선 및 과세형평 제고 (파랑색으로 표시된 부분이 일반적으로 대부분 적용되는 사항들입니다.)

• 저소득층 지원
  • 근로․자녀장려금 확대
    • 근로장려금 소득·재산요건 완화(조특법)
    • 근로장려금 지급액 인상 및 지급구간 조정(조특법)
    • 근로장려금 지급방식 전환(조특법)
    • 근로장려금 단독가구 연령요건 폐지(조특법)
    • 근로장려금 반기별 지급을 위한 일용근로자 지급명세서 제출기한 변경(소득법)
    • 근로장려금 반기별 지급을 위한 근로소득간이지급명세서 제출의무 및 관련 가산세 신설(조특법)
    • 자녀장려금(CTC) 요건 완화 및 지급액 인상(조특법)
    • 근로장려금 압류 등 금지 규정 신설(조특법)
  • 일용근로자의 근로소득공제금액 인상(소득법)
  • 청년우대형 주택청약종합저축 이자소득 비과세 신설(조특법)
  • 장병내일준비적금 이자소득 비과세 신설(조특법)
  • 산후조리원 비용 의료비 세액공제 적용(소득령)
  • 기부활성화를 위한 세제지원 확대
    • 기부금 세액공제 확대(소득법)
    • 기부금 이월공제기간 확대(법인법,소득법)
    • 사회적기업이 지출한 지정기부금 손금산입한도 확대(법인법)
    • 법정기부금 단체에 제주특별법에 따른 비영리 국제학교 추가(법인법)
  • 성과공유제 중소기업의 경영성과급 세제지원 신설(조특법)
• 2. 부동산 세제 적정화
  • 종합부동산세 개편(종부법)
  • 주택 임대소득 과세 적정화
    • 임대주택등록 여부에 따라 필요경비․공제금액 차등 적용(소득법)
    • 임대주택 등록자 세액감면 대상 확대(소득법)
    • 주택임대보증금 과세 강화(소득법)
    • 소득세법상 사업자등록 대상 확대(소득법)
    • 주택임대사업자 미등록가산세 신설(소득법)
  • 1세대 1주택 양도소득세 비과세시 1세대 범위 명확화(소득법)
• 역외탈세 방지
  • 해외금융계좌 신고제도 강화
    • 외국법인 보유 해외금융계좌에 대한 실질적 소유자 범위 확대(국조령)
    • 해외금융계좌 미신고 소명 요구 대상 확대(국조법)
    • 해외금융계좌 미신고 벌금형과 과태료 차액 병과(국조법)
  • 해외부동산 및 해외직접투자 신고제도 강화
    • 해외부동산 신고대상 조정 및 미신고시 제재 강화(소득법,법인법)
    • 해외직접투자 미신고시 제재 강화(소득법,법인법)
    • 해외부동산 및 해외직접투자 미신고자에 대한 소명의무 신설(소득법,법인법)
  • 역외탈세에 대한 부과제척기간 연장
    • 역외거래에 대한 일반적인 부과제척기간 연장(국기법)
    • 정보교환에 따른 부과제척기간 연장 특례 신설(국기법)
  • 국외전출세 강화
    • 국외전출세 과세대상 추가 및 세율 조정(소득법)
    • 주식 보유현황 미신고 가산세 신설(소득법)
• 비과세․감면 정비
  • 국외사업자의 부가가치세 과세대상 전자적 용역 범위 확대(부가법)
  • 상호금융 예탁금․출자금 비과세 조정(조특법)
  • 창업중소기업 세액감면 및 중소기업 특별세액감면 대상에서 암호화자산 매매․중개업 제외(조특법)
  • 모바일 상품권 인지세 과세전환(인지칙)
  • 소기업·소상공인 공제부금 소득공제(노란우산공제) 합리화(조특법)
  • 파생상품 양도소득세 과세대상 확대(소득령)
  • 증권거래세 면제 정비(조특법)
  • 벤처기업 관련 과세특례 적용기한 설정(조특법)
  • 사업양수 등을 통해 승계한 사업의 지방이전 감면 배제 명확화(조특법)
  • 기술거래에 대한 과세특례 정비(조특법)
  • 사업전환중소기업 등 세액감면 적용기한 종료(조특법)
  • 임대주택펀드 과세특례 적용기한 종료(조특법)
  • 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면 적용기한 종료(조특법)
  • 토지를 임대사업자에게 양도하는 경우 양도세 과세특례 적용기한 종료(조특법)
  • 산림개발소득에 대한 세액감면제도 적용기한 종료(조특법)
  • 제3자 물류비용 세액공제 적용기한 종료(조특법)

▶ 경제활력 제고와 지속가능 성장

• 일자리 창출․유지
  • 위기지역 창업․기존기업 세제지원
    • 위기지역 내 창업기업 세액감면 신설(조특법)
    • 중소·중견기업의 투자세액공제 적용기한 연장 및 위기지역에 대한 투자세액공제 확대(조특법)
    • 고용유지 중소기업 과세특례 적용대상 확대 및 적용기한 연장 등(조특법)
  • 중소․중견기업 육아휴직 복귀자 인건비 세액공제 신설(조특법)
  • 지역특구 세액감면 제도를 고용친화적으로 재설계
    • 기업도시개발구역 등의 창업기업에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 농공단지 입주기업 등 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 제주 투자진흥지구․첨단과학기술단지 입주기업 등에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 연구개발특구․아시아문화중심도시 입주기업에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 금융중심지 창업기업에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 첨단의료복합단지 입주기업에 대한 감면한도 재설계(조특법)
  • 고용증대세제 청년 중심으로 지원 확대 및 적용기한 연장(조특법)
  • 해외진출기업 국내 복귀시 세액감면 대상 확대 및 적용기한 연장 등(조특법)
  • 일자리 창출 세제지원 적용기한 연장
    • 중소기업 사회보험료 세액공제 적용기한 연장(조특법)
    • 비정규직의 정규직 전환기업 세액공제 적용기한 연장 등(조특법)
    • 중소기업 취업자 소득세 감면 적용기한 연장 등(조특법,소득령)
• 신 성장
  • 혁신성장 투자자산에 대한 가속상각 신설(조특법)
  • 신성장동력·원천기술 R&D비용 세액공제 및 시설투자 세액공제 확대
    • 신성장 R&D비용 세액공제 대상 신성장기술 확대 및 적용기한 연장(조특법)
    • 신성장기술 사업화시설 투자세액공제 요건 완화(조특법)
  • 직무발명보상금 비과세 확대(소득법)
  • 외국인기술자 소득세 감면 확대(조특법)
  • 핵심인력성과보상기금 손금산입 대상 확대(법인령)
  • 창업·벤처기업 투자 활성화 지원
    • 창업기획자(액셀러레이터)가 개인투자조합을 통하여 취득한 주식의 양도차익 비과세(조특법)
    • 창업기획자의 개인투자조합 운용 용역 부가가치세 면제(부가령)
    • 연기금의 코스닥 관련 차익거래 증권거래세 면제(조특법)
    • 기술혁신형 중소기업 인수·합병 지원세제 사후관리 방법 개선 및 적용기한 연장(조특법)
    • 기업매각 후 벤처기업 재투자 과세이연 요건완화 및 적용기한 연장(조특법)
    • 전략적 제휴목적 주식교환 과세이연 적용기한 연장(조특법)
  • 적격 P2P 금융 원천징수세율 인하(소득법)

▶ 조세체계 합리화 (파랑색으로 표시된 부분이 일반적으로 대부분 적용되는 사항들입니다.)

• 환경친화적 에너지 세제개편
  • 발전용 유연탄·LNG 제세부담금 조정(개소법)
  • 노후 경유차 교체에 대한 개별소비세 감면(조특법)
  • 교통·에너지·환경세법 적용기한 연장(교통세법)
  • 하이브리드 자동차에 대한 개별소비세 감면 적용기한 연장(조특법)
  • 천연가스 시내버스(CNG 버스) 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
• 조세제도 효율화․선진화
  • 면세점 신규특허 요건 완화 및 특허갱신 등 제도 개선
    • 면세점 특허갱신 1회 추가 허용(관세법)
    • 면세점 제도운영위원회 설치 및 지역별 특허 수 공표(관세법)
    • 중소·중견기업제품 판매에 대한 특허수수료 경감(관세칙)
    • 면세점 신규특허 요건 완화(관세령)
  • 국제조세 관련 OECD 등 기준 반영
    • 외국인투자기업에 대한 법인세․소득세 감면 폐지(조특법)
    • 비거주자․외국법인의 국내사업장 범위 확대
      • 국내사업장에서 제외되는 특정 활동 장소 요건 강화(법인법,소득법)
      • 국내사업장 예외 남용 방지 규정 마련(법인법,소득법)
      • 종속대리인의 범위 확대 및 종속대리인 판정시 적용되는 계약의 종류 명확화(법인법,소득법)
  • 지주회사의 수입배당금에 대한 익금불산입율 차등화(법인법)
  • 신용카드등 사용금액 소득공제 적용기한 연장 및 박물관‧미술관 입장료 소득공제 확대(조특법)
  • 설비투자세액공제제도 통합·재설계(조특법)
    • 설비투자세액공제제도 공제율 조정 및 적용기한 연장
    • 설비투자세액공제제도 대상설비 정비
    • 내진보강설비 투자세액공제 적용요건 완화
  • 가업상속공제 가업용 자산 처분시 추징제도 합리화(상증법)
  • 법인의 현금영수증 등 허위수취 가산세 신설(법인법)
  • 연결법인 및 외국법인의 이월결손금 공제한도 축소
    • 연결법인의 이월결손금 공제한도 축소(법인법)
    • 외국법인의 이월결손금 공제한도 축소(법인법)
  • 거주자인 외국인 직업운동가에 대한 원천징수제도 개선(소득법)
  •  문화산업 지원을 위한 기업의 문화활동 세제지원 확대
    • 문화접대비 범위 확대(조특령)
    • 기업의 미술품 구입시 즉시 손금산입 대상 확대(법인령)
  • 조정관세 부과사유 확대 및 세율 적용순위 조정(관세법)
  • 비실명자산 이자ㆍ배당소득 원천징수의무자 부담 완화(소득법)
  • 실명미확인 이자ㆍ배당소득 원천징수세율 인상(소득법)
  • 전문엔젤 등록 취소시 엔젤투자 소득공제 추징규정 신설(조특법)
  • 공익법인에 대한 사후관리 강화
    • 공익법인의 출연받은 재산범위 명확화(상증법)
    • 익법인 공시 대상 서류에 회계감사보고서 추가(상증법)
    • 익법인 전용계좌 미신고 법인에 대한 신고기간 부여(상증법)
  • 국외투자기구의 국내원천소득에 대한 과세체계 합리화
    • 외국법인의 판정기준 합리화(법인령)
    • 법인 아닌 단체에 대한 과세방법 명확화(소득법)
    • 국외투자기구에 대한 국내원천소득의 실질귀속자 특례 규정 신설(소득법,법인법)
    • 실질귀속자 변경에 따른 부과제척기간 특례(국기법)
• 납세자 권리보호 및 납세편의 제고
  • 가산세․가산금․과태료 등 납세자 부담 완화
    • 납부․환급불성실․원천징수납부 등 불성실가산세율 인하(국기령,관세령)
    • 체납 가산금율 인하(국징법,관세법)
    • 납부불성실가산세와 가산금제도 통합(국기법,국징법)
    • 부가가치세 가산세 부담 경감(부가법)
    • 현금영수증 발급의무 위반 과태료의 가산세 전환 및 제재수준 조정(처벌법,소득법,법인법)
    • 사업용계좌 관련 가산세 합리화(소득법)
    • 현금영수증 미가맹가산세 대상 합리적 조정(소득법,법인법)
    • 성실신고확인서 미제출 가산세 합리화(법인법)
    • 동업기업 원천징수납부 불성실가산세 조정(조특법)
    • 부가가치세 매입자납부특례의 부가가치세액 입금기한 및 지연입금 가산세 부과 기산일 개선(조특법)
  • 명의신탁 증여의제에 따른 증여세 납부의무자 변경
    • 의신탁 증여의제 납세의무자 전환 등(상증법)
    • 명의신탁 증여의제 재산 합산배제 등(상증법)
  • 조세 불복제도 개편
    • 국선대리인이 제공하는 용역에 대한 부가가치세 면제(부가령)
    • 심판처리기간 단축을 위한 심판청구절차 합리화(국기법)
    • 국세정보통신망 등을 통한 불복신청서 제출근거 신설(국기법)
    • 불복청구서의 보정방법 변경(국기법)
  • 신고․납부의무, 경정청구 등 제도 합리화
    • 사업양수인의 제2차 납세의무 범위 축소(국기령)
    • 기한 후 신고에 대한 통지의무 부과(국기법)
    • 과세예고 통지의무 명문화(국기법)
    • 수정신고의 효력 규정 신설(국기법)
    • 분할․분할합병에 따른 연대납세의무의 한도 신설(국기법)
  • 세무조사 관련 제도 개선
    • 세무조사 관련 통지 대상 확대(국기법)
    • 세무조사과정에 대한 녹음권 인정(국기법)
  • 세무사 자격보유 변호사의 세무대리 허용(세무사법,법인법,소득법)
  • 종합부동산세 분납 대상자․기간 등 확대(종부법)
  • 부가가치세의 예정고지․납부 면제 기준금액 상향(부가법)
  • 국외전출세 신고기한 및 경정청구 기한 연장
    • 국외전출세 신고기한 연장(소득법)
    • 국외전출세 세액공제에 대한 경정청구 기한 연장(소득법,국기령)
  • 관세 과세가격 결정방법 관련 제도 개선
    • 과세가격 결정방법 사전심사 대상 확대(관세법)
    • 특수관계자 자료 미제출시 과세가격 결정방법 개선(관세법)
  • 관세 체납처분유예 근거 마련(관세법)
  • 수출용원재료 관세등 일괄납부시 무담보 원칙 도입(환특법)
  • 도서․공연비 신용카드 소득공제 보완(조특법)

▶ 기타 (파랑색으로 표시된 부분이 일반적으로 대부분 적용되는 사항들입니다.)

• 소득세 및 법인세
  • 중소기업 특별세액감면 대상에 수소차 대여업자 추가(조특법)
  • 개인종합자산관리계좌(ISA) 과세특례 가입대상 확대 및 적용기한 연장(조특법)
  • 자녀세액공제 대상 추가(소득법)
  • 중간예납 추계신고 의무 부담 완화(소득법)
  • 개인 면세사업자의 사업장현황신고 부담 완화(소득법)
  • 종교인소득 지급명세서 제출불성실 가산세 적용시기 유예(소득법)
  • 납세조합 조합원 세액공제율 축소(소득법)
  • 실손의료보험금 수령액에 대한 의료비 세액공제 배제 명확화 및 지급자료 제출 의무(소득법)
  • 일정금액이하 대여소득의 기타소득 분류 허용(소득법)
  • 벤처기업투자신탁 소득공제 추징제도 개선(조특법)
  • 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 납부특례 적용기한 연장(조특법)
  • 외국인근로자에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 중소기업 핵심인력 성과보상기금 수령액에 대한 소득세 감면 등에 대한 적용기한 연장(조특법)
  • 성실사업자에 대한 의료비 등 공제 적용기한 연장(조특법)
  • 연결법인간 자산처분손실 공제제한 합리화(법인법)
  • 영농·영어조합법인 법인세 등 감면 적용기한 연장(조특법)
  • 농업회사법인에 대한 법인세 감면 조정(조특법)
  • 신용회복목적회사 과세특례 확대 및 적용기한 연장(조특법)
  • 중소기업 접대비 손금불산입 특례 지속 적용(조특법)
  • R&D 관련 출연금 등의 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 사업전환 무역조정지원기업에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 재무구조개선계획에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 지주회사 설립·전환시 주식 현물출자 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 외국자회사 주식 현물출자 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 합병에 따른 중복자산 양도에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 금융기관의 자산·부채 인수에 대한 법인세 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 부동산투자회사 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 공공기관의 혁신도시 등 이전시 과세특례 정비(조특법)
  • 사업재편계획에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 금사업자 등의 수입금액 증가 세액공제 적용기한 연장(조특법)
• 양도소득세 및 상속․증여세
  • 영농상속공제의 영농종사기간 요건 완화(상증령)
  • 귀농주택에 대한 양도소득세 비과세 특례요건 합리화(소득령)
  • 동거봉양 합가에 대한 양도소득세 비과세 특례 요건 합리화(소득령)
  • 부동산 관련 주식 양도시 누진세율 적용범위 확대(소득법)
  • 양도소득 산출세액 비교과세시 합산하는 자산의 의미 명확화(소득법)
  • 담보신탁이 설정된 재산평가 합리화(상증법)
  • 시가 평가기간 경과 후 매매사례가액 시가 인정절차 마련 등(상증령)
  • 공익사업용 토지 감면세액 조정 등(조특법)
  • 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득 과세특례 합리화(조특법)
  • 경영이양보조금 지급대상 자경농지의 양도소득세 감면 적용기한 연장(조특법)
  • 공익사업 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 공익사업에 따른 공장 지방 이전시 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 공익사업에 따른 물류시설 지방 이전시 과세특례 적용기한 연장(조특법)
• 부가가치세
  • 신규사업장 개설시 사업자단위 과세․주사업장 총괄 납부제도 신청절차 개선(부가법)
  • 재화의 간주공급 대상에 영세율 매입재화 추가(부가법)
  • 개인적공급 적용 배제대상 규정(부가법)
  • 신용카드 등 매출 세액공제 대상 추가 및 우대공제율 적용기한 연장(부가법)
  • 부가가치세 대리납부기한의 합리화(부가법)
  • 외교관 등에 대한 부가가치세 사후환급 한도 상향(조특법)
  • 국가등에 공급하는 도시철도 건설용역 영세율 적용기한 연장(조특법)
  • 국가 등에 공급하는 사회기반시설 영세율 적용기한 연장(조특법)
  • 도서지방 자가발전용 석유류 간접세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 공장․학교 등의 급식용역 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 농어업경영 및 농어작업 대행용역 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 영구임대주택 난방용역 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 농･임･어업용 및 연안여객선박용 석유류에 대한 간접세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 일반택시운송사업자 부가가치세 납부세액 경감 적용기한 연장(조특법)
  • 외국인관광객 숙박용역에 대한 부가가치세 환급 적용기한 연장(조특법)
  • 외국인관광객 미용성형 의료용역에 대한 부가가치세 환급 적용기한 연장(조특법)
  • 재활용폐자원 등 의제매입세액공제 적용기한 연장(조특법)
  • 경차 연료에 대한 유류세 환급 특례 적용기한 연장(조특법)
  • 택시용 LPG 부탄에 대한 개별소비세 감면 특례 적용기한 연장(조특법)
  • 농협 등에 대한 인지세 면제 적용기한 연장(조특법)
• 국제조세
  • 상호합의 결과 합의내용 고시 의무화(국조법)
  • 이전가격세제 실효성 제고(국조법)
  • 비거주자․외국법인의 경정청구 처리 관련 부분세무조사 범위 확대(국기법)
  • 조세조약상 소득 구분의 우선 적용 폐지(국조법)
  • 재외국민 해외금융계좌 신고면제 기준 조정(국조법)[관세 분야]
  • 해외수리선박 간이세율제도 폐지(관세법)
  • 관세 품목분류 재심사 처리기간 연장(관세법)
  • 재조사 결정 후속처분에 대한 불복절차 개선(관세법)
  • 외국무역선 출항허가 등 인․허가 간주 규정 신설(관세법)
  • 보세사 징계위원회 설치 근거 마련(관세법)
  • 특허보세구역 운영인의 특허 취소 사유 합리화(관세법)
  • 종합보세구역 장기 미반출 화물 매각절차 신설(관세법)
  • 종합보세사업장 행정제재 정비(관세법)
  • 보세운송업자등에 대한 행정조사 등의 구체화(관세법)
  • 원산지 조사대상 근거 정비(관세법)
  • 운송수단의 수입신고 특례 신설(관세법)
  • 수출입 물품의 성분 등 분석업무 근거 명확화(관세법)
  • 관세범 통고처분 납부방법 등 개선(관세법)
  • 관세행정 위탁사업자의 결격 사유 완화(관세법)
  • 납부할 관세 등에 대한 환급금 충당 사유 추가(환특법)
  • 관세사 관련 제도 개선
    • 관세사시험 응시자격 제도 개선(관세사법)
    • 관세사 연수교육 규정 신설(관세사법)
• 주세 등 기타
  • 단종 주류의 환입시 세액공제 및 환급 허용(주세법)
  • 주세 보전명령상 가격명령을 주류가격 신고의무로 변경(주세법)
  • 연결납세법인의 교육세 신고․납부기한 연장(교육세법)
  • 신규 과세특례 금융상품에 대한 농특세 비과세(농특세법)
  • 기업 구조조정 지원을 위한 증권거래세 면제 적용기한 연장
    • 금융지주회사 설립을 위한 주식 교환․이전 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
    • 기업재무안정 PEF의 재무구조개선기업에 대한 투․출자 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 재기 중소기업인에 대한 징수유예·체납처분유예 적용기한 연장(조특법)
  • 시장조성자에 대한 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 우정사업본부 차익거래 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 구속된 자에 대한 송달규정 신설(국기법)
  • 사해행위 취소소송 대상 계약의 범위 보완(국기법)
  • 계산서 발급의무 위반 행위 등에 대한 처벌 신설(처벌법)
  • 근로소득 지급명세서 등 허위기재자 처벌규정 명확화(처벌법)

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• 보도자료 : http://www.mosf.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000018263&menuNo=4010100

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▶ 이상우 애널리스트의 두번째 부동산 책

• 이상우 애널리스트의 첫번째 책에 이어 두번째 부동산 책이 나왔다. 첫번째 책은 정말 애널리스트가 집필한 책이 물씬 풍기는 책이었다면, 두번째 책인 대한민국 부동산 부의 지도는 부동산에 대해 아무것도 모르는 사람들도 이 책을 읽고나면 어디에 집을 사야할지 금방 알 수 있게 해놓았다. 특히, 시각화해서 만든 그림들은 독자들로 하여금 더욱 쉽게 이해할 수 있게 해준다.

▶ 이 책에서 강조하는 부동산 5가지 키 포인트와 주요 거점들

• 책의 첫부분부터 아주 강렬한 인상을 주고 있는 표이다. 어느 지역이 평균 시세가 얼마인지와 교통은 어떤지, 교육은 어디로 가야하는지 모든것을 이 표 하나로 표시해두었다. 이 표 하나면 서울 어디에 집을 사야하는지 바로 알 수 있게 해주었다. 지난책과 달리 첫부분부터 아주 공격적(?)이다.

• 첫번째 키 포인트 - 고소득 직장 지역
• 다른책과 달리 이 책에서 표현하고 있는 고소득 직장 지역의 출퇴근 가능 지역을 기준으로 어디까지 집을 구하면 되는지 시각화해서 표현해주고 있다. 매우 쉽고 간결하게 표현하고 있어 상당히 인상깊은 부분이다.

• 두번째 키 포인트 - 교통 호재
• 어느 지역에 어떤 교통 편리함이 있는지 그리고 없는곳은 앞으로 어떤 교통 호재가 있는지 그림으로 쉽게 이해할 수 있도록 해주었다.

• 세번째 키 포인트 - 교육
• 우리나라는 부모들이 교육을 상당히 중요시하는 나라이다. 그 만큼 교육 특화된 지역은 집값이 비쌀 수밖에 없다. 이런 지역이 그 동안 어떻게 가격 변동이 일어났는지, 그리고 앞으로 어떻게 될지 그래프로 이해할 수 있게 도와주고 있다.

• 네번째 키 포인트 - 자연 환경
• 서울에서 가장 비싼 집값 지역을 고르라고 하면 단연 한강변이다. 왜 한강변 지역의 집값이 비싼지와, 어떻게 집값이 변해왔는지를 설명해주고 있다.

• 5번째 키 포인트 - 도시 계획
• 도시 계획은 시,도에서 주관하여 지역 전체적으로 어떤 컨셉으로 발전시킬것인지 장기적 계획이다. 이런 계획들을 미리 파악하면 향후 어느 지역이 발전할것인지 알수 있다. 이 부분에서는 향후 어느 지역이 어떻게 바뀔것인지 미리 알려주고 있다.

▶ 책을 읽은 후...

• 이 책은 부동산을 전혀 모르는 사람이라도 이 책 한권으로 본인이 중점적으로 생각하는 교통, 환경, 교육 등에 특화되어 있는 지역을 매우 상세히 설명해 주고 있다.
• 특히, 지금 집을 구하는 사람들은 이 책을 필히 읽어보고 본인이 추후 구하고자하는 지역의 입지와 기타 재반여건 등을 쉽게 알 수 있도록 도와주는 지침서가 될 것 같다.

▶ 온라인 서점에서 구매하기

• 예스24 : http://www.yes24.com/24/goods/61959581?scode=032&OzSrank=1
• 교보문고 : http://www.kyobobook.co.kr/product/detailViewKor.laf?ejkGb=KOR&mallGb=KOR&barcode=9791157842728&orderClick=LAG&Kc=
• 인터파크 : http://book.interpark.com/product/BookDisplay.do?_method=detail&sc.shopNo=0000400000&sc.prdNo=286953566&pis1=book&pis2=product

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납세와 절세의 끝판왕 투에이스의 "부동산 절세의 기술" 전면 개정판

▶ 부동산 세금의 교과서와 같은 바이블 투에이스의 부동산 절세의 기술 2018년 전면 개정판

• 이 책은 일반인들이 세금을 어떻게하면 회피할 수 있을까가 아닌, 정상적인 방법으로 세금을 절세할 수 있는 방법을 아주 쉬운말로 풀어서 설명해주고 있다. 일반적으로 세금하면 막연하게 어렵고 웬지 피하고 싶은 생각이 들게 마련이나, 이 책을 보게되면 책값 18,000원보다 더 많은 수십만원~수천만원까지 절세할 수 있는 방법을 예제와 함께 보여준다.
• 특히, 2017년 8월 2일 부동산 대책으로 부동산 측면에서 많은 부분 세금 계산해야할 것들이 더 복잡해졌다. 이러한 새로운 정책으로 인하여 부동산 절세의 기술도 시대에 따라서 대폭 많은 부분을 추가하여 2018년 전면 개정판으로 독자들에게 쉽게 접근할 수 있도록 해주었다.

▶ 취득할 때는 어떤 방법으로 절세할 수 있을까? (사는것도 순서와 시기가 있다!)

• 사는것도 순서가 있다. 일명 1-2-3 법칙, 주택 임대 사업자의 혜택, 매매 사업자의 혜택, 상속 및 증여 등 다양한 방법에서 절세할 수 있는 방법을 소개해준다.
• 특히, 부동산 투자시 취득세와 각종 부대비용 감안하여 최종적으로 매도시 얼마만큼의 수익을 얻을 수 있는지에 대해서도 자세하고 쉽게 풀이해준다.

▶ 매도할 때는 어떤 방법으로 절세할 수 있을까? (파는것도 아무렇게 팔면 안된다. 순서와 시기가 있다!)

• 이 책에서는 부동산 매도시 일반인들이 평소 상상도 못했던 다양한 방법을 소개해주고 있다.
• 주택을 양도할때에도 명의 분산, 증여공제 등 동일한 집을 팔아도 수십만원에서 수천만원까지 세금 차이가 날 수 있다는것을 쉽게 풀이해주고 있다.

• 다주택자일 경우, 특히 세금 부과 비율이 많은 차이가 나기때문에, 이 부분을 관심있게 봐야한다.

• 분양권과 입주권의 차이점을 설명해주고 있으며, 분양권 및 입주권 취득시와 매도시 세금 측면에서 어떤 차이가 있는지 자세히 설명해주고 있다.

• 이제까지는 월세만 소득으로 생각할 수 있겠지만, 전세금도 소득으로 분류되어 있다. 단 조건이 있으며, 책에 아주 상세히 설명되어 있다.

• 주택의 면적과 금액에 따른, 각종 세금 혜택의 유/무를 표 하나로 간략하게 정리되어 보기 편하다.

▶ 주택 관련 사업자를 하게 된다면 어떤 절세 혜택을 받을 수 있을까?

▶ 증여를 할까? 상속을 할까?

• 일반인들이 평생에 한번 정도는 겪을 증여나 상속에 관한 세금에 대해 자세히 설명되어 있다.
• 특히, 증여가 세금을 더 조금 내는것인지 아니면 상속을 받으면 세금을 더 조금 내는것인지에 대해 알기 쉽게 풀이해놓았다.

▶ 책을 읽은 후...

• 이 책은 일반인들이 평소에 쉽게 접할 수 없었던 "부동산 세금" 이라는 딱딱한 주제를 가지고, 아주 쉽게 풀이해놓았으며 읽으면 읽을수록 세금관련 이야기책을 보는 느낌을 지울 수 없다.
• 평소에 세금에 관심없던 사람이라도 이 책을 조금이라도 살펴보게 된다면, 반드시 전부 읽게될 것이라 생각한다. 또한, 이 책은 각 가정에 1권씩은 가지고 있으면, 모든 가족 및 친척들에게 도움을 줄 수 있는 일종의 방향지시서와 같은 존재가 될 듯 싶다.

▶ 온라인 서점에서 구매하기

• 예스24 : http://www.yes24.com/24/goods/60715592?scode=032&OzSrank=1
• 교보문고 : http://www.kyobobook.co.kr/product/detailViewKor.laf?ejkGb=KOR&mallGb=KOR&barcode=9791187799061&orderClick=LEA&Kc=
• 인터파크 : http://book.interpark.com/product/BookDisplay.do?_method=detail&sc.shopNo=0000400000&sc.prdNo=283956029&pis1=book&pis2=product

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실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 (2017.08.02)

정책 대응방향

•  지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구・투기지역을 지정하여 시장불안을 조기 진화
  • 이를 통해, 집 값 급등으로 서민 가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리
• 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제
  • 임대주택 등록을 적극 유도하여 다주택자의 사회적 역할을 강화하고, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리
• 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대
• 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편

투기과열지구 및 투기지역 지정

• (투기과열지구) 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정
• (투기지역) 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정
  • 투기과열지구 및 투기지역 모두 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정
• 투기과열지구, 투기지역 모두 8.3(목) 일자로 지정 및 효력발생

민간택지 분양가상한제 적용요건 개선 (2018.09.05 대책에서 발췌)

• 8.2 대책에서 “분양가상한제 적용요건을 개선하여 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정”하기로 함
• 현행 민간택지에서의 분양가상한제 적용요건이 과도하게 엄격하여 사실상 제도 적용이 어려운 점을 고려하여, 분양가상한제 적용기준상의 요건을 합리적으로 개선하고자 하는 것임
• 이에 따라 앞으로는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 함
  • 최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우,
  • 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우
  • 3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우
• 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 9.8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정(공포일 시행)할 예정이며, 이후 시장상황을 모니터링하여 필요시 주거정책심의위원회 등을 거쳐 분양가상한제 적용지역 등을 검토할 계획

재건축·재개발 규제 정비

• 재건축 초과이익 환수제 시행
  • 재건축부담금 부과 유예*를 추가연장 없이 ’18.1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행
• 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
  • (현행) 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한*되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용
    • 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정주택을 양수받은 자는 조합원 지위 취득을 제한 (양수자는 현금청산 대상이 됨)□
  • (개선) 예외사유를 엄격히 하여 투기과열지구의 실효성을 강화
    • 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유 → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
    • 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유 → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법 시행령｣ 개정(’17.9 예정)
  • 개정(안) 시행 이후 모든 재건축 조합에 적용
    • (참고) 투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원 지위 양도제한 관련 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해, 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획
• 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한
  • (현행) 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한 없음
    • 재건축 사업은 투기과열지구 지정시 조합설립 시점부터 조합원 지위양도가 제한
    • 이에 따라, 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입
  • (개선) 투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지
    • 조합설립 → 1년→사업시행인가 →1년(조합원분양) →관리처분인가 → 6월 → 착공(일반분양) → 3년→ 준공
    • 이를 통해, 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단
  • (추진계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 개정(안) 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용
• 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 강화 (전국)
  • (현행) 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내*에서(하한 없음) 임대주택을 공급하도록 규정
    • 15% 또는 12% 범위 내에서 시·도지사가 지자체별 의무비율을 고시로 정함
    • 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급에 한계
  • (개선) 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정하여, 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착률 제고

• • (조치계획) ｢정비사업 임대주택 건설 비율 고시｣ 개정 (’17.9 예정)
    • 고시 개정 이후 최초 사업시행인가 신청분부터 적용
• 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한
  • (현행) 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없음
    • 다만, 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 하여 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재
  • (개선) 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한

• 1) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양 당첨에 제한
• 2) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행일 이후 취득한 주택을 통한 조합원 분양분 당첨에 제한
• 3) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양분 당첨에 제한
• 4) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행 이후 취득한 주택을 통해 조합원 분양분 당첨에 제한

•  
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 법 개정 이후 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 받거나, 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용
      • 다만, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 다음의 ① 또는 ② 경우는 당해 주택의 조합원 분양이 제한됨
        • 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우
        • 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우 

양도소득세 강화(조정대상지역에 적용)

• 다주택자* 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제
  • * 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고, 조합원 입주권을 포함
  • (내용) 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제* 적용 배제
    • * 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제
    • 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택* 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치

• 2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시
  • (일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택
  • (장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
  • (상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
  • (근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우
  • (혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
  • (일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

• (적용시기) ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

• 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
  • (내용) 조정대상지역 내 1세대 1주택* 비과세 요건에 거주요건 추가
    • * 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용․협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 비과세 요건 강화대상에서 제외
    • (현행) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하
    • (개선) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주
      • 양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세
  • (적용시기) 8.3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택부터 적용
• 분양권 전매시 양도소득세 강화
  • (내용) 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용 (단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)
    • 현행 분양권 전매세율 : (1년이내 전매) 50%, (1년이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40%

다주택자 등에 대한 금융규제 강화

• 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
  • (현행) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한 하고 있어, 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능
  • (개선) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
• LTV·DTI 강화
  • 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용
    • (현행) LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%*, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등**에 대해 40% 적용
      • * (투기지역) 40～70%, (투기과열지구) 50～70%
      • ** 배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대
    • (개선) 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40% 적용
  • 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화
    • 이에 따라, 투기과열지구 및 투기지역*에서는 LTV·DTI를 각각 30% 적용
      • * 다만, ‘①투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출 불가
  • 다만, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자*는 LTV․DTI를 10%p 완화* 적용
    • * ①무주택세대주, ②부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하, ③주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
    • * 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입목적 외 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV․DTI 적용 예외를 인정(LTV 50%, DTI 50%)
    • * 이주비, 중도금 대출에는 DTI 적용 배제
• 중도금 대출보증 건수 제한
  • HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건* 이하로 제한
    • * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화

투기적 주택수요에 대한 조사 강화

• 자금조달계획 등 신고 의무화
  • (현행) 모든 부동산 거래는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등을 신고하도록 의무화
    • 투기가 발생할 우려가 있는 지역은 주택거래신고지역으로 지정하여 자금조달계획 등을 신고하도록 하였으나, `15년 동 제도 폐지
  • (개선) 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화 * 민간택지, 공공택지 모두 적용
    • (대상) 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)
    • (신고내용) 기존 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 추가
      • * 부동산거래계약 신고시 자금조달계획, 입주계획 등 관련 서식에 따라 제출
    • (자료활용) 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용
    • (벌칙) 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료를 부과
  • (조치계획) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」개정(‘17.9)
    • 시행령 시행일 이후의 주택거래는 자금조달계획 및 입주계획 신고의무 부여
• 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입
  • (현황) 관계기관 합동으로 현장점검을 실시 중이나, 국토부·지자체 공무원은 수사권* 부재로 부동산 불법행위 단속에 한계
    • * 피의자·참고인 조사, 증거물 압수·수색·보전, 현행범 체포, 검찰에 사건송치 등
  • (개선) 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위 부여
    • 旣 도입 분야 : 철도공안 사무, 개발제한구역 단속, 차량운행제한 단속 및 도로시설 관리, 식품, 환경, 공중위생, 의약품, 원산지 표시 등 50개 분야
    • 담당 공무원이 수사권을 가지고 상시적 점검을 할 수 있어 주택시장 불법행위 단속의 실효성 강화
      • 사법경찰직무법 개정 추진(`17.하반기)
• 국세청 등 관계기관 공조 강화
  • 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 현장점검을 강화하여 실시
    • 다주택자․미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증하여 엄중하게 과세조치할 예정
  • 적발된 위법사항에 대해서는 예외없이 행정처분, 국세청 통보 및 형사고발 등 조치하여 엄정하게 처분
• 불법전매 처벌규정 강화
  • 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화
    • (현행) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
    • (강화) 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

청약제도 개편

• 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격 획득
    • (국민) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 납입횟수 수도권 12회 지방 6회 이상
    • (민영) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 예치기준금액 이상 예치
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화
• 가점제 적용 확대 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제*를 적용하여 무주택 실수요자에게 우선 공급
    • * ①무주택기간, ②부양가족수, ③청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 가점제 비율을 상향
    • (투기과열지구) 85㎡이하 75% → 100%
    • (조정대상지역) 85㎡이하 40% → 75%, 85㎡초과 0% → 30%
      • (국민주택은 공급물량의 100%를 순차제 방식으로 무주택세대에 우선적으로 공급 중)

• 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 (전국)
  • (현행) 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 적용되지 않아 1순위 자격 획득 후 1순위 청약 신청 및 당첨 가능
    • 이에 따라, 가점이 높은 일부 무주택자가 순회하여 지방*의 인기 민영주택을 6개월마다 당첨 후 분양권 전매를 반복
      • ‘재당첨 제한, 1순위 제한’이 없어 청약통장 가입기간(6월) 경과하면 100% 당첨
  • (개선) 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제
• 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국)
  • (현행) 청약 당첨자가 계약을 포기하여 미계약분 발생시 예비입주자(일반 공급 주택수의 20% 이상)를 추첨제로 선정
  • (개선) 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨기회를 확대
    • 가점을 허위로 입력하여 가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어, 미계약 물량을 특정인에게 넘겨주는 불법행위를 차단 가능

지방 민간택지 전매제한기간 설정

• (현황) 주택법상 수도권 민간택지에 전매제한기간을 설정할 수 있는 근거는 있으나, 지방 민간택지*에 대해서는 근거가 없음
  • * 지방 공공택지는 전매제한기간 설정이 가능하여 1년으로 설정 중
  • 이에 따라, 지방광역시 등에 분양권 전매를 통해 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 다수 유입되어, 청약경쟁률도 높고 분양권 거래량도 빠르게 증가
    • 청약경쟁률 : (`12) 4.6, (`13) 4.6, (`14) 13.3, (`15) 48.9, (`16) 43.1 (`17) 31.7: 1
    • 상반기 분양권 거래량(만건) : (‘12)1.2, (’13)1.3, (‘14)2.5, (’15)3.3, (‘16)2.3, (’17) 3.0
• (개선) 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간*을 설정
  • * 주택법에 지방 민간택지의 전매제한기간 설정근거 旣마련(7.18, 국회 통과)
  • 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정
  • 지방 중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구*의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 설정
    • * 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장
• (조치계획) 주택법 시행령 개정(안) 시행 후(`17.11월) 입주자모집 공고신청분부터 적용

오피스텔 분양 및 관리 개선

• (현황) 현행 법령상 조정대상지역 지정에도 오피스텔 전매제한 규정이 없어 일부 지역에서 풍선효과로 인한 청약과열이 발생
  • 또한, 현장에서 직접 청약 신청을 하도록 하여 청약 신청자의 불편이 가중되고, 일부 과장광고로 인한 피해도 발생
• (개선) 전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선을 실시
  • 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용

• 일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련
• 사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위․과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정 신설
• 오피스텔 관리에 대한 합리적이고 적절한 개선방안도 마련 추진

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• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=6&id=95079498

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세입자의 대항력 발생 시점은 전입일자와 확정일자 중 어떤것일까요?

세입자 대항력 발생

• 세입자의 대항력 발생시점은 확정일자와 관계없이 전입일자 기준으로 되어있습니다.
• 따라서 확정일자가 전입일자보다 빠른 시점이라해도 전입일자 기준으로 대항력 유/무를 판단할 수 있습니다.

확정일자가 전입일자보다 빠른경우는 어떤 상황인가요?

• 은행에서 세입자가 전세대출을 받을 경우, 세입자가 계약서를 가지고 주민센터에 신청하면 확정일자가 먼저 나옵니다.
• 부동산 계약서만으로 주민센터에 신청해도 확정일자가 먼저 나옵니다.  따라서 최종적으로 입주를 하는 날짜에 전입신고가 확정일자를 받은 후에 이루어지기도 합니다.
• 간혹, 집주인이 대출을 위해서나 다른 이유로 잠시 전출 신고를 했다가 전입신고를 다시 해달라고 하는데, 이렇게 한 경우 기존 전입일 기준이 아니라 새로 전입일이 등록된 시점으로 대항력을 확인할 수 있습니다. (이런 경우 절대로 세입자 입장에서 받아들이면 안됩니다.)

 

 

• 확정일자가 전입등록일보다 빠른 경우 예시
  • 아래와 같은 경우 전입일은 2015년 11월 2일이며, 확정일은 2015년 10월 28일입니다.
  • 그런데 임차인이 서울주택도시공사이므로, 계약을하면서 실거주인이 아닌 임대차 계약자인 서울주택도시공사에서 임대인과 계약서를 작성하면서 당일날 확정일자를 받은것입니다.
  • 따라서, 실거주인이 전입하였던 2015년 11월 2일날 전입등록을 하게되어, 확정일자가 전입일자보다 빠르게 된 사례입니다.

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가등기의 종류와 의미

청구권보전가등기의 형태

• 사례 예시
  • A 보전가등기 : 2015. 1. 10
  • B 임대차계약 : 2015. 2. 10
  • A 가등기에 기한 본등기 : 2015. 3. 10
• 청구권보전가등기나 담보가등기나 등기사항전부증명서에 표시가 될 때는 "소유권이전 청구권가등기"로만 표시가 된다. 따라서 가등기권자가 직접 경매신청을 하였을 경우 또는 배당요구종기일까지 가등기권자가 채권신고를 하였을 경우에 비로소 보전가등기 또는 담보가등기라는 사실을 구별할 수 있게 되는데 경매입찰에 있어서는 어느 시점에서 가등기가 경료되었고, 또 그 가등기권이 인수되는 것인지의 가부에 대하여 신중한 판단이 필요하다. 사례의 경우는 보전가등기를 예시한 것인 바, 1월 10일 A가 C의 주택에 대하여 소유권이전 청구권가등기를 하였고, 동년 2월 10일 B가 C의 주택에 임차계약을 체결 하였으며, 동년 3월 10일 A가 보전가등기를 본등기로 전환하였을 경우 임차인 B는 가등기권자인 A에하여 임차인으로서 자기 권리(거주 및 계약기간만료 후 보증금의 반환요청)를 주장할 수 없게 되는 것이다.
• 즉, 임차인 B가 C 소유의 주택에 입주하는 시점에는 가등기권자 A는 C 소유의 주택에 대하여 아무런 권리를 행사할 수가 없으나,본등기로 전환하면 가등기권자 A가 그 주택에 대하여 권리를 행사할 수 있는 날짜는 가등기한 날짜(1월 10일)로 소급되기 때문에 임차인 B는 가등기에 기한 본등기 전에 주택소유자인 C와 임대차계약을 체결하였음에도 유자가 아닌 C와 임대차계약을 체결한 것으로 되어, 가등기권자 A가 본등기를 하게 되면 임차인 B는 임차인으로서의 권리를 잃게 되고, 임차건물은 명도대상이 되는 것이다.

청구권보전가등기

• 사례 예시
  • ​A 보전가등기 : 2015. 1. 10
  • 근저당권설정 : 2015. 2. 10
  • 저당권자 경매신청 : 2015. 3. 10
•  ​A 보전가등기는 말소기준권리인 근저당권보다 앞서 경료되어 있기 때문에 근저당권의 실행이 있더라도 말소되지 않고, 낙찰자에게 인수되게 되므로 유의해야 할 물건이다.

담보가등기

• 사례 예시​
  • 담보가등기 : ​2015. 1. 10
  • 근저당권 : 2015. 2. 10
  • 저당권자 경매신청 : 2015. 3. 10
• 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매가 행하여진 때에는 담보가등기권자는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. (가등기담보 등에 관한 법률 제15조) 가등기담보 등에 관한 법률 제15조는 "담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권자는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다"고 규정하고 있으므로 매수인이 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 모두 지급함으로서 소유권을 취득 하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고, 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 위 가등기에 기한 본등기가  종전소유자와의 대물변제 합의에 기하여 이루어진 것이라도 이는 소유권을 매수인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다. (대법원 1994. 4. 12. 판결 93다 52853 참조)
• 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적 무효라고 할 것이고, 따라서 담보 가등기권리자는 그 보다 선순위 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나 한편 가압류채권자도 우선 변제청구권을 가지는 것은 아니므로 가압류채권자 보다 후순위의 담보가등기권리자라 하더라도 가담법 제16조 제1항, 제2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류 채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당 받을수 있다. (대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카 2570 판결)

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전입일과 말소기준권리 날짜가 동일하다면 우선순위는 누구인가요?

전입일과 말소기준권리(근저당) 날짜가 동일하다면?

• 아래 표와 같은 상황이 있다고 예를 들어 봅니다.
• 터진수박이 어떤 물건을 낙찰받으려고 하는데, 권리분석을 해보니 터진사과의 전입일이 2016.02.01이고 터진메론의 근저당 2016.02.02일 입니다.
• 전입일의 대항력은 전입일 등록 바로 다음날인 익일부터 시작됩니다. 따라서 터진사과의 정확한 대항력 시간은 2016.02.02일 0시이며, 터진메론의 근저당 효력 발생 시간은 등기소의 업무 개시 시간인 2016.02.02일 9시부터입니다.
• 따라서, 전입일과 말소기준권리 날짜가 동일하다면 전입일이 우선순위를 갖게되어 대항력을 갖추게 됩니다.
• 만약, 임차인인 터진사과가 전입 등록과 함께 바로 확정일자를 받게 되면, 확정일자의 효과는 전입신고가 효력을 발생하는 순간부터 생기므로 터진사과의 대항력 발생 일자는 2016.02.02일 0시가 됩니다. (확정일자를 받으면 낙찰자에게 보증금을 받거나 또는 배당을 받을 수 있으며, 받지 않으면 보증금을 낙찰자에게만 받을 수 있습니다.) 또한, 2016년 2월 1일 전입신고를하고 2016년 2월 2일 확정일자를 받아도 동순위이므로 비례안분배당을 받게 됩니다.

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부동산 경매 투자 잔금 납부 절차

부동산 법원 경매 투자 잔금 납부 절차

1. 주민등록등본 및 잔금 납부 지시서를 지참하여 법원으로 갑니다.
2. 등기부등본을 발급하여 경매계로 잔금납부통지서를 보여줍니다. 이 때, 등기부등본 변동 내역이 있으면 잔금을 내지말고 경매계에서 다시 확인합니다.
3. 법원안에 있는 은행에서 법원보관 영수증 및 납부용지를 받습니다. (인도명령 송달료)
4. 잔금 납부 및 이전료 14,000원과 말소건수 3,000원 중지를 매입하여 경매계에 영수증을 보여줍니다.
5. 인도명령과 함께 낙찰대금 완납증명원 500원(법원마다 가격이 다릅니다.)을 납부합니다.
6. 시, 군, 구청(민원실)에서 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인원을 각각 1통씩 발급합니다.
7. 징수과 최고가 매각 결정문 및 주민등록등본을 가지고 등록세, 취득세, 고지서, 등기부등본을 보여주고 말소할 등록세 고지서를 발급받습니다.

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부동산 법원경매 절차

1. 경매신청 및 경매개시결정

• 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매 개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록합니다.
• 법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다.(채무자에게 도달이 늦어질 경우 경매진행이 늦어짐)

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

• 매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할수 있는 기간을 첫 매각기일이전으로 정합니다.
• 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때부터 1주일안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원 경매공고란 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

3. 매각의 준비

• 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계,차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 대한 조사를 명합니다.
• 감정평가사에게 매각할 부동산을 감정하게하고, 감정평가사의 감정가격을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

4. 매각방법등의 지정,공고,통지

• 기일입찰: 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 방법. (가장많이쓰임)
• 기간입찰: 매수신청인이 지정된 입찰기일 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출 하는방법

5. 매각의 실시

• 기일입찰: 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시 최고가 매수신청인을 정함.
• 기간입찰: 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하고 있다가, 매각일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신청인을 정함(매각기일에는 입찰을 실시하지 않음.)

6. 매각 결정절차

• 법원은 지정된 매각 결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다.
• 매각 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할수 있습니다.

7. 매각대금의 납부

• 매각이 결정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다.
• 지정된 지급기한내에는 언제든지 매각대금의 납부를 할 수 있습니다.
• 매수인이 매각대금을 납부하지 않을 경우 차순위 매수신고인이 있을 경우 차순위 매수신고인에게 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하게 하고 없을 경우 재매각을 명합니다.

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

• 매수인은 대금을 모두납부하면 부동산의 소유권을 등기를 하지 않아도 취득합니다.
• 법원은 매수인이 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁합니다.
• 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수있습니다.

9. 배당절차

• 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 기일을 통지하여 배당을 실시합니다.

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부동산 법원경매 안분배당, 흡수배당, 순환배당이란?

배당순위

1. 경매비용
   • 경매목적 부동산에 투입한 필요비, 유익비
2. 주택, 상가의 최우선변제(소액임차인)
   • 임금채권(최종3개월 임금, 3년간 퇴직금, 재해보상금 등)
     • 위 임금채권은 '근로복지공단의 압류' 즉, 정보지 하단 근로복지공단의 압류신청을 통해 알 수 있다. 그러므로 순위가 같아 소액임차인의 금액과 임금채권은 안분배당된다.
3. 당해세
   • 국세 : 상속세, 증여세, 재평가세 등
   • 지방세 : 종합토지세, 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등
4. 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기등)
   • 위의 담보물권과 대항력및 확정일자를 갖춘 주택,상가 임차인 보증금, 당해세 이외의 조세들간의 그 시간의 선후비교를 통해 배당순위를 정할 수 있다.
   • 토지별도등기 : 토지별도등기권자가 채권신고한 경우(문건처리내역에서 확인) 토지에 대해 먼저 배당해주고, 남은 금액부터 임차인에게 배당되어 인수금액이 생길 수 있으므로 각별한 주의를 요한다.
5. 일반 임금채권
6. 담보물권보다 늦은 조세채권(국세, 지방세및 지방자치단체의 징수금)
7. 의료보험료, 산업재해 보상보험료, 국민연금보험료와 같은 공과금
8. 일반채권

배당에서 먼저 기억해야할 것

• 물권은 채권보다 강력하다.
• 물권끼리 있을경우 먼저 등기한 사람이 우선순위를 갖게 된다.
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 의해 임차인들의 최소변제금액의 총합이 낙찰금의 1/2를 넘지 못하게 되어있습니다. 이 경우는 안분배당을하여 전체 임차인들에게 골고루 배당금을 나누어주고 자연스럽게 모든 채권이 소멸되도록 정해져있습니다.

안분배당이란?

• 안분배당은 가압류 채권 뒤의 물권이 있을 때 , 또는 채권간 동순위로 배당시 채권금액의 합을 분모로 하고 채권금액에 배당금액을 곱한 금액을 분자로 하여 배당하는 것을 뜻합니다.
• 안분배당시 기준이되는것은 선순위 근저당이며, 
  • 소액보증금 판단기준일은 등기부상 가장 빠르게 설정된 근저당권(물권)이라는 것,
  • 기준이 된 근저당권자가 전액 배당받으면 기준일이 다음 순위 근저당권으로 바뀌어 결국 소액보증금 기준 액이 변동될 수 있고, 추가배당이 될 수 있습니다.
• 예를 들어 대전에 소재하고 있는 경매 물건을 낙찰자인 터진수박이 낙찰금액 6,000만원에 낙찰받게 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 6,000만원이라고 생각해봅니다.)
  • 소액보증금의 판단기준일은 임대차가 체결된 날 혹은 임차인이 전입 신고한 날을 기준으로 하지 않고 등기부 상 가장 먼저 설정된 물권 즉, (근)저당권이나 담보가등기 설정일을 기준으로 판단합니다.
  • 1996. 1. 2. 당시 광역시의 소액보증금 기준 액은 3,000만원 이하였으며, 임차인 터진포도는 보증금 3,500만원으로 소액보증금 기준 금액을 넘어서 최우선변제 대상에서 제외됩니다. 또한, 확정일자도 받지 않아 우선변제 대상에서도 제외되므로, 이 경매절차에서는 배당금액이 전혀 없습니다.(아~~ 안타깝습니다...)
  • 배당순위상 최선순위 임차인인 터진메론이 소액보증금 기준안에 있으므로 1,200만원을 배당받습니다.
  • 그 다음 선순위 근저당권자인 터진사과가 4,000만원을 배당받습니다.
  • 그렇다면, 낙찰금액인 6,000만원 중 터진메론이 1200만원, 터진사과가 4,000만원을 배당받아갔으므로 남은 배당금액은 800만원입니다.
  • 자세히 살펴보면 터진사과의 근저당 그리고 터진딸기의 근저당 2개가 있습니다. 배당순위에 따라서 터진사과는 근저당 4,000만원에 대해 전액 배당을 받으면 소멸해버립니다.
  • 그러면 근저당 기준은 터진딸기가 됩니다. 이를 기준으로 따지면 터진메론의 소액보증금은 1,200만원에서 200만원을 더 받은 1,400만원을 받아야하며, 터진포도는 터진딸기의 근저당 기준시점에서 최소변제금액인 1,400만원을 받아야합니다.
  • 이렇게 최우선변제권자가 다수일 경우 안분배분을하게 되는데, 터진메론은 자신이 받을 변제금액을 전체 변제금액으로 나눈금액을 추가적으로 배당받게 되며, 터진포도도 본인의 변제금액을 전체 변제금액으로 나눈금액을 배당받습니다.
  • 결국 터진메론은 남은 배당금액 800만원 x [추가 배당되는 금액 200만원 / 전체변제금액 (200+1400 = 1,600만원)] = 100만원을 배당받습니다. 따라서 터진메론은 앞서 1,200만원을 우선 배당받고 추가적으로 100만원을 배당받으므로 총 1,300만원을 배당받게 됩니다.
  • 터진포도는 800만원 x [배당되는 금액 1,400만원 / 전체 변제금액 (200+1,400 = 1,600만원)] = 700만원을 배당받습니다. 
  • 따라서 최종적으로 각각 배당받는 금액은 터진사과 4,000만원, 터진메론 1,300만원, 터진딸기 0원, 터진포도 700만원을 가져갑니다.

흡수배당이란?

• 흡수배당은 안분배당 후 우선변제권이 있는 물권이 후순위 배당을 자기채권이 만족할 때 까지 흡수 하는 것을 뜻합니다.
• 예를 들어 어떤 경매 물건을 경매고수(?)인듯한 낙찰자 터진수박이 낙찰금액 60,000원에 낙찰받게 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 60,000원이라고 생각해봅니다.)
  • 만약 2011.01.01 보다 앞선 시점에 근저당이 있었으면 낙찰금액 60,000원 전부 배당받게 됩니다.
  • 하지만, 가압류가 선순위 채권(물권이 아님)이므로, 안분배당으로 하게 됩니다.
  • 따라서 배당식의 분자는 각 권리자의 채권 최고액이며(모두 동일하므로 60,000원), 분모는 채권최고액을 전부 합한 금액인 (터진메론 60,000원 + 터진딸기 60,000원 + 터진포도 60,000원) 180,000원이 됩니다. 
  • 그래서 안분배분을 하게 되면 모두 동일하게 터진메론/터진딸기,터진포도가 낙찰금액의 1/3인 각각 20,000원씩 나누어 갖게 됩니다.
  • 가압류는 채권최고액에 모자라도 더이상 배당을 받을 수 없어 터진메론은 20,000원만 가지게 됩니다.
  • 그러나 근저당은 앞서 물권끼리 있을경우 등기한 사람이 우선순위를 갖게 된다고 하였으므로, 터진딸기는 모자른 채권금액인 40,000원을 채우기 위해 터진포도의 배당금액을 가져오게 됩니다. 이로써 터진딸기는 20,000 + 20,000 = 40,000원을 갖게되고, 터진포도는 배당을 하나도 못받게 됩니다.
  • 따라서, 결과적으로 배당금액은 터진메론(20,000원), 터진딸기(40,000원), 터진포도(0원) 으로 배당됩니다. (아~~ 이번에는 다행히 터진딸기가 배당을 받게 되네요!)
  • 이런 경우를 흡수배당이라고 합니다.

순환배당이란?

• 순환배당이란 물권의 우선순위대로 채권금액을 배당하는것을 뜻합니다.
• 예를 들어 어떤 경매 물건을 경매고수(?)인듯한 낙찰자 터진수박이 또 낙찰금액 1억원에 낙찰받게(대단하다!!) 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 1억원이라고 생각해봅니다.)
  • 일단 아래 표에서 배당 순위로 보면 근저당>임차인>당해세로 보이지만 임차인의 보증금액이 최우선변제금액보다 크므로 근저당>당해세>소액임차인처럼 보이게 됩니다. 그러나 최우선 변제금액 기준은 근저당 기준으로만 해당됩니다.
  • 맨위에 배당순위에서 경매비용>소액임차인>당해세>근저당 순서로 배당받는다고 정의되어 있습니다.
  • 그러므로 근저당권자인 터진사과는 임차인 터진메론보다 선순위이고,  소액임차인인 터진메론은 당해세보다 선순위이고,  당해세 터진딸기는 근저당권자인 터진사과보다 선순위이게 됩니다. 정리해보면 꼬리에 꼬리를 물며 서로 선순위이게 됩니다.
  • 이렇게 된 경우 순환배당을 통해 배당을하게 됩니다.
  • 이제 각자 받을 배당금액을 계산해보겠습니다. 총 채권금액은 1억 6,000만원입니다.
  • 안분배당을 하게된다면, 근저당권자인 터진사과는 1억원 x (8,000 만원 / 1억 6,000만원) = 5,000만원을 받게되고, 소액임차인인 터진메론은 1억원 x (5,000 만원 / 1억 6,000만원) = 3,125만원을 받게되고, 당해세 터진딸기는 1억원 x (3,000 만원 / 1억 6,000만원) = 1,875만원을 받게됩니다. 
  • 근저당권자 터진사과는 근저당 8,000만원 중 5,000만원을 배당받았으나 아직 3,000만원이 모자릅니다. 따라서 흡수배당에 의해서 근저당권자 터진사과는 후순위인 소액임차권자인 터진메론에게서 3,000만원을 더 가져오게 됩니다.
  • 그런데, 임차인 터진메론은 첫번재 안분배당에서 보증금 5,000만원 중 3,125만원밖에 못받았으므로 1,875만원을 더 받아야 합니다. 따라서 흡수배당에 의해서 당해세 터진딸기에게서 1,875만원 전부를 가져오게 됩니다.
  • 또한, 당해세 터진딸기는 아직 3,000만원 중 1,875만원밖에 못받았으므로, 흡수배당에 의해서 후순위인 근저당 터진사과에서 1,125만원을 더 가져오게 됩니다.
  • 이렇게 순환배당은 한번만 이루어져서 배당이 완료됩니다.
  • 정리하면,
    • 터진사과 : 5,000만원 +3,000 만원 - 1,125만원 = 6,875만원
    • 터진메론 : 3,125만원 - 3,000만원 + 1,875만원 = 2,000만원
    • 터진딸기 : 1,875만원 - 1,875만원 + 1125만원 = 1,125만원
    • 총 배당금액 : 6,875만원 + 2,000만원 + 1,125만원 = 1억원

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주택 및 상가건물임대차보호법의 최우선변제금액

▶ 주택임대차보호법상 우선변제권은 최우선변제권과 어떻게 다른가?

• 우선변제권 : 우선변제권은 "후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여" 주택임대차보호법 제3조의 2[보증금의 회수] 제2항: 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 즉, 대항요건 : (전입신고+점유) + 확정일자를 꼭 받으셔야 보증금을 우선하여 변제 받을 권리가 있다.
• 최우선 변제권 : 최우선 변제권은 "보증금중 일정액을 다른 담보물건자 보다 우선하여" 최우선 변제권은 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물건자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며... 여기서 말하는 보증금은 아래도표에서 보듯이 지역별 보증금범위를 말하며, 일정액이 최우선 변제금이 된다. 중요한 것은 최우선 변제시에는 확정일자는 필요 없다. 즉, 대항요건 : (전입신고+점유)만 갖추면 우선하여 변제받을 권리가 있다.
• 전세금, 소액임차보증금 최우선변제 받는 방법
  • 최우선변제금액의 사전적 정의 : 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경, 공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 따라서 최우선 변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제 받게 된다.
  • 최우선 변제권의 성립요건은
    • 보증금이 소액에 해당할 것(아래 표 참고)
    • 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도(점유)와 전입신고)을 갖출 것
    • 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.

▶ 주택임대차보호법의 최우선변제금액범위 예시

• 예를 들어 한 경매물건의 경우 첫 번째 저당권설정일이 2009년 3월 27일(등기부등본참고)이라면, 이 날짜가 기준이 되기 때문에 2008.8.21~2010.7.25의 보증금 범위에 속한다. 그러므로 표를 참고하여 6천 만원 이하의 보증금계약에 한하여, 2천 만원의 최우선 변제금을 받을 수 있다.
• 최우선 변제를 받기 위한 조건 : 최우선변제를 받기 위해선 대항력을 갖춰야 하는데, 대항력은 전입신고와 실질적인 점유를 하면 된다. 전세권 설정 등기만 하면 안된다. 왜냐하면 전세권 설정 등기만 하게 된다면, 전세권에 의한 순위배당 밖에 못 받기 때문이다.
• 배당요구 방법: 법원에 <권리신고 및 배당요구서>를 제출, 권리신고 및 배당요구를 할 때는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 신분증, 도장을 가지고 법원에 가서 해당 양식을 작성한 후에 500원짜리 수입증지를 붙여서 제출하면 된다.
• 보증금을 받기 위한 절차 : 보증금을 받기위해선 전입신고를 하였는지 여부가 제일 중요합니다. 왜냐하면 전입신고는 곧 최우선 변제의 대항력을 갖추게 하게 때문입니다. 최우선변제를 하기 위한 대항력(전입신고, 점유)를 갖추었다면, 예를들어 배당요구 종기일이 2011년 10월 27일이라면 그 날 이전에 배당요구를 하셔야 합니다. 배당요구를 하기 위해선 <권리신고 및 배당요구서>를 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 신분증, 도장을 가지고 법원에서 제출 하시면 됩니다.

▶ 주택임대차보호법의 최우선변제금액범위

• 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
  • 전세 등기시점이 아닙니다.  (반드시 기억해야할 사항!)
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함
• 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)

▶ 주택 보전/월세 보증금의 환산 금액에 따른 최소 보증금 적용 범위

• 보증금의 환산 금액이 아래 보증금보다 적을때 보증금의 일부를 받을 수 있습니다. (주택의 전/월세 환산 방법 바로가기 → 주택임대사업자 5% 전세, 월세 인상 계산방법)

▶ 상가건물임대차보호법

• 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
  • 전세 등기시점이 아닙니다.  (반드시 기억해야할 사항!)
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
• 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(건물 인도 및 사업자등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야함
• 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(상가건물 임대차보호법 제14조)

▶ 상가 보증금의 환산 금액에 따른 최소 보증금 적용 범위

• 보증금의 환산 금액이 아래표 이하(환산 금액 = 보증금 ＋ 월세 × 100)이고, 세무서에서 사업자등록을 신청하고 영업을 하고 있는 경우에만 해당됩니다.
  • 상가임대차보호법에서 환산 보증금은 월세까지 합산하여 계산합니다.

▶ 과밀억제권역

• 2001. 1. 29. ~ 2009. 1. 15.
  • 서울특별시
  • 인천광역시[강화군, 옹진군, 중구·운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990. 11. 12. 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역), 남동유치지역은 각 제외]
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

• 2009. 1. 16. ~ 2010. 7. 25.
  • 서울특별시
  • 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

• 2010. 7. 26. ~ 2011. 3. 8.
  • 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

• 2011. 3. 9. ~ 현재
  • 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
  • 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]

▶ 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이점

• 임대의 최단기간은 몇년인가요?
  • 주택임대차 보호법은 2년의 최단기간의 제한이 있습니다.
  • 상가건물임대차 보호법은 1년의 최단기간의 제한이 있습니다. (일반적으로 2년 계약하지만, 1년씩 계약도 가능합니다.)

• 대항력은 언제부터 발생되나요?
  • 주택임대차 보호법은 등기를 하지 않아도 전입신고하고 살면(인도와 주민등록) 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
    • 만약, 확정일자를 받으면 세일자일경우 경매에 집이 넘어가도 배당자격이 생깁니다.
  • 상가건물 임대차 보호법은 사업자 등록신청하고 영업을 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

• 갱신 요구
  • 상가는 갱신요구를 하면 총 5년의 보장이 있습니다.
  • 민법의 임대차나 주택은 그런 것이 없습니다. (현재, 2년 전/월세로 살다가, 추가 2년 계약 갱신을 임차인이 요구할 수 있도록 개정안이 발의되고 있습니다.)

• 계약의 해지
  • 민법의 임대차와 주택임대차 보호법은 차임을 2기 이상 연체되면 해지할 수 있고,
  • 상가건물 임대차 보호법은 3기 이상 연체되었을 때에 해지할 수 있습니다.
  • 주의해야 할 사항 : 월세 연속 2개월이나 3개월이 아니라, 전체 임대기간 중 주택은 2개월치 월세, 상가는 3개월치 월세가 연체되었을때 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
    • 예를 들어 주택의 경우 월세 100만원으로 임차를 하고 있을 경우,  1월에 100만원을 연체하고 7월에 연체를 하였을때, 임대인은 2개월치 월세를 연체하였으므로 계약해지를 요구할 수 있습니다. 그러나!!, 1월에 100만원을 연체하고, 그해 4월에 1월에 연체하였던 금액을 갚고, 다시 7월에 100만원을 연체하였으면, 다 합해서 2개월치 월세 금액이 안되므로 임대인은 2개월치 월세 금액인 200만원이 연체될때까지 계약해지를 요구할 수 없습니다.
    • 상가의 경우도 위와 같습니다. 연속이 아닌 전체 임대기간 중 총 연체 금액이 3개월분이 연체되었을때가 되어서야 계약해지를 요구할 수 있습니다. 단, 중간에 연체금액을 갚았을 경우, 다시 3개월치 월세 금액이 연체될때 계약해지를 요구할 수 있습니다.

• 계약의 승계
  • 주택임대차 보호법만 임차인이 사망했을 때에 2촌 이내의 친족과 사실혼자가 공동승계한다는 규정이 있습니다.
  • 상가건물 임대차 보호법은 그런 규정이 없습니다.

• 최우선 변제권
  • 주택임대차는 월세를 포함하지 않지만, 상가는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금과 합산합니다.
  • 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법은 위의 표처럼 일정 지역에 따라 소액보증금이면 최우선 변제 금액이 다릅니다.

• 주택임대차보호법 다운받기 : Download!!!
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법원 부동산 경매 입찰표 작성방법(입찰 준비물 및 본인/대리인이 직접가는 경우)

입찰표작성은 크게 다섯종류로 분류할 수 있습니다.

• 부동산 명의인인 본인(개인)이 직접 법원에 가는경우
  • 물론 시간의 여유가 있으신 분들이면 가능하고, 가장 간단한 방법이 되겠습니다.
• 대리인이 가는경우
• 법인명의로 입찰시 대표이사가 직접 법원에 가는 경우
• 법인명의로 입찰시 대표이사 이외의 자(대리인)가 법원에 가는 경우
• 공동입찰에 참여하는 경우

본인(개인)이 법원에 가는 경우

• 준비물 : 본인 신분증, 도장(막 도장 가능), 입찰보증금 (한장짜리 수표면 좋겠죠?)이 필요합니다.
• 대부분의 법원에서는 10시쯤에 대봉투1,보증금봉투1,입찰표1를 나눠주거나 비치 해 놓습니다. 

대리인이 법원에 가는 경우

• 준비물: 위임장, 본인 인감도장(막도장 안됨/인감증명서에 찍힌 도장과 같은 도장), 인감증명서 (3개월이내), 대리인 신분증, 도장(막 도장 가능), 입찰보증금이 필요합니다.
• ►► 여기서 잠깐! 인감증명서의 유효기간은 3개월 이내라고 적어 놨지만, 실은 입찰기일로 부터 6개월 이내의 인감증명서이면 유효합니다.

예시)

1. 기일 입찰표 작성하기

• 입찰기일: 입찰 하는 당일 날짜를 쓰시면 됩니다.
• 사건번호 작성: 여기에서 사건번호는 2014타경 78***입니다. 여기에서 사건번호 란 대한민국 법원에서 사건에 붙이는 번호를 말하며, 보통 연도와 부호(타경) 그리고 접수번호의 순서대로 합니다.
• 물건번호: 하나의 사건에 대해서 부동산 경매물건이 여러개 올라와 각각 따로 팔 때를 대비하여 붙이는 번호입니다.
• 입찰자 본인 정보 작성 (구 주소나 신 주소 모두 다 관계없습니다.)
• 입찰가격 작성
• 보증금액 작성: 최저 입찰 가격의 10% 또는 20% 이상, 사건마다 다르니 정보지 참고하세요.)
• 기일입찰표의 가장 중요한 것은 입찰 가격은 수정할 수 없습니다.
• 만약 틀렸다면 꼭 새로운 용지를 사용하시기를 권장드립니다.(1등으로 낙찰을 받았을 지라도, 무효화 될 수 있습니다.)

2. 입찰 대 봉투를 앞,뒤로 작성합니다.

3. 입찰 보증금 봉투를 앞,뒤로 작성합니다.

설명없이 그림으로 보시게 되니까 훨씬 더 쉽죠? 만약, 패찰을 하게 된다면 보증금은 바로 그 자리에서 돌려 받습니다. 그러니 보증금 걱정은 안하셔도됩니다.^^
모두 다 작성을 하였으면 기일입찰표 + 입찰 보증금 봉투(하얀봉투)를 입찰대 봉투에 넣으신 후 제출!
또한, 법원마다 양식은 각기 다를 수 있으며, 도장 찍는 부분도 조금씩은 다릅니다. (인)이라고 쓰여 있는 곳은 모두 다 도장을 찍어 주셔야 합니다.
봉투는 풀로 붙이지 않는 게 경매가 진행되는데 있어 빠른 도움을 줄 수 있습니다.

• 출처 : 행복재테크 카페 (카르마)

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한국 가상화폐(코인) 거래소 (Korea Cryptocurrency Exchange‎)

이 포스팅을 투자로 해야하나 말아야하나 했는데, 마땅한 카테고리가 없어서 일단 투자 기타 카테고리에 넣어놨습니다...사실 투기라고해도 무방한것이지만 "이런것들도 있다~"라고만 사실관계만 알고 계시면 좋을것 같습니다.

 빗썸 (https://www.bithumb.com)

• 24시간 상담이 가능하다.
• 거래 수수료 쿠폰 제도를 운영한다.
• API를 지원한다.
• 6개월 미접속시 투자 수익금을 돌려주지 않음.
• 출금 수수료가 2017.12.23(토) 19시 15분 기준으로 0.002 BTC로 바뀌었다. 12월 27일 기준으로 1 BTC에 21,765,000원이므로 출금 수수료도 만원에서 4만원으로 올랐다.
• UI가 코인원에 비해 불편하다.
• 이런저런 전산 관련 문제가 빈번히 발생한다. 
• 출금이 잘 안될때는 늦게해준다. 코인하나 출금하는데 하루가 걸리기도한다. 
• 소수점 이하 4째자리부터 거래 가능하다. 그런데 수수료를 소수점 이하 8째자리 단위로 떼서 사실상 거래하면 0.0001 비트코인을  수수료로 내는것과 같다.
• 탈퇴가 모든 잔고를 0으로 만들고 이메일을 통해 요청을 보내고 기다려야 하는 매우 귀찮은 과정이 필요하다. 덧붙여 0만드는 과정도 코인에서 0.0000단위가 남아서 처리 곤란이 되는 귀찮은 과정이 생길 때도 있다.

코인원 (https://coinone.co.kr)

• UI가 가장 뛰어나며 해외 거래소와 비교해도 더 뛰어나다.
• 레벨에 따른 수수료 정책을 적용하였다.
• 창업자가 보안 전문가이기에 보안 신뢰도가 높다. 물론 서버를 혼자 구축하는 건 아니기에 맹신하긴 힘들지만 어쨌든 아직 사고가 안 터졌다.
• 코인 입금시 요구하는 승인 수가 적은 편이다. 쉽게 말하면 코인 입금이 빨리 된다. 출금도 빗썸과는 다르게 누르면 처리되는 편.
• 전세계 거래소들 중 가장 유용하고 깔끔한 차트인 'Pro-Chart'를 제공한다.
• 국내 유일의 실시간 객장 서비스인 '실시간 채팅'을 프로차트 내에서 제공한다.
• 매주 발행되는 주간 리포트인 코인클립(Coinclip)과 코인 신규상장시 발행되는 상장명세서 등 국내에서 암호화폐, 블록체인과 관련된 가장 양질의 자료를 제공한다.
• 서버 점검 도중 급격한 시세변동이 일어날 때에 점검 전에 접수된 주문을 서버 재개 이후 15분간 취소할 수 있도록 운영 방침을 정한 것으로 보인다. 급상승시에는 매도 주문을 하였던 유저가 접수된 매도 주문을 취소하고, 급하강시에는 매수 주문을 하였던 유저가 접수된 매수 주문을 취소하여 서버 재개 이후 변동된 시세에 맞춰 신규 주문을 할 수 있다.

코빗 (https://www.korbit.co.kr)

• 넥슨이 인수한 코빗입니다. 가상화폐를 타 전자지갑으로 보내는 수수료도 비싸지만, 이론적으로 수수료가 0원까지 갈 수 있어 거래를 많이 할 경우 유리합니다.
• 거래는 실시간으로 가능하며 가격도 실시간 지정가로 됩니다.

코인네스트 (https://www.coinnest.co.kr)

• 코인네스트는 비트코인1과 비트코인2가 있지만, 원래 비트코인을 편의상 둘로 나누어 놓은듯 합니다. 타 전자지갑으로 전송시에는 사람이 수동으로 전송하기 때문에 상당히 느립니다.

코인링크 (https://coinlink.co.kr)

• 국내최초, 업계유일 코스닥 상장사가 운영하는 가상화폐거래소이며, 전세계에서 유통중인 900여종의 암호화폐 중 미래 성장 가능성이 검증된 암호화폐만을 엄선하여 상장하기 위해 거래소 내부적으로 엄격한 심사 프로세스를 운영함과 동시에 관련 업계 최고 권위자들로 구성된 상장심사위원회를 운영하여 투명한 심의절차를 운영하고 있습니다..

베스코 (http://www.besco.io)

• 에버코인이란 가상화폐를 취급합니다.

업비트 (https://www.upbit.com)

• 북미 거래량 1위 거래소인 비트렉스와의 독점 제휴. 이로 인해 한국 내 타 거래소보다 압도적으로 많은 암호화폐들이 있으며, 앞으로의 신생 암호화폐가 비트렉스와 글로벌 동시 상장(한화 거래 제외)한다는 이점을 가지고 있습니다.
• 카카오스탁을 개발한 두나무가 운영하는 거래소인 만큼 UX가 매우 좋다. 타 거래소와 다르게 평가 손익, 수익률, 총 평가 등 사용자가 일일이 계산해야 할 귀찮은 일들을 알아서 계산하여 보기 좋게 정리해줍니다.
• 타 거래소 앱은 물론이고 웬만한 주식거래 앱보다도 편리하다는 평을 받고 있습니다.
• 기본적으로 주식거래 UI를 채용하고 있습니다.
• 현재 입출금이 가능한 암호화폐가 비트코인, 이더리움, 이더리움클래식, 비트코인캐시, 오미세고, 파워렛저,스테이터스네트워크토큰,스토리지,어거로 총 9종류로, 상장한 코인에 비해 입출금이 가능한 암호화폐는 매우 적다. 만약 리플 거래 후 암호화폐 상태로 출금하길 원한다면 5 종류(오미세고, 파워렛저,스테이터스네트워크토큰,스토리지,어거)의 암호화폐로 환전 후 출금해야 합니다.

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2017.10.24 가계부채 종합대책

차주의 보다 정확한 상환능력 심사를 위해 DTI 산정방식 개선(新DTI)

• 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영
  • 주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 경우,DTI산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영
    • (현행) 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → (개선) 주담대 2건 원리금 모두 반영
  • 복수 주택담보대출(주담대 건수는 담보물건수를 기준으로 산정) 차주의 두번째 주담대부터 만기제한(예 :15년)도입
    • DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능
• 차주 소득은 입증가능성․안정성․지속성 측면에서 파악
  • 소득산정시 최근 2년간 소득기록 확인(현재는 최근 1년 기록 확인)
  • 인정소득(예: 연금납부액)·신고소득(예:카드사용액) 등은 소득산정시 일정비율 차감
  • 장래소득 상승 예상시 소득산정시 일정비율 증액(예 : 최대 10%)
    • 금융회사 자체 고객정보분석 등을 통해 자율적인 증액기준 마련, 통계청 정보 등을 활용해 장래소득 인정기준 제시 등 검토
  • 장기대출(예 : 10년이상)시, 주기적 소득정보 갱신 등
•  新DTI도입에 따른 선의의서민ㆍ실수요자는 보호
  • 新DTI 도입이후 신규 대출분부터 적용 (→기존 복수 주담대 차주 보호)
  • 기존 주담대의 금액 또는 은행 변경없이 단순 만기연장 → 新DTI 적용 배제
  • 일시적 2주담대
    • 즉시처분 조건 : 부채산정시 기존 주담대 이자상환액만 반영
    • 2년내 처분 조건 : 두번째 주담대의 만기제한 미적용
  • 청년층ㆍ신혼부부 → 최근 2년간 소득확인 적용 배제, 청년층(예:만 40세미만 무주택 근로자)에 대해 장래예상소득 증액한도(현재 10% 한도 설정예정) 미설정
• ’18.1월부터 DTI旣적용지역에 대해 시행하고,향후 시행상황을 보아가며 DTI적용범위 확대 여부 검토

DSR을 全금융권 여신관리 지표로 단계적으로 정착

• 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영하여 산정
  • 부채 : 대출종류(주담대․신용대출․한도대출),상환방식(분할상환,일시상환)등에 따라 차주의 실제 상환부담 반영
    • 부채 산정방식 예시
      • 일시상환 주담대 : 총 대출금액을 대출만기로 나누어 계산
      • 마이너스통장 등 한도대출 : 한도를 기준으로 산출(수시인출 가능)하되, 만기연장 등을 감안하여 분할상환 처리
  • 소득 : 新DTI기준 적용
• 기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득상황에 비춰 신규대출 상환이 명백히 어려운 경우 대출 거절
• 대출한도는 금융사가 차주그룹별(소득ㆍ신용도 등)감당가능한 DSR 수준 산출후,차주 상환능력을 평가하여 설정
• 사후관리를 위해 금융사는 高DSR 대출을 별도 관리하고, 채무조정(원금상환유예ㆍ원리금감면 등)시 차주 DSR 수준 감안
• 시행시기는 은행권 → 제2금융권으로 순차적으로 시행
  •  全금융권 도입 로드맵, 은행권 DSR 표준산정방식 마련(~’17년)
  •  금융회사 자체 활용방안 마련 및 시범운용(’18.1월~)
  •  금융회사 건전성유지를 위한 관리지표로 활용(’18.하반기~)

新DTI와 DSR 비교

가계대출 쏠림 억제 및 실수요가 아닌 투자목적 대출 축소

• 금융업권별 자본규제 등을 전면 재점검하여 가계대출 등에 쏠리는 자금흐름이 생산적인 분야로 지원되도록 정비(’17.12월)
  • 예) 가계대출에 대한 위험가중치, 예대율 등
• 실수요 거주가 아닌 투자목적 주담대(두번째 주담대)에 대한 LTVㆍDTI규제비율 10%p하향 조정(’17.8월 기조치)

제2금융권 주담대 구조개선을 위한 정책모기지 상품 출시

• 제2금융권 주담대를 장기 고정․분할상환 대출로 전환할 수 있는 정책모기지 상품 출시(5,000억원+수요 등을 보아가며 확대 추진검토 ’17.12월)
  • 제2금융권 차주의 특성을 감안하여 초기 상환액이 낮고 만기로 갈수록 상환액이 증가하는 체증식 상환 허용
  • 신규대출 전환시 대출한도가 축소되는 것을 방지하기 위해 기존대출 취급 당시 LTV․DTI규제비율을 합리적으로 반영

중도금대출의 보증요건 강화 및 보증비율 축소

• HUG 중도금대출 보증한도를 하향 조정*(’18.1월)하고,향후 시장상황 등을 보아가며 합리적 개선방안 검토
  • 중도금대출 보증한도 : (수도권, 광역시, 세종) 6→5억원, (기타) 3억원 유지
• 중도금대출 리스크 관리 강화를 위해 보증기관(HUG,주금공)의 보증비율을 추가 축소(90→80%,’18.1월~)
  • 사업성 있는 사업장에 자금이 원활히 공급될 수 있도록 금융 기관별 여신심사 합리화 및 관행 개선 지속 추진
    • HUG 중도금대출 보증한도 하향 조정 및 중도금 보증비율 축소는 선의의 서민ㆍ실수요자 보호를 위해 시행일이후 입주자 모집공고분부터 적용

자영업자에 대한 여신심사 체계화 등 리스크 관리 강화

• 자영업자 대출에 대한 금융기관의 자율적인 리스크 관리 강화
  • 특정업종에 대한 과도한 대출쏠림 현상 방지를 위해 금융기관 자율로 특정업종에 대한 편중 리스크 완화 방안*마련(’17.11월)
    • 은행권부터 업종별 포트폴리오를 관리하도록 유도하고, 이후 타금융권으로 단계적 확산
  • 개인사업자 여신심사시,소득․신용등급 이외에 업종별 업황, 상권특성 및 소득대비 대출비율(LTI)등을 종합 활용(’18.3월~)
  • 상호금융(신협,농협,수협 등)중앙회별로 상이한 개인사업자 비주택담보대출 LTV 기준을 일관성있게 정비*(’17.11월)
    • LTV 산정방식을 가계대출 비주택담보대출 산정방식과 동일하게 정비 (LTV 총한도는 현행 80%수준으로 그대로 유지)
• 최근 증가세가 확대되고 있는 부동산임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인 도입(’18.3월 은행권부터 도입)
  • 담보대출중 유효담보가액* 초과분에 대한 분할상환 유도
    • 담보기준가액 × 담보인정비율(유형별로 40~80%) - 선순위채권액(임차보증금 등)
  • 차주의 상환능력 심사시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출하여 참고지표로 운영(→향후 규제비율로 도입 검토)
    • 임대업 이자상환비율(Rent to Interest) : 연간 임대소득 / 연간 이자비용
• 개인사업자 대출 현장점검 및 자영업자대출 DB 구축
  • 개인사업자 신용평가모형 운영의 적정성 여부(은행권),대출자금 용도外 유용,사후관리 등을 점검(은행권․상호금융,‘17.12월)
  • 자영업자대출 DB(금리,담보정보 등)를 확충ㆍ구축(은행권,’17.12월)하여 업종별․차주별 면밀한 모니터링 실시

서민·실수요자 중심으로 정책모기지 제도 개편

• 정책모기지에 대한 평가 등을 바탕으로 서민층 내집마련 지원에 충실하도록 제도 개편방안 마련(‘17.12월)
  • 정책모기지 대상을 서민층 실수요자에 집중하여 혜택을 확대하는 한편,정책모기지 공급규모를 합리적으로 조정

• 국토부 보도자료 게시판 : 국토교통부 가계부채 종합대책 발표 게시글
• 가계부채 종합대책 자료 : Download!!!

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