▶ 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상이 제한되는 경우와 그렇지 않은 경우

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되지 않는 경우
  • 전세 계약을 체결 후에 임대사업자 등록 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신때에는 임대 보증금 5% 인상 제한에 해당되지 않습니다.
  • 따라서, 돌아오는 첫번째 임대차 계약 갱신때에는 임대인이 원하는 임대 보증금 인상을 요구 할 수 있습니다.
  • 단, 두번째 임대차 계약 갱신때에는 반드시 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다. (임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상 제한을 받게 됩니다.)

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되는 경우
  • 임대사업자 등록 후에 전세 계약 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신부터 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다.
  • 또한, 임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상폭을 제한받게 됩니다.

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org

▶ 주택시장 안정대책 주요 개편 내용 (2018.09.13)

• “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민 주거와 주택시장 안정에 전력
  • (종부세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택이상자․조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)
    • 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150→300%)
  • (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등
    • 정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 (종전주택 3→2년내 처분)
  • (주택임대사업자) 투기지역․투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화
    • 정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과․종부세 과세
  • (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를 통해 공급 확대
  • (조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정 (현 80% →연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화
  • (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등

▶ 종합부동산세 개편 (2019.01.01일부터 적용)

• 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세
  • (당초 정부안) 3주택이상 보유자만 추가과세
  • (수정안) 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상
    • 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자 대상
• 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상
  • (당초 정부안) 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 6억원 초과구간 +0.1∼0.5%p 인상
  • (수정안) 과표 3∼6억원 구간 신설
    • 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간 현행세율 유지
    • 3억원 초과구간 세율 +0.2∼0.7%p 인상
• 세부담 상한 상향조정
  • (당초 정부안) 현행 유지(전년도 재산세+종부세의 150%)
  • (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행(150%) 유지
    • 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련

▶ 주택구입 목적의 주택담보대출 관련 규제 (2018.09.14일부터 적용)

• 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0)
• 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 예외 허용
  • 추가 주택구입이 이사․부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용
    • 예외허용 사유
      • 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
      • 기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)
• 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지
  • 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용
  • 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용
    • 예외허용 사유 : 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
    • 기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허
• 주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • * 고가주택은 공시가격 9억원 초과
  • ** 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

• 아래사항에 해당되는 경우 예외 적용
  • 기존주택 매각 필요 : 기존주택 2년 이내 처분 조건
    • 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우
    • 1주택자가 결혼, 동거봉양(60세 이상 부모)을 위해 규제지역 내에서 주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우
    • 부득이한 사유(그 밖에 이에 준하는 것으로 인정되는 사유 포함)로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우(소득세법 시행세칙 제71조) 
      • ①학교 취학
      • ②근무상의 형편
      • ③1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
      • ④학교폭력으로 인한 전학
  • 기존주택 보유 인정 : 신규 주택으로의 전입 증명 등 (* 예 : 대출취급 전후, 3개월 이내에 전입증명원 제출 등)
    • ①부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가, ②부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 ‘내집마련’ 목적으로 규제 지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입후 세대분리 필요)
      • 규제지역(예 : 서울) 내 청년 및 서민의 주택금융을 활용한 주택구입 지원 필요 (편법 증여 등 문제는 조세행정 차원에서 대응)
    • 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우
    • 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우(단, 본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

▶ 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

• 1주택세대는 현행과 동일한 LTV․DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV․DTI 적용
  • 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)
    • (1주택세대) 연간 대출한도 미적용
    • (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용
• 생활안정자금목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
  • 1) 연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지로 제한
  • 2) 승인건은 연간한도 제한 없음
  • 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

• 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련
  • 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결
  • 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적
    • (예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과
    • 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한
  • 국토부가 금융회사에 주택소유시스템(HOMS)을 통해 일일단위로 주택 소유 여부 등을 확인․제공하고, 연내 시스템 고도화 추진
    • 차주가 대출신청시, 주택소유정보에 대한 열람을 동의한 경우에 한함

▶ 전세자금보증 및 대출 관련

• 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)
• 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공 →보금자리론 소득기준*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)
  • 기본(7천만),
  • 맞벌이신혼부부(8천5백만)
  • 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)
• 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공
  • 공적 전세자금(HUG, 주금공) 보증 제도 보완

• 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인
  • 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수
  • 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)
    • 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능
  • 규정개정 이전에 전세대출보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용
    • (주택보유요건 : 2주택이상자) 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용
    • (소득요건 : 1주택자) 당초 요건(소득요건 無)에 따라 허용

▶ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

• 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화 (소득세법 시행령 §159의3)
  • (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용
  • (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용
    • 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용
  • (적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
    • 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

• 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축 (소득세법 시행령 §155)
  • (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 양도세 비과세
  • (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자*는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세
    • 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자
  • (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
    • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

• (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
  • (2주택) 일반세율 + 10%p (3주택이상) 일반세율 + 20%p
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)
• (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세
• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설 (2018.09.14일 적용)

• (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면
  • 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하
  • 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)
    •  ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용
  • 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)
• (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
  • 임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용
• (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
  • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

▶ 주택임대사업자 대출규제 강화

• 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 도입
  • (현행) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용
  • 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지
• 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지
  • 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용
• 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지
  • 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검
  • 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인
  • 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

▶ 임대차․매매와 자금조달계획서 변경

• 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선
  • 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과
• 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출․증여 등 조사 강화

• 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)
• 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지 의무 위반시 과태료를 상향
  •  「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)
• 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화
  • 임대등록 정보와 건축물대장･주민등록･재산세대장 등을 연계하여 보유･임대현황 파악
• RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

▶ 분양권 전매제한 기간 변경

• 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대
  • 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진
  • 무주택기간 요건 강화(분양권․입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)
  • 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨
• 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정
  • 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정
  • 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여
    • (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용
• RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진
• 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안
  • (1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년 / * 그 외 지역은 현행과 동일
  • (2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용

▶ 공정시장가액비율 상한 변경

• 부동산 등 자산에 대한 과세 지속 강화
  • 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정
    • (당초 정부안) 현행 80% →연 5%p씩 90%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%
    • (수정안) 현행 80% →연 5%p씩 100%까지 인상
      • (’19) 85%, (’20) 90%, (’21) 95%, (’22) 100%
    • (적용시기) ’19.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
  • 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선
    • (현행) 유형별, 지역별, 가격별로 차이

▶ 미분양 관리지역 지정기준 완화 및 전세 보증금 반환제도 변경

• 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화 (5～10여곳 추가지정 전망), 지정시 최소 지속기간 연장(3→6개월)
  • (현행) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
  • (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
• 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환 보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입
  • 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등
• 전세보증금 반환보증 제도

• 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화
  • (예비심사 미흡 등급시) 분양보증 발급 거절, 3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급
  • (예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급
  • 분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점 →62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단
• 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절
• 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의착공 예정물량 사업시기 조정

• 다운받기 : Download!!!
• 보도자료 : http://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000019155&menuNo=4010100

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org

▶ 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 (2018.08.28)

• 투기지역 추가 지정
  • 최근 국지적 불안이 발생하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구를 부동산가격 안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정
    • 서울 內 투기지역(’17.8.3 지정) : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서
  • 서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정
  • 이에 따라 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용

• 투기과열지구 추가 지정
  • 기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정
  • 해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정
  • 이에 따라 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용

• 기존 투기과열지구 지정 유지
  • 서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과지구는, 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지
    • 청약경쟁률 : 힐스테이트 신촌(’18.6) 48 :1, 과천 센트레빌(’18.5) 27.6 : 1, 세종 위너스카이(’18.4) : 109.3 : 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5) 85.3 :1

• 조정대상지역 추가 지정
  • 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바, 조정대상지역으로 지정
    • 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가(광교지구 內) 자연앤힐스테이트(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 (’18.1월) 8.2 (4월) 9.1 (7월) 9.5(광교지구 外) 원천1차삼성(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 (’18.1월) 1.52 (4월) 1.50 (7월) 1.50
    • 광교택지개발지구는 ’15년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 향후 신규분양 시 청약과열이 우려됨(’15년 광교지구 평균 청약경쟁률 33.1 : 1)
  • 이에 따라 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용
  • 다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진
    • 다주택자 양도소득세 중과 배제는 소득세법 시행령을 개정하면 되므로 조속한 시일 내에 개정 추진
    • 분양권 전매시 세율 50% 적용배제는 소득세법 개정사항으로 향후 법률개정안을 마련, 국회 심의·의결을 거쳐 적용배제 추진

• 조정대상지역 일부 지역 해제
  • 부산 7개 지역을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제
    • 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장
  • 기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류
    • 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원)
    • 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등
  • 부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토
    • 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황
  • 주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1

• 집중 모니터링 지역
  • 아울러, 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 10개구(투기지역 미지정), 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고, 이를 토대로 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획
    • 서울 10개구 : 구로, 금천, 관악, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문

• 다운받기 : Download!!!
• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95081249

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org

▶ 2018 세법 개정의 3가지 중점사항들

• 소득재분배 및 과세형평
• 일자리 창출을 위한 세제 지원
• 조세체계 변경

▶ 소득분배 개선 및 과세형평 제고 (파랑색으로 표시된 부분이 일반적으로 대부분 적용되는 사항들입니다.)

• 저소득층 지원
  • 근로․자녀장려금 확대
    • 근로장려금 소득·재산요건 완화(조특법)
    • 근로장려금 지급액 인상 및 지급구간 조정(조특법)
    • 근로장려금 지급방식 전환(조특법)
    • 근로장려금 단독가구 연령요건 폐지(조특법)
    • 근로장려금 반기별 지급을 위한 일용근로자 지급명세서 제출기한 변경(소득법)
    • 근로장려금 반기별 지급을 위한 근로소득간이지급명세서 제출의무 및 관련 가산세 신설(조특법)
    • 자녀장려금(CTC) 요건 완화 및 지급액 인상(조특법)
    • 근로장려금 압류 등 금지 규정 신설(조특법)
  • 일용근로자의 근로소득공제금액 인상(소득법)
  • 청년우대형 주택청약종합저축 이자소득 비과세 신설(조특법)
  • 장병내일준비적금 이자소득 비과세 신설(조특법)
  • 산후조리원 비용 의료비 세액공제 적용(소득령)
  • 기부활성화를 위한 세제지원 확대
    • 기부금 세액공제 확대(소득법)
    • 기부금 이월공제기간 확대(법인법,소득법)
    • 사회적기업이 지출한 지정기부금 손금산입한도 확대(법인법)
    • 법정기부금 단체에 제주특별법에 따른 비영리 국제학교 추가(법인법)
  • 성과공유제 중소기업의 경영성과급 세제지원 신설(조특법)
• 2. 부동산 세제 적정화
  • 종합부동산세 개편(종부법)
  • 주택 임대소득 과세 적정화
    • 임대주택등록 여부에 따라 필요경비․공제금액 차등 적용(소득법)
    • 임대주택 등록자 세액감면 대상 확대(소득법)
    • 주택임대보증금 과세 강화(소득법)
    • 소득세법상 사업자등록 대상 확대(소득법)
    • 주택임대사업자 미등록가산세 신설(소득법)
  • 1세대 1주택 양도소득세 비과세시 1세대 범위 명확화(소득법)
• 역외탈세 방지
  • 해외금융계좌 신고제도 강화
    • 외국법인 보유 해외금융계좌에 대한 실질적 소유자 범위 확대(국조령)
    • 해외금융계좌 미신고 소명 요구 대상 확대(국조법)
    • 해외금융계좌 미신고 벌금형과 과태료 차액 병과(국조법)
  • 해외부동산 및 해외직접투자 신고제도 강화
    • 해외부동산 신고대상 조정 및 미신고시 제재 강화(소득법,법인법)
    • 해외직접투자 미신고시 제재 강화(소득법,법인법)
    • 해외부동산 및 해외직접투자 미신고자에 대한 소명의무 신설(소득법,법인법)
  • 역외탈세에 대한 부과제척기간 연장
    • 역외거래에 대한 일반적인 부과제척기간 연장(국기법)
    • 정보교환에 따른 부과제척기간 연장 특례 신설(국기법)
  • 국외전출세 강화
    • 국외전출세 과세대상 추가 및 세율 조정(소득법)
    • 주식 보유현황 미신고 가산세 신설(소득법)
• 비과세․감면 정비
  • 국외사업자의 부가가치세 과세대상 전자적 용역 범위 확대(부가법)
  • 상호금융 예탁금․출자금 비과세 조정(조특법)
  • 창업중소기업 세액감면 및 중소기업 특별세액감면 대상에서 암호화자산 매매․중개업 제외(조특법)
  • 모바일 상품권 인지세 과세전환(인지칙)
  • 소기업·소상공인 공제부금 소득공제(노란우산공제) 합리화(조특법)
  • 파생상품 양도소득세 과세대상 확대(소득령)
  • 증권거래세 면제 정비(조특법)
  • 벤처기업 관련 과세특례 적용기한 설정(조특법)
  • 사업양수 등을 통해 승계한 사업의 지방이전 감면 배제 명확화(조특법)
  • 기술거래에 대한 과세특례 정비(조특법)
  • 사업전환중소기업 등 세액감면 적용기한 종료(조특법)
  • 임대주택펀드 과세특례 적용기한 종료(조특법)
  • 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면 적용기한 종료(조특법)
  • 토지를 임대사업자에게 양도하는 경우 양도세 과세특례 적용기한 종료(조특법)
  • 산림개발소득에 대한 세액감면제도 적용기한 종료(조특법)
  • 제3자 물류비용 세액공제 적용기한 종료(조특법)

▶ 경제활력 제고와 지속가능 성장

• 일자리 창출․유지
  • 위기지역 창업․기존기업 세제지원
    • 위기지역 내 창업기업 세액감면 신설(조특법)
    • 중소·중견기업의 투자세액공제 적용기한 연장 및 위기지역에 대한 투자세액공제 확대(조특법)
    • 고용유지 중소기업 과세특례 적용대상 확대 및 적용기한 연장 등(조특법)
  • 중소․중견기업 육아휴직 복귀자 인건비 세액공제 신설(조특법)
  • 지역특구 세액감면 제도를 고용친화적으로 재설계
    • 기업도시개발구역 등의 창업기업에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 농공단지 입주기업 등 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 제주 투자진흥지구․첨단과학기술단지 입주기업 등에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 연구개발특구․아시아문화중심도시 입주기업에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 금융중심지 창업기업에 대한 감면 적용기한 연장 등(조특법)
    • 첨단의료복합단지 입주기업에 대한 감면한도 재설계(조특법)
  • 고용증대세제 청년 중심으로 지원 확대 및 적용기한 연장(조특법)
  • 해외진출기업 국내 복귀시 세액감면 대상 확대 및 적용기한 연장 등(조특법)
  • 일자리 창출 세제지원 적용기한 연장
    • 중소기업 사회보험료 세액공제 적용기한 연장(조특법)
    • 비정규직의 정규직 전환기업 세액공제 적용기한 연장 등(조특법)
    • 중소기업 취업자 소득세 감면 적용기한 연장 등(조특법,소득령)
• 신 성장
  • 혁신성장 투자자산에 대한 가속상각 신설(조특법)
  • 신성장동력·원천기술 R&D비용 세액공제 및 시설투자 세액공제 확대
    • 신성장 R&D비용 세액공제 대상 신성장기술 확대 및 적용기한 연장(조특법)
    • 신성장기술 사업화시설 투자세액공제 요건 완화(조특법)
  • 직무발명보상금 비과세 확대(소득법)
  • 외국인기술자 소득세 감면 확대(조특법)
  • 핵심인력성과보상기금 손금산입 대상 확대(법인령)
  • 창업·벤처기업 투자 활성화 지원
    • 창업기획자(액셀러레이터)가 개인투자조합을 통하여 취득한 주식의 양도차익 비과세(조특법)
    • 창업기획자의 개인투자조합 운용 용역 부가가치세 면제(부가령)
    • 연기금의 코스닥 관련 차익거래 증권거래세 면제(조특법)
    • 기술혁신형 중소기업 인수·합병 지원세제 사후관리 방법 개선 및 적용기한 연장(조특법)
    • 기업매각 후 벤처기업 재투자 과세이연 요건완화 및 적용기한 연장(조특법)
    • 전략적 제휴목적 주식교환 과세이연 적용기한 연장(조특법)
  • 적격 P2P 금융 원천징수세율 인하(소득법)

▶ 조세체계 합리화 (파랑색으로 표시된 부분이 일반적으로 대부분 적용되는 사항들입니다.)

• 환경친화적 에너지 세제개편
  • 발전용 유연탄·LNG 제세부담금 조정(개소법)
  • 노후 경유차 교체에 대한 개별소비세 감면(조특법)
  • 교통·에너지·환경세법 적용기한 연장(교통세법)
  • 하이브리드 자동차에 대한 개별소비세 감면 적용기한 연장(조특법)
  • 천연가스 시내버스(CNG 버스) 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
• 조세제도 효율화․선진화
  • 면세점 신규특허 요건 완화 및 특허갱신 등 제도 개선
    • 면세점 특허갱신 1회 추가 허용(관세법)
    • 면세점 제도운영위원회 설치 및 지역별 특허 수 공표(관세법)
    • 중소·중견기업제품 판매에 대한 특허수수료 경감(관세칙)
    • 면세점 신규특허 요건 완화(관세령)
  • 국제조세 관련 OECD 등 기준 반영
    • 외국인투자기업에 대한 법인세․소득세 감면 폐지(조특법)
    • 비거주자․외국법인의 국내사업장 범위 확대
      • 국내사업장에서 제외되는 특정 활동 장소 요건 강화(법인법,소득법)
      • 국내사업장 예외 남용 방지 규정 마련(법인법,소득법)
      • 종속대리인의 범위 확대 및 종속대리인 판정시 적용되는 계약의 종류 명확화(법인법,소득법)
  • 지주회사의 수입배당금에 대한 익금불산입율 차등화(법인법)
  • 신용카드등 사용금액 소득공제 적용기한 연장 및 박물관‧미술관 입장료 소득공제 확대(조특법)
  • 설비투자세액공제제도 통합·재설계(조특법)
    • 설비투자세액공제제도 공제율 조정 및 적용기한 연장
    • 설비투자세액공제제도 대상설비 정비
    • 내진보강설비 투자세액공제 적용요건 완화
  • 가업상속공제 가업용 자산 처분시 추징제도 합리화(상증법)
  • 법인의 현금영수증 등 허위수취 가산세 신설(법인법)
  • 연결법인 및 외국법인의 이월결손금 공제한도 축소
    • 연결법인의 이월결손금 공제한도 축소(법인법)
    • 외국법인의 이월결손금 공제한도 축소(법인법)
  • 거주자인 외국인 직업운동가에 대한 원천징수제도 개선(소득법)
  •  문화산업 지원을 위한 기업의 문화활동 세제지원 확대
    • 문화접대비 범위 확대(조특령)
    • 기업의 미술품 구입시 즉시 손금산입 대상 확대(법인령)
  • 조정관세 부과사유 확대 및 세율 적용순위 조정(관세법)
  • 비실명자산 이자ㆍ배당소득 원천징수의무자 부담 완화(소득법)
  • 실명미확인 이자ㆍ배당소득 원천징수세율 인상(소득법)
  • 전문엔젤 등록 취소시 엔젤투자 소득공제 추징규정 신설(조특법)
  • 공익법인에 대한 사후관리 강화
    • 공익법인의 출연받은 재산범위 명확화(상증법)
    • 익법인 공시 대상 서류에 회계감사보고서 추가(상증법)
    • 익법인 전용계좌 미신고 법인에 대한 신고기간 부여(상증법)
  • 국외투자기구의 국내원천소득에 대한 과세체계 합리화
    • 외국법인의 판정기준 합리화(법인령)
    • 법인 아닌 단체에 대한 과세방법 명확화(소득법)
    • 국외투자기구에 대한 국내원천소득의 실질귀속자 특례 규정 신설(소득법,법인법)
    • 실질귀속자 변경에 따른 부과제척기간 특례(국기법)
• 납세자 권리보호 및 납세편의 제고
  • 가산세․가산금․과태료 등 납세자 부담 완화
    • 납부․환급불성실․원천징수납부 등 불성실가산세율 인하(국기령,관세령)
    • 체납 가산금율 인하(국징법,관세법)
    • 납부불성실가산세와 가산금제도 통합(국기법,국징법)
    • 부가가치세 가산세 부담 경감(부가법)
    • 현금영수증 발급의무 위반 과태료의 가산세 전환 및 제재수준 조정(처벌법,소득법,법인법)
    • 사업용계좌 관련 가산세 합리화(소득법)
    • 현금영수증 미가맹가산세 대상 합리적 조정(소득법,법인법)
    • 성실신고확인서 미제출 가산세 합리화(법인법)
    • 동업기업 원천징수납부 불성실가산세 조정(조특법)
    • 부가가치세 매입자납부특례의 부가가치세액 입금기한 및 지연입금 가산세 부과 기산일 개선(조특법)
  • 명의신탁 증여의제에 따른 증여세 납부의무자 변경
    • 의신탁 증여의제 납세의무자 전환 등(상증법)
    • 명의신탁 증여의제 재산 합산배제 등(상증법)
  • 조세 불복제도 개편
    • 국선대리인이 제공하는 용역에 대한 부가가치세 면제(부가령)
    • 심판처리기간 단축을 위한 심판청구절차 합리화(국기법)
    • 국세정보통신망 등을 통한 불복신청서 제출근거 신설(국기법)
    • 불복청구서의 보정방법 변경(국기법)
  • 신고․납부의무, 경정청구 등 제도 합리화
    • 사업양수인의 제2차 납세의무 범위 축소(국기령)
    • 기한 후 신고에 대한 통지의무 부과(국기법)
    • 과세예고 통지의무 명문화(국기법)
    • 수정신고의 효력 규정 신설(국기법)
    • 분할․분할합병에 따른 연대납세의무의 한도 신설(국기법)
  • 세무조사 관련 제도 개선
    • 세무조사 관련 통지 대상 확대(국기법)
    • 세무조사과정에 대한 녹음권 인정(국기법)
  • 세무사 자격보유 변호사의 세무대리 허용(세무사법,법인법,소득법)
  • 종합부동산세 분납 대상자․기간 등 확대(종부법)
  • 부가가치세의 예정고지․납부 면제 기준금액 상향(부가법)
  • 국외전출세 신고기한 및 경정청구 기한 연장
    • 국외전출세 신고기한 연장(소득법)
    • 국외전출세 세액공제에 대한 경정청구 기한 연장(소득법,국기령)
  • 관세 과세가격 결정방법 관련 제도 개선
    • 과세가격 결정방법 사전심사 대상 확대(관세법)
    • 특수관계자 자료 미제출시 과세가격 결정방법 개선(관세법)
  • 관세 체납처분유예 근거 마련(관세법)
  • 수출용원재료 관세등 일괄납부시 무담보 원칙 도입(환특법)
  • 도서․공연비 신용카드 소득공제 보완(조특법)

▶ 기타 (파랑색으로 표시된 부분이 일반적으로 대부분 적용되는 사항들입니다.)

• 소득세 및 법인세
  • 중소기업 특별세액감면 대상에 수소차 대여업자 추가(조특법)
  • 개인종합자산관리계좌(ISA) 과세특례 가입대상 확대 및 적용기한 연장(조특법)
  • 자녀세액공제 대상 추가(소득법)
  • 중간예납 추계신고 의무 부담 완화(소득법)
  • 개인 면세사업자의 사업장현황신고 부담 완화(소득법)
  • 종교인소득 지급명세서 제출불성실 가산세 적용시기 유예(소득법)
  • 납세조합 조합원 세액공제율 축소(소득법)
  • 실손의료보험금 수령액에 대한 의료비 세액공제 배제 명확화 및 지급자료 제출 의무(소득법)
  • 일정금액이하 대여소득의 기타소득 분류 허용(소득법)
  • 벤처기업투자신탁 소득공제 추징제도 개선(조특법)
  • 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 납부특례 적용기한 연장(조특법)
  • 외국인근로자에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 중소기업 핵심인력 성과보상기금 수령액에 대한 소득세 감면 등에 대한 적용기한 연장(조특법)
  • 성실사업자에 대한 의료비 등 공제 적용기한 연장(조특법)
  • 연결법인간 자산처분손실 공제제한 합리화(법인법)
  • 영농·영어조합법인 법인세 등 감면 적용기한 연장(조특법)
  • 농업회사법인에 대한 법인세 감면 조정(조특법)
  • 신용회복목적회사 과세특례 확대 및 적용기한 연장(조특법)
  • 중소기업 접대비 손금불산입 특례 지속 적용(조특법)
  • R&D 관련 출연금 등의 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 사업전환 무역조정지원기업에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 재무구조개선계획에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 지주회사 설립·전환시 주식 현물출자 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 외국자회사 주식 현물출자 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 합병에 따른 중복자산 양도에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 금융기관의 자산·부채 인수에 대한 법인세 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 부동산투자회사 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 공공기관의 혁신도시 등 이전시 과세특례 정비(조특법)
  • 사업재편계획에 대한 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 금사업자 등의 수입금액 증가 세액공제 적용기한 연장(조특법)
• 양도소득세 및 상속․증여세
  • 영농상속공제의 영농종사기간 요건 완화(상증령)
  • 귀농주택에 대한 양도소득세 비과세 특례요건 합리화(소득령)
  • 동거봉양 합가에 대한 양도소득세 비과세 특례 요건 합리화(소득령)
  • 부동산 관련 주식 양도시 누진세율 적용범위 확대(소득법)
  • 양도소득 산출세액 비교과세시 합산하는 자산의 의미 명확화(소득법)
  • 담보신탁이 설정된 재산평가 합리화(상증법)
  • 시가 평가기간 경과 후 매매사례가액 시가 인정절차 마련 등(상증령)
  • 공익사업용 토지 감면세액 조정 등(조특법)
  • 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득 과세특례 합리화(조특법)
  • 경영이양보조금 지급대상 자경농지의 양도소득세 감면 적용기한 연장(조특법)
  • 공익사업 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 공익사업에 따른 공장 지방 이전시 과세특례 적용기한 연장(조특법)
  • 공익사업에 따른 물류시설 지방 이전시 과세특례 적용기한 연장(조특법)
• 부가가치세
  • 신규사업장 개설시 사업자단위 과세․주사업장 총괄 납부제도 신청절차 개선(부가법)
  • 재화의 간주공급 대상에 영세율 매입재화 추가(부가법)
  • 개인적공급 적용 배제대상 규정(부가법)
  • 신용카드 등 매출 세액공제 대상 추가 및 우대공제율 적용기한 연장(부가법)
  • 부가가치세 대리납부기한의 합리화(부가법)
  • 외교관 등에 대한 부가가치세 사후환급 한도 상향(조특법)
  • 국가등에 공급하는 도시철도 건설용역 영세율 적용기한 연장(조특법)
  • 국가 등에 공급하는 사회기반시설 영세율 적용기한 연장(조특법)
  • 도서지방 자가발전용 석유류 간접세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 공장․학교 등의 급식용역 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 농어업경영 및 농어작업 대행용역 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 영구임대주택 난방용역 부가가치세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 농･임･어업용 및 연안여객선박용 석유류에 대한 간접세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 일반택시운송사업자 부가가치세 납부세액 경감 적용기한 연장(조특법)
  • 외국인관광객 숙박용역에 대한 부가가치세 환급 적용기한 연장(조특법)
  • 외국인관광객 미용성형 의료용역에 대한 부가가치세 환급 적용기한 연장(조특법)
  • 재활용폐자원 등 의제매입세액공제 적용기한 연장(조특법)
  • 경차 연료에 대한 유류세 환급 특례 적용기한 연장(조특법)
  • 택시용 LPG 부탄에 대한 개별소비세 감면 특례 적용기한 연장(조특법)
  • 농협 등에 대한 인지세 면제 적용기한 연장(조특법)
• 국제조세
  • 상호합의 결과 합의내용 고시 의무화(국조법)
  • 이전가격세제 실효성 제고(국조법)
  • 비거주자․외국법인의 경정청구 처리 관련 부분세무조사 범위 확대(국기법)
  • 조세조약상 소득 구분의 우선 적용 폐지(국조법)
  • 재외국민 해외금융계좌 신고면제 기준 조정(국조법)[관세 분야]
  • 해외수리선박 간이세율제도 폐지(관세법)
  • 관세 품목분류 재심사 처리기간 연장(관세법)
  • 재조사 결정 후속처분에 대한 불복절차 개선(관세법)
  • 외국무역선 출항허가 등 인․허가 간주 규정 신설(관세법)
  • 보세사 징계위원회 설치 근거 마련(관세법)
  • 특허보세구역 운영인의 특허 취소 사유 합리화(관세법)
  • 종합보세구역 장기 미반출 화물 매각절차 신설(관세법)
  • 종합보세사업장 행정제재 정비(관세법)
  • 보세운송업자등에 대한 행정조사 등의 구체화(관세법)
  • 원산지 조사대상 근거 정비(관세법)
  • 운송수단의 수입신고 특례 신설(관세법)
  • 수출입 물품의 성분 등 분석업무 근거 명확화(관세법)
  • 관세범 통고처분 납부방법 등 개선(관세법)
  • 관세행정 위탁사업자의 결격 사유 완화(관세법)
  • 납부할 관세 등에 대한 환급금 충당 사유 추가(환특법)
  • 관세사 관련 제도 개선
    • 관세사시험 응시자격 제도 개선(관세사법)
    • 관세사 연수교육 규정 신설(관세사법)
• 주세 등 기타
  • 단종 주류의 환입시 세액공제 및 환급 허용(주세법)
  • 주세 보전명령상 가격명령을 주류가격 신고의무로 변경(주세법)
  • 연결납세법인의 교육세 신고․납부기한 연장(교육세법)
  • 신규 과세특례 금융상품에 대한 농특세 비과세(농특세법)
  • 기업 구조조정 지원을 위한 증권거래세 면제 적용기한 연장
    • 금융지주회사 설립을 위한 주식 교환․이전 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
    • 기업재무안정 PEF의 재무구조개선기업에 대한 투․출자 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 재기 중소기업인에 대한 징수유예·체납처분유예 적용기한 연장(조특법)
  • 시장조성자에 대한 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 우정사업본부 차익거래 증권거래세 면제 적용기한 연장(조특법)
  • 구속된 자에 대한 송달규정 신설(국기법)
  • 사해행위 취소소송 대상 계약의 범위 보완(국기법)
  • 계산서 발급의무 위반 행위 등에 대한 처벌 신설(처벌법)
  • 근로소득 지급명세서 등 허위기재자 처벌규정 명확화(처벌법)

• 다운받기 : Download!!!
• 보도자료 : http://www.mosf.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000018263&menuNo=4010100

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org

실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 (2017.08.02)

정책 대응방향

•  지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구・투기지역을 지정하여 시장불안을 조기 진화
  • 이를 통해, 집 값 급등으로 서민 가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리
• 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제
  • 임대주택 등록을 적극 유도하여 다주택자의 사회적 역할을 강화하고, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리
• 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대
• 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편

투기과열지구 및 투기지역 지정

• (투기과열지구) 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정
• (투기지역) 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정
  • 투기과열지구 및 투기지역 모두 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정
• 투기과열지구, 투기지역 모두 8.3(목) 일자로 지정 및 효력발생

민간택지 분양가상한제 적용요건 개선 (2018.09.05 대책에서 발췌)

• 8.2 대책에서 “분양가상한제 적용요건을 개선하여 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정”하기로 함
• 현행 민간택지에서의 분양가상한제 적용요건이 과도하게 엄격하여 사실상 제도 적용이 어려운 점을 고려하여, 분양가상한제 적용기준상의 요건을 합리적으로 개선하고자 하는 것임
• 이에 따라 앞으로는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 함
  • 최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우,
  • 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우
  • 3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우
• 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 9.8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정(공포일 시행)할 예정이며, 이후 시장상황을 모니터링하여 필요시 주거정책심의위원회 등을 거쳐 분양가상한제 적용지역 등을 검토할 계획

재건축·재개발 규제 정비

• 재건축 초과이익 환수제 시행
  • 재건축부담금 부과 유예*를 추가연장 없이 ’18.1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행
• 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
  • (현행) 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한*되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용
    • 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정주택을 양수받은 자는 조합원 지위 취득을 제한 (양수자는 현금청산 대상이 됨)□
  • (개선) 예외사유를 엄격히 하여 투기과열지구의 실효성을 강화
    • 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유 → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
    • 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유 → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법 시행령｣ 개정(’17.9 예정)
  • 개정(안) 시행 이후 모든 재건축 조합에 적용
    • (참고) 투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원 지위 양도제한 관련 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해, 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획
• 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한
  • (현행) 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한 없음
    • 재건축 사업은 투기과열지구 지정시 조합설립 시점부터 조합원 지위양도가 제한
    • 이에 따라, 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입
  • (개선) 투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지
    • 조합설립 → 1년→사업시행인가 →1년(조합원분양) →관리처분인가 → 6월 → 착공(일반분양) → 3년→ 준공
    • 이를 통해, 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단
  • (추진계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 개정(안) 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용
• 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 강화 (전국)
  • (현행) 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내*에서(하한 없음) 임대주택을 공급하도록 규정
    • 15% 또는 12% 범위 내에서 시·도지사가 지자체별 의무비율을 고시로 정함
    • 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급에 한계
  • (개선) 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정하여, 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착률 제고

• • (조치계획) ｢정비사업 임대주택 건설 비율 고시｣ 개정 (’17.9 예정)
    • 고시 개정 이후 최초 사업시행인가 신청분부터 적용
• 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한
  • (현행) 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없음
    • 다만, 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 하여 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재
  • (개선) 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한

• 1) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양 당첨에 제한
• 2) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행일 이후 취득한 주택을 통한 조합원 분양분 당첨에 제한
• 3) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양분 당첨에 제한
• 4) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행 이후 취득한 주택을 통해 조합원 분양분 당첨에 제한

•  
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 법 개정 이후 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 받거나, 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용
      • 다만, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 다음의 ① 또는 ② 경우는 당해 주택의 조합원 분양이 제한됨
        • 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우
        • 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우 

양도소득세 강화(조정대상지역에 적용)

• 다주택자* 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제
  • * 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고, 조합원 입주권을 포함
  • (내용) 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제* 적용 배제
    • * 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제
    • 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택* 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치

• 2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시
  • (일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택
  • (장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
  • (상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
  • (근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우
  • (혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
  • (일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

• (적용시기) ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

• 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
  • (내용) 조정대상지역 내 1세대 1주택* 비과세 요건에 거주요건 추가
    • * 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용․협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 비과세 요건 강화대상에서 제외
    • (현행) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하
    • (개선) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주
      • 양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세
  • (적용시기) 8.3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택부터 적용
• 분양권 전매시 양도소득세 강화
  • (내용) 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용 (단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)
    • 현행 분양권 전매세율 : (1년이내 전매) 50%, (1년이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40%

다주택자 등에 대한 금융규제 강화

• 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
  • (현행) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한 하고 있어, 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능
  • (개선) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
• LTV·DTI 강화
  • 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용
    • (현행) LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%*, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등**에 대해 40% 적용
      • * (투기지역) 40～70%, (투기과열지구) 50～70%
      • ** 배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대
    • (개선) 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40% 적용
  • 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화
    • 이에 따라, 투기과열지구 및 투기지역*에서는 LTV·DTI를 각각 30% 적용
      • * 다만, ‘①투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출 불가
  • 다만, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자*는 LTV․DTI를 10%p 완화* 적용
    • * ①무주택세대주, ②부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하, ③주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
    • * 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입목적 외 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV․DTI 적용 예외를 인정(LTV 50%, DTI 50%)
    • * 이주비, 중도금 대출에는 DTI 적용 배제
• 중도금 대출보증 건수 제한
  • HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건* 이하로 제한
    • * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화

투기적 주택수요에 대한 조사 강화

• 자금조달계획 등 신고 의무화
  • (현행) 모든 부동산 거래는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등을 신고하도록 의무화
    • 투기가 발생할 우려가 있는 지역은 주택거래신고지역으로 지정하여 자금조달계획 등을 신고하도록 하였으나, `15년 동 제도 폐지
  • (개선) 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화 * 민간택지, 공공택지 모두 적용
    • (대상) 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)
    • (신고내용) 기존 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 추가
      • * 부동산거래계약 신고시 자금조달계획, 입주계획 등 관련 서식에 따라 제출
    • (자료활용) 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용
    • (벌칙) 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료를 부과
  • (조치계획) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」개정(‘17.9)
    • 시행령 시행일 이후의 주택거래는 자금조달계획 및 입주계획 신고의무 부여
• 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입
  • (현황) 관계기관 합동으로 현장점검을 실시 중이나, 국토부·지자체 공무원은 수사권* 부재로 부동산 불법행위 단속에 한계
    • * 피의자·참고인 조사, 증거물 압수·수색·보전, 현행범 체포, 검찰에 사건송치 등
  • (개선) 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위 부여
    • 旣 도입 분야 : 철도공안 사무, 개발제한구역 단속, 차량운행제한 단속 및 도로시설 관리, 식품, 환경, 공중위생, 의약품, 원산지 표시 등 50개 분야
    • 담당 공무원이 수사권을 가지고 상시적 점검을 할 수 있어 주택시장 불법행위 단속의 실효성 강화
      • 사법경찰직무법 개정 추진(`17.하반기)
• 국세청 등 관계기관 공조 강화
  • 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 현장점검을 강화하여 실시
    • 다주택자․미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증하여 엄중하게 과세조치할 예정
  • 적발된 위법사항에 대해서는 예외없이 행정처분, 국세청 통보 및 형사고발 등 조치하여 엄정하게 처분
• 불법전매 처벌규정 강화
  • 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화
    • (현행) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
    • (강화) 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

청약제도 개편

• 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격 획득
    • (국민) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 납입횟수 수도권 12회 지방 6회 이상
    • (민영) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 예치기준금액 이상 예치
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화
• 가점제 적용 확대 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제*를 적용하여 무주택 실수요자에게 우선 공급
    • * ①무주택기간, ②부양가족수, ③청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 가점제 비율을 상향
    • (투기과열지구) 85㎡이하 75% → 100%
    • (조정대상지역) 85㎡이하 40% → 75%, 85㎡초과 0% → 30%
      • (국민주택은 공급물량의 100%를 순차제 방식으로 무주택세대에 우선적으로 공급 중)

• 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 (전국)
  • (현행) 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 적용되지 않아 1순위 자격 획득 후 1순위 청약 신청 및 당첨 가능
    • 이에 따라, 가점이 높은 일부 무주택자가 순회하여 지방*의 인기 민영주택을 6개월마다 당첨 후 분양권 전매를 반복
      • ‘재당첨 제한, 1순위 제한’이 없어 청약통장 가입기간(6월) 경과하면 100% 당첨
  • (개선) 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제
• 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국)
  • (현행) 청약 당첨자가 계약을 포기하여 미계약분 발생시 예비입주자(일반 공급 주택수의 20% 이상)를 추첨제로 선정
  • (개선) 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨기회를 확대
    • 가점을 허위로 입력하여 가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어, 미계약 물량을 특정인에게 넘겨주는 불법행위를 차단 가능

지방 민간택지 전매제한기간 설정

• (현황) 주택법상 수도권 민간택지에 전매제한기간을 설정할 수 있는 근거는 있으나, 지방 민간택지*에 대해서는 근거가 없음
  • * 지방 공공택지는 전매제한기간 설정이 가능하여 1년으로 설정 중
  • 이에 따라, 지방광역시 등에 분양권 전매를 통해 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 다수 유입되어, 청약경쟁률도 높고 분양권 거래량도 빠르게 증가
    • 청약경쟁률 : (`12) 4.6, (`13) 4.6, (`14) 13.3, (`15) 48.9, (`16) 43.1 (`17) 31.7: 1
    • 상반기 분양권 거래량(만건) : (‘12)1.2, (’13)1.3, (‘14)2.5, (’15)3.3, (‘16)2.3, (’17) 3.0
• (개선) 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간*을 설정
  • * 주택법에 지방 민간택지의 전매제한기간 설정근거 旣마련(7.18, 국회 통과)
  • 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정
  • 지방 중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구*의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 설정
    • * 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장
• (조치계획) 주택법 시행령 개정(안) 시행 후(`17.11월) 입주자모집 공고신청분부터 적용

오피스텔 분양 및 관리 개선

• (현황) 현행 법령상 조정대상지역 지정에도 오피스텔 전매제한 규정이 없어 일부 지역에서 풍선효과로 인한 청약과열이 발생
  • 또한, 현장에서 직접 청약 신청을 하도록 하여 청약 신청자의 불편이 가중되고, 일부 과장광고로 인한 피해도 발생
• (개선) 전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선을 실시
  • 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용

• 일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련
• 사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위․과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정 신설
• 오피스텔 관리에 대한 합리적이고 적절한 개선방안도 마련 추진

• 다운받기 : Download!!!
• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=6&id=95079498

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org

주택임대사업자 5% 전세, 월세 인상 계산방법

전월세 상한제 적용시기

• 임대사업자 등록 전에 작성한 기존 임대차 계약서가 첫 번째 계약이 되고, 주택임대사업자 등록 이후에 작성하는 표준임대차 계약서가 두 번째 계약으로 전월세 상한제를 적용 받습니다.
• 즉, 1년마다 5%가 아니라 계약 갱신시 적용되기때문에 2년마다 5%까지 인상할 수 있습니다.
• 또한, 임대사업자가 시세를 반영해 전월세상한선인 5%를 넘는 금액으로 계약서를 쓰면 향후 양도소득세 장기보유특별공제, 종합부동산세를 비롯한 보유세 합산 배제 등 각종 세제혜택을 받지 못합니다.
• 세입자가 바뀌어도 기존 보증금에서 5% 상한선까지만 인상할 수 있습니다.

주택임대차 보호법 2016년 11월 개정안에 따른 전월세 전환율 산정 방식

• 아래 두가지 사항 중 낮은 것을 적용하기 때문에 현재 전환율은 5%로 산정하면 됩니다.
  • 주택임대차보호법 시행령의 비율 10%
  • 한국은행 공시 기준금리(1.5) + 시행령의 요율(3.5) = 5% ( 2018년 1월 현재, 기준금리 1.5%, 시행령의 요율은 3.5%)

전세 주택의 계산 방법

• 전세 보증금 5억원인 주택이 있으며, 5% 상한선까지 올린다고 할 경우.
  • 5억의 5% = 2,500만원
• 따라서, 다음 계약 갱신시 전세 보증금은 기존 전세 보증금 5억 + 인상분 2,500만원 = 5억 2,500만원까지 올릴 수 있습니다.

월세 주택의 계산 방법

• 보증금 1,000만원에 월세 50만원인 주택의 경우, 월세만을 계산하는것 뿐만아니라 보증금 1,000만원도 계산식에 합산하여 적용합니다.
• 먼저 월세를 전세로 전환합니다.
  • 50만원 X 12개월 = 600만원
  • 전월세 전환율을 적용하면 600만원 / 5% = 1억 2,500만원
  • 총 전세 보증금은 월세를 전세로 전환한 1억 2,500만원 + 월세 보증금 1,000만원 = 1억 3,500만원이 됩니다.
  • 전월세 상한제인 5% 인상한다고하면, 1억 3500만원 X 5% = 675만원을 인상할 수 있습니다.
  • 따라서 5% 인상금액은 1억 4,175만원이 됩니다.
• 이것을 다시 월세로 전환한다면,
  • 1억 4,175만에서 기존 보증금 1,000만원을 먼저 제외하면 1억 3,175만원이 됩니다.
  • 1억 3,175만원 X 5% (월세 전환율을 역으로 적용) = 687만 5,000원 (1년치)
  • 687만 5,000원을 12개월로 나누면 687만 5,000원 / 12개월 = 57만 2,917원까지만 인상이 가능합니다.
• 실제로 1달 인상분은 7만 2,917원이 되겠네요.

세입자의 계약갱신 청구권에 의한 임대기간

• 세입자는임대의무기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 살 수 있으며, 임대차계약 갱신청구권이 자동으로 인정됩니다.
• 다만, 임차인이 3개월 이상 월 임대료를 연속 연체하거나 임대인 동의없이 시설을 증·개축하는 등 명백한 잘못을 할 때는 갱신을 거절할 수 있습니다.

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org

2017.12.13 임대주택 등록 활성화방안

지방세 감면 확대

• 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
  • 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
  • 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)
  • 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

• 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
  • ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
  • 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
    • 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
  • 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

양도소득세 감면 확대

• 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
  • 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
  • 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

• 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
  • ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
    • 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중
• * 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액 (다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
• ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

임대소득 과세대상 개요

• ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
  • 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
    • 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
      • [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원 → 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
  • 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
  • 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
    • 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며, 비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
  • 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
• 분리과세 : ‘19년부터 과세

유호수별 소득세 및 건보료 부담

• 연 2천만원 이상 종합과세 대상자
  • 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
    • 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수
  • 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음
    • 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정
• 연 2천만원 이하 분리과세 대상자
  • 1주택 보유시
    • 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
      • 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
  • 2주택 보유시
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
      • 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도 소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
      • 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
  • 3주택 보유시
    • 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
      • 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
    • 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우 + 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
      • 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
      • 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세

임차인 보호 강화

• 임차인 권리보호 강화
  • (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
    • 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가
  • (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
    • 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주
  • (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
    • 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가
  • (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
    • 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원
    • 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

• 국토부 보도자료 게시판 : 국토교통부 가계부채 종합대책 발표 게시글
• 가계부채 종합대책 자료 : Download!!!

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org