▶ 안수남 세무사의 "다주택자 중과세에서 살아남기"

• 집을 팔거나, 상속, 증여시에 발생하는 양도소득세 및 기타 부동산 세금에 관하여 다양한 실제 사례와 함께 절세 비법이 들어있다.
• 특히, Part2는 정말 이 책의 진가를 발휘하는 중요한 사례들이 담겨있어 더더욱 소장가치를 높여주는 부분이라 할 수 있다.

▶ 안수남 세무사 작가 설명

• 자타공인 우리나라 최고의 양도세 전문 1위의 세무 경력 41년의 세무사입니다.
• 세무사들과 세무 공무원들에게 필독서인 2,000 페이지가 넘는 양도소득세 실무해설집을 매년 발간하고 있다.
• 광명시 하안동이 개발될 때 양도세 매뉴얼을 만든것부터 시작되어 지금까지 양도세 전문 세무사가 되었다.

▶ 약은 약사에게, 세금은 세무사에게...

• 약국에 가서 해열제 주세요...라고 말한다면, 약사는 당연히 해열제만을 판매하고 끝이다. 왜 이 사람이 해열제가 필요한지, 어떤 증상인지 안물어본다. 왜냐하면, 이 사람이 이미 처방전을 알고 구입하러 왔기때문이다. 마찬가지로 세무사에게 "이거 양도세 계산해주세요."라고 말한다면, 당연히 세무사는 양도세만 계산해주고만다. 하지만, 세무사에게 어떻게하면 양도세를 줄일 수 있는지 물어본다면, 세무사는 의뢰자의 모든 조건을 꼼꼼히 따져서 최대한 양도세를 적게 낼 수 있는 방법을 알려줄 것이다.

• 1편에서는 2017년 8월 2일 발표된 다주택자 중과세에 대한, 중요 포인트를 하나하나 짚어주고 있다.

• 2편에서는 1세대 1주택 비과세 관련 절세비법과, 실제 사례에 어떻게 적용되고 절세할 수 있는지를 알려주고 있다.

• 중과세가 적용되는 어떤 주택들이 있는지 체크사항을 알려주고 있다.

• 2주택자여도 비과세를 받을 수 있다!

• 임대사업자에 대한 양도소득세 관련 세제 혜택을 한눈에 알아볼 수 있게 표로 만들어서 보여주고 있다.

• 대망의 2편이다. 이 책을 빛나게 해줄 다양한 과세 사례와 절세 방법이 들어있는 부분이다.

• 무엇보다도 중요한것이, 세대 판정이다. 어떤 상황이 1세대로 판정되는지 안되는지 하나하나 짚어주고 있다.

• "눈 가리고 아웅하지 마라"
• 양도세 면제 받으려고 매도 직전에 세대 분리를 한다고해서, 국세청에서 모를리가 없다.

• 시골에 방치된 폐가가 주택수에 포함되는지와 폐가로 인하여 세금을 더 내야하는 상황과 그렇지 않은 상황에 대해 설명해주고 있다.

• 땅만 있는곳이라면?
• 땅만 있다면 많은 세금이 부과되지만, 절세할 수 있는 방법이 여기에 나와있다.

• 아파트 분양권을 매도했더라도 엄청난 세금을 낼 수 있다.

• 주택과 상가가 같이 있는 주택이라면?
• 주택인지 상가인지 모르는 건물이라면, 이 책을 읽고 미리 대비해서 절세할 수 있다.

• 재개발이나 재건축 조합원일 경우 언제 양도해야 하는지 자세히 나와있다.

• 일생에 꼭 한번 상속이라는 단어를 마주치게 된다.
• 이 때에도 특례로 비과세를 받을 수 있는 다양한 방법들을 소개해주고 있다.

• 일시적 1세대 2주택자라면 비과세를 받기 위한 조건은 무엇인지, 언제 매도를 해야하는지 알려주고 있다.

• 비과세도 중복해서 적용받을 수 있다?
• 이런 엄청난 절세 비법이 바로 여기 있다. 이 방법을 모르는 사람들도 많을것이라 생각한다. 바로 이 부분에 모든 해답이 나와있다.

• 상가와 주택이 같이 있는 경우, 절세 방법이 있을까?
• 5억 5,000만원이나 절세할 수 있었던 실제 사례가 담겨있다.

• 대부분 비과세를 받아야하는 경우, 보유기간을 2년이상 해야한다고 알고 있다.
• 하지만, 그렇지 않은 경우가 있을줄은...

• 이 부분은 실제 세무사분들도 깜빡 잊고 넘어갈 수 있는 부분이라 생각한다.
• 오래전에 지어진 다가구라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 방법이 여기 수록되어 있다.

• 본인이 가지고 있는 땅이 수용되는 경우, 어느 시점에 소유권이전등기를 해야하는지 자세히 알려주고 있다.

▶ 책을 읽은 후...

• 많은 부동산 세금 관련 책들이 있지만, 이 책만큼 많은 실제 사례를 담은 책은 보지 못했다.
• 이 책 한권으로 필자가 평소 궁금해왔던 3-4가지 양도소득세 실제 사례와 몰랐던 다양한 실제 사례를 보면서, 앞으로 겪을지도 모를 양도소득세를 미리 준비할 수 있게 도와준 책이다.
• 특히, Part2부터는 이 책을 빛나게하는 다양한 실전 사례들이 있어 부동산 관련업종 관계자 및 일반 사람들도 필수로 읽어봐야하는 책이다.

▶ 온라인 서점에서 구매하기

• 예스24 : http://www.yes24.com/24/goods/59210814?scode=032&OzSrank=1
• 교보문고 : http://www.kyobobook.co.kr/product/detailViewKor.laf?ejkGb=KOR&mallGb=KOR&barcode=9791188726134&orderClick=LAG&Kc=

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▶ 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 (2018.08.28)

• 투기지역 추가 지정
  • 최근 국지적 불안이 발생하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구를 부동산가격 안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정
    • 서울 內 투기지역(’17.8.3 지정) : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서
  • 서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정
  • 이에 따라 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용

• 투기과열지구 추가 지정
  • 기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정
  • 해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정
  • 이에 따라 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용

• 기존 투기과열지구 지정 유지
  • 서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과지구는, 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지
    • 청약경쟁률 : 힐스테이트 신촌(’18.6) 48 :1, 과천 센트레빌(’18.5) 27.6 : 1, 세종 위너스카이(’18.4) : 109.3 : 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5) 85.3 :1

• 조정대상지역 추가 지정
  • 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바, 조정대상지역으로 지정
    • 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가(광교지구 內) 자연앤힐스테이트(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 (’18.1월) 8.2 (4월) 9.1 (7월) 9.5(광교지구 外) 원천1차삼성(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 (’18.1월) 1.52 (4월) 1.50 (7월) 1.50
    • 광교택지개발지구는 ’15년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 향후 신규분양 시 청약과열이 우려됨(’15년 광교지구 평균 청약경쟁률 33.1 : 1)
  • 이에 따라 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등을 적용
  • 다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진
    • 다주택자 양도소득세 중과 배제는 소득세법 시행령을 개정하면 되므로 조속한 시일 내에 개정 추진
    • 분양권 전매시 세율 50% 적용배제는 소득세법 개정사항으로 향후 법률개정안을 마련, 국회 심의·의결을 거쳐 적용배제 추진

• 조정대상지역 일부 지역 해제
  • 부산 7개 지역을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역 해제
    • 부산 조정대상지역 : 해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장
  • 기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재하여, 향후 추가 모니터링이 필요하여 해제를 보류
    • 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(’18.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원)
    • 부산 외곽순환고속도로 개통(일광신도시 북축 기장IC), 일광타워 분양전환(’18.1월), 일광타워 인근 한국유리 공장부지의 건설사 매각(’17.12월) 등
  • 부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접되어 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하여 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토
    • 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황
  • 주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1

• 집중 모니터링 지역
  • 아울러, 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 10개구(투기지역 미지정), 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고, 이를 토대로 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획
    • 서울 10개구 : 구로, 금천, 관악, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문

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• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95081249

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▶ 양도소득세란?

• 집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 지방소득세를 신고·납부하여야 합니다.
• 양도소득세는 주택의 수, 보유 기간, 미등기 전매 여부 등에 따라 6%~62%의 세율로 과세되며,
• 양도소득세 신고, 납부시에는 양도소득세액의 10%에 상당하는 지방소득세도 함께 신고, 납부 하여야 합니다.

▶ 양도소득세 계산 방법

• 계산식
  • 과세 대상 금액(9억원 이상인 고가 주택인 경우 9억 초과분에 대해서 과세) : (매도금액 - 매수금액- 필요경비비) x (매도금액 - 9억원) / 매도금액
  • 과세 표준 금액 : 과세 대상 금액 - 장기특별공제금액 - 2,500,000원(기본공제)
  • 납부세액 : 과세 표준 금액 x 양도소득세 누진 세율 - 누진공제액
  • 지방소득세 : 납부세액의 10% = 납부세액 x 0.1
  • 양도소득세 : 납부세액 + 지방소득세
• 예) 1세대 1주택자가 7억원에 매입한 조정지역 주택을 2년간 거주하고 3년이 되는날 10억원에 매도할 경우 매도 차익 계산 방법
  • 매수가 : 7억원, 매도가 : 10억원
  • 필요경비비 : 1,000만원 (부동산 중계수수료, 취등록세, 채권차손금액, 법무사 비용 등)
  • 매도가가 9억원이 넘은 10억원이므로 9억원 이상인 금액 1억원에 대해 양도소득세 과세 대상입니다.
  • 과세 대상 금액 : (매도금액 10억원 - 매수금액 7억원 - 필요경비비 1,000만원) x (매도금액 10억원 - 9억원) / 10억원 = 2,900만원
  • 과세 표준 금액 : 과세 대상 금액 2,900만원 - (장기특별 공제 세율 %) x (과세 대상 금액 2,900만원) - 기본공제 금액 250만원 = 1,954만원
  • 1,954만원에 대한 누진 세율 : 15% (1,200만원보다 크며 4,600만원 이하)
  • 누진 공제액 : 108만원
  • 납부할 양도소득세 : 1,954만원 x 15% - 108만원 = 1,851,000원
  • 지방소득세 (양도소득세의 10%) : 185,100원
  • 매도 차익 : (매도금액 10억원 - 매수금액 7억원) - 양도소득세 185만 1,000원 - 지방소득세 18만 5,100원 = 2억 9,796만 3,900원

▶ 2019.1.1일부터 적용되는 양도소득세 장기보유 특별공제율

• 양도소득세 과세 표준

• 조정대상 지역

▶ 보유 기간에 따른 양도소득세 누진 공제액

• 미등기 주택 : 과세표준의 70% (장기보유특별공제 적용 안됨)
• 조정대상지역 내 1세대 2주택자(기본세율+10%), 1세대 3주택자(기본세율+20%)
  • 둘이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것으로 함
• 국민의 주거생활 안정을 위해 2년 이상 보유한 1세대 1주택에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.
• 1세대 1주택의 양도소득세 비과세
  • 1 세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세 됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 제외됩니다.
  • 취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다.
• 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다.
  • 임대주택으로 등록(세무서 및 시,군,구)하여 임대의무기간 충족한 주택
  • 조정대상지역 지정일(2017.8.2.)이전 취득한 주택
  • 조정대상지역 지정일(2017.8.2.)이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 (단,계약금 지급일 현재 무주택자에 한함)
• 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유 등을 하지 않았거나 일시적 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세 됩니다.
• 양도소득세 누진세율 및 누진 공제액 (주택, 조합원 입주권만 해당)

• 양도소득세 누진세율 및 누진 공제액 (상가, 오피스텔, 토지, 분양권만 해당)

▶ 필요경비 인정항목과 불인정 항목

▶ 기타 세금 계산 방법

• 양도소득세 간편 계산기 다운받기 by 터진수박 : Download!!!

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납세와 절세의 끝판왕 투에이스의 "부동산 절세의 기술" 전면 개정판

▶ 부동산 세금의 교과서와 같은 바이블 투에이스의 부동산 절세의 기술 2018년 전면 개정판

• 이 책은 일반인들이 세금을 어떻게하면 회피할 수 있을까가 아닌, 정상적인 방법으로 세금을 절세할 수 있는 방법을 아주 쉬운말로 풀어서 설명해주고 있다. 일반적으로 세금하면 막연하게 어렵고 웬지 피하고 싶은 생각이 들게 마련이나, 이 책을 보게되면 책값 18,000원보다 더 많은 수십만원~수천만원까지 절세할 수 있는 방법을 예제와 함께 보여준다.
• 특히, 2017년 8월 2일 부동산 대책으로 부동산 측면에서 많은 부분 세금 계산해야할 것들이 더 복잡해졌다. 이러한 새로운 정책으로 인하여 부동산 절세의 기술도 시대에 따라서 대폭 많은 부분을 추가하여 2018년 전면 개정판으로 독자들에게 쉽게 접근할 수 있도록 해주었다.

▶ 취득할 때는 어떤 방법으로 절세할 수 있을까? (사는것도 순서와 시기가 있다!)

• 사는것도 순서가 있다. 일명 1-2-3 법칙, 주택 임대 사업자의 혜택, 매매 사업자의 혜택, 상속 및 증여 등 다양한 방법에서 절세할 수 있는 방법을 소개해준다.
• 특히, 부동산 투자시 취득세와 각종 부대비용 감안하여 최종적으로 매도시 얼마만큼의 수익을 얻을 수 있는지에 대해서도 자세하고 쉽게 풀이해준다.

▶ 매도할 때는 어떤 방법으로 절세할 수 있을까? (파는것도 아무렇게 팔면 안된다. 순서와 시기가 있다!)

• 이 책에서는 부동산 매도시 일반인들이 평소 상상도 못했던 다양한 방법을 소개해주고 있다.
• 주택을 양도할때에도 명의 분산, 증여공제 등 동일한 집을 팔아도 수십만원에서 수천만원까지 세금 차이가 날 수 있다는것을 쉽게 풀이해주고 있다.

• 다주택자일 경우, 특히 세금 부과 비율이 많은 차이가 나기때문에, 이 부분을 관심있게 봐야한다.

• 분양권과 입주권의 차이점을 설명해주고 있으며, 분양권 및 입주권 취득시와 매도시 세금 측면에서 어떤 차이가 있는지 자세히 설명해주고 있다.

• 이제까지는 월세만 소득으로 생각할 수 있겠지만, 전세금도 소득으로 분류되어 있다. 단 조건이 있으며, 책에 아주 상세히 설명되어 있다.

• 주택의 면적과 금액에 따른, 각종 세금 혜택의 유/무를 표 하나로 간략하게 정리되어 보기 편하다.

▶ 주택 관련 사업자를 하게 된다면 어떤 절세 혜택을 받을 수 있을까?

▶ 증여를 할까? 상속을 할까?

• 일반인들이 평생에 한번 정도는 겪을 증여나 상속에 관한 세금에 대해 자세히 설명되어 있다.
• 특히, 증여가 세금을 더 조금 내는것인지 아니면 상속을 받으면 세금을 더 조금 내는것인지에 대해 알기 쉽게 풀이해놓았다.

▶ 책을 읽은 후...

• 이 책은 일반인들이 평소에 쉽게 접할 수 없었던 "부동산 세금" 이라는 딱딱한 주제를 가지고, 아주 쉽게 풀이해놓았으며 읽으면 읽을수록 세금관련 이야기책을 보는 느낌을 지울 수 없다.
• 평소에 세금에 관심없던 사람이라도 이 책을 조금이라도 살펴보게 된다면, 반드시 전부 읽게될 것이라 생각한다. 또한, 이 책은 각 가정에 1권씩은 가지고 있으면, 모든 가족 및 친척들에게 도움을 줄 수 있는 일종의 방향지시서와 같은 존재가 될 듯 싶다.

▶ 온라인 서점에서 구매하기

• 예스24 : http://www.yes24.com/24/goods/60715592?scode=032&OzSrank=1
• 교보문고 : http://www.kyobobook.co.kr/product/detailViewKor.laf?ejkGb=KOR&mallGb=KOR&barcode=9791187799061&orderClick=LEA&Kc=
• 인터파크 : http://book.interpark.com/product/BookDisplay.do?_method=detail&sc.shopNo=0000400000&sc.prdNo=283956029&pis1=book&pis2=product

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2018 세금 절약 가이드 (부동산 및 기타 절세 방법 수록)

▶ 2018 세금절약 가이드 1 (부가가치세, 종합소득세)

• 세금에 관한 일반상식
• 사업을 시작할 때의 세금전략
• 부가가치세 알뜰정보
• 종합소득세 알뜰정보
• 중소기업에 대한 조세지원

▶ 2018 세금절약 가이드 2 (양도소득세, 상속 및 증여세)

• 세금에 관한 일반상식
• 양도소득세 알뜰정보
• 상속세 알뜰정보
• 증여세 알뜰정보
• 지방세 알뜰정보

▶ 2018 생활 세금 시리즈

• 신규사업자를 위한 세금상식
• 사업자와 세금신고
• 봉급생활자와 세금
• 주택과 세금
• 부동산과 세금
• 유용한 세금정보
• 성실납세지원 제도
• 납세자 권익보호 및 포상금 제도

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실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 (2017.08.02)

정책 대응방향

•  지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구・투기지역을 지정하여 시장불안을 조기 진화
  • 이를 통해, 집 값 급등으로 서민 가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리
• 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제
  • 임대주택 등록을 적극 유도하여 다주택자의 사회적 역할을 강화하고, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리
• 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대
• 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편

투기과열지구 및 투기지역 지정

• (투기과열지구) 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정
• (투기지역) 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정
  • 투기과열지구 및 투기지역 모두 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정
• 투기과열지구, 투기지역 모두 8.3(목) 일자로 지정 및 효력발생

민간택지 분양가상한제 적용요건 개선 (2018.09.05 대책에서 발췌)

• 8.2 대책에서 “분양가상한제 적용요건을 개선하여 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정”하기로 함
• 현행 민간택지에서의 분양가상한제 적용요건이 과도하게 엄격하여 사실상 제도 적용이 어려운 점을 고려하여, 분양가상한제 적용기준상의 요건을 합리적으로 개선하고자 하는 것임
• 이에 따라 앞으로는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 함
  • 최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우,
  • 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우
  • 3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우
• 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 9.8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정(공포일 시행)할 예정이며, 이후 시장상황을 모니터링하여 필요시 주거정책심의위원회 등을 거쳐 분양가상한제 적용지역 등을 검토할 계획

재건축·재개발 규제 정비

• 재건축 초과이익 환수제 시행
  • 재건축부담금 부과 유예*를 추가연장 없이 ’18.1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행
• 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
  • (현행) 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한*되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용
    • 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정주택을 양수받은 자는 조합원 지위 취득을 제한 (양수자는 현금청산 대상이 됨)□
  • (개선) 예외사유를 엄격히 하여 투기과열지구의 실효성을 강화
    • 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유 → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
    • 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유 → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법 시행령｣ 개정(’17.9 예정)
  • 개정(안) 시행 이후 모든 재건축 조합에 적용
    • (참고) 투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원 지위 양도제한 관련 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해, 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획
• 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한
  • (현행) 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한 없음
    • 재건축 사업은 투기과열지구 지정시 조합설립 시점부터 조합원 지위양도가 제한
    • 이에 따라, 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입
  • (개선) 투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지
    • 조합설립 → 1년→사업시행인가 →1년(조합원분양) →관리처분인가 → 6월 → 착공(일반분양) → 3년→ 준공
    • 이를 통해, 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단
  • (추진계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 개정(안) 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용
• 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 강화 (전국)
  • (현행) 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내*에서(하한 없음) 임대주택을 공급하도록 규정
    • 15% 또는 12% 범위 내에서 시·도지사가 지자체별 의무비율을 고시로 정함
    • 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급에 한계
  • (개선) 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정하여, 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착률 제고

• • (조치계획) ｢정비사업 임대주택 건설 비율 고시｣ 개정 (’17.9 예정)
    • 고시 개정 이후 최초 사업시행인가 신청분부터 적용
• 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한
  • (현행) 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없음
    • 다만, 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 하여 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재
  • (개선) 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한

• 1) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양 당첨에 제한
• 2) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행일 이후 취득한 주택을 통한 조합원 분양분 당첨에 제한
• 3) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양분 당첨에 제한
• 4) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행 이후 취득한 주택을 통해 조합원 분양분 당첨에 제한

•  
  • (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)
    • 법 개정 이후 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 받거나, 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용
      • 다만, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 다음의 ① 또는 ② 경우는 당해 주택의 조합원 분양이 제한됨
        • 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우
        • 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우 

양도소득세 강화(조정대상지역에 적용)

• 다주택자* 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제
  • * 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고, 조합원 입주권을 포함
  • (내용) 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제* 적용 배제
    • * 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제
    • 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택* 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치

• 2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시
  • (일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택
  • (장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
  • (상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
  • (근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우
  • (혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
  • (가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
  • (일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

• (적용시기) ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

• 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
  • (내용) 조정대상지역 내 1세대 1주택* 비과세 요건에 거주요건 추가
    • * 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용․협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 비과세 요건 강화대상에서 제외
    • (현행) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하
    • (개선) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주
      • 양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세
  • (적용시기) 8.3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택부터 적용
• 분양권 전매시 양도소득세 강화
  • (내용) 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용 (단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)
    • 현행 분양권 전매세율 : (1년이내 전매) 50%, (1년이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40%

다주택자 등에 대한 금융규제 강화

• 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
  • (현행) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한 하고 있어, 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능
  • (개선) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
• LTV·DTI 강화
  • 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용
    • (현행) LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%*, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등**에 대해 40% 적용
      • * (투기지역) 40～70%, (투기과열지구) 50～70%
      • ** 배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대
    • (개선) 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40% 적용
  • 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화
    • 이에 따라, 투기과열지구 및 투기지역*에서는 LTV·DTI를 각각 30% 적용
      • * 다만, ‘①투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출 불가
  • 다만, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자*는 LTV․DTI를 10%p 완화* 적용
    • * ①무주택세대주, ②부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하, ③주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하
  • (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행
    • * 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입목적 외 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV․DTI 적용 예외를 인정(LTV 50%, DTI 50%)
    • * 이주비, 중도금 대출에는 DTI 적용 배제
• 중도금 대출보증 건수 제한
  • HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건* 이하로 제한
    • * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화

투기적 주택수요에 대한 조사 강화

• 자금조달계획 등 신고 의무화
  • (현행) 모든 부동산 거래는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등을 신고하도록 의무화
    • 투기가 발생할 우려가 있는 지역은 주택거래신고지역으로 지정하여 자금조달계획 등을 신고하도록 하였으나, `15년 동 제도 폐지
  • (개선) 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화 * 민간택지, 공공택지 모두 적용
    • (대상) 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)
    • (신고내용) 기존 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 추가
      • * 부동산거래계약 신고시 자금조달계획, 입주계획 등 관련 서식에 따라 제출
    • (자료활용) 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용
    • (벌칙) 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료를 부과
  • (조치계획) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」개정(‘17.9)
    • 시행령 시행일 이후의 주택거래는 자금조달계획 및 입주계획 신고의무 부여
• 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입
  • (현황) 관계기관 합동으로 현장점검을 실시 중이나, 국토부·지자체 공무원은 수사권* 부재로 부동산 불법행위 단속에 한계
    • * 피의자·참고인 조사, 증거물 압수·수색·보전, 현행범 체포, 검찰에 사건송치 등
  • (개선) 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위 부여
    • 旣 도입 분야 : 철도공안 사무, 개발제한구역 단속, 차량운행제한 단속 및 도로시설 관리, 식품, 환경, 공중위생, 의약품, 원산지 표시 등 50개 분야
    • 담당 공무원이 수사권을 가지고 상시적 점검을 할 수 있어 주택시장 불법행위 단속의 실효성 강화
      • 사법경찰직무법 개정 추진(`17.하반기)
• 국세청 등 관계기관 공조 강화
  • 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 현장점검을 강화하여 실시
    • 다주택자․미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증하여 엄중하게 과세조치할 예정
  • 적발된 위법사항에 대해서는 예외없이 행정처분, 국세청 통보 및 형사고발 등 조치하여 엄정하게 처분
• 불법전매 처벌규정 강화
  • 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화
    • (현행) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
    • (강화) 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

청약제도 개편

• 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격 획득
    • (국민) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 납입횟수 수도권 12회 지방 6회 이상
    • (민영) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 예치기준금액 이상 예치
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화
• 가점제 적용 확대 (투기과열지구, 조정대상지역)
  • (현행) 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제*를 적용하여 무주택 실수요자에게 우선 공급
    • * ①무주택기간, ②부양가족수, ③청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식
  • (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 가점제 비율을 상향
    • (투기과열지구) 85㎡이하 75% → 100%
    • (조정대상지역) 85㎡이하 40% → 75%, 85㎡초과 0% → 30%
      • (국민주택은 공급물량의 100%를 순차제 방식으로 무주택세대에 우선적으로 공급 중)

• 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 (전국)
  • (현행) 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 적용되지 않아 1순위 자격 획득 후 1순위 청약 신청 및 당첨 가능
    • 이에 따라, 가점이 높은 일부 무주택자가 순회하여 지방*의 인기 민영주택을 6개월마다 당첨 후 분양권 전매를 반복
      • ‘재당첨 제한, 1순위 제한’이 없어 청약통장 가입기간(6월) 경과하면 100% 당첨
  • (개선) 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제
• 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국)
  • (현행) 청약 당첨자가 계약을 포기하여 미계약분 발생시 예비입주자(일반 공급 주택수의 20% 이상)를 추첨제로 선정
  • (개선) 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨기회를 확대
    • 가점을 허위로 입력하여 가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어, 미계약 물량을 특정인에게 넘겨주는 불법행위를 차단 가능

지방 민간택지 전매제한기간 설정

• (현황) 주택법상 수도권 민간택지에 전매제한기간을 설정할 수 있는 근거는 있으나, 지방 민간택지*에 대해서는 근거가 없음
  • * 지방 공공택지는 전매제한기간 설정이 가능하여 1년으로 설정 중
  • 이에 따라, 지방광역시 등에 분양권 전매를 통해 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 다수 유입되어, 청약경쟁률도 높고 분양권 거래량도 빠르게 증가
    • 청약경쟁률 : (`12) 4.6, (`13) 4.6, (`14) 13.3, (`15) 48.9, (`16) 43.1 (`17) 31.7: 1
    • 상반기 분양권 거래량(만건) : (‘12)1.2, (’13)1.3, (‘14)2.5, (’15)3.3, (‘16)2.3, (’17) 3.0
• (개선) 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간*을 설정
  • * 주택법에 지방 민간택지의 전매제한기간 설정근거 旣마련(7.18, 국회 통과)
  • 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정
  • 지방 중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구*의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 설정
    • * 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장
• (조치계획) 주택법 시행령 개정(안) 시행 후(`17.11월) 입주자모집 공고신청분부터 적용

오피스텔 분양 및 관리 개선

• (현황) 현행 법령상 조정대상지역 지정에도 오피스텔 전매제한 규정이 없어 일부 지역에서 풍선효과로 인한 청약과열이 발생
  • 또한, 현장에서 직접 청약 신청을 하도록 하여 청약 신청자의 불편이 가중되고, 일부 과장광고로 인한 피해도 발생
• (개선) 전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선을 실시
  • 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용

• 일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련
• 사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위․과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정 신설
• 오피스텔 관리에 대한 합리적이고 적절한 개선방안도 마련 추진

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• 보도자료 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=6&id=95079498

업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org