재개발 및 재건축의 입주권과 분양권의 차이점

입주권과 분양권 발생 시기

• 일반적으로 재개발 및 재건축 절차를 대략적으로 살펴보면 아래와 같습니다. 이 때, 입주권과 분양권은 서로 다른 시기에 발생됩니다.
  1. 기본계획수립
  2. 안전진단
  3. 정비구역지정
  4. 추진위원회구성
  5. 조합설립(인가)
  6. 사업시행인가(사업자 지정)
  7. 관리처분인가(입주권 발생)
  8. 착공 및 분양(분양권 발생)
  9. 입주 및 청산

입주권이란?

• 재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 됩니다. 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 봅니다. 이 때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여되며 이를 입주권이라 부릅니다.
• 시중에 거래되는 입주권에는 기존건물의 평가액과 납부 청산금, 프리미엄(승계조합원의 경우)이 모두 포함돼 가격이 산정됩니다. 실질적으로는 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하는 셈입니다. 따라서, 초기비용부담이 많습니다.
• 하지만, 입주권은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 매수금액)으로 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비 지급, 발코니 무료확장, 시스템에어컨 무상제공 등)도 받을 수 있는 장점이 있습니다.
• 재개발 및 재건축 사업 등으로 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 입주권이 아닌 주택으로 분류하게 됩니다.

분양권이란?

• 분양권은 재개발 및 재건축사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당됩니다. 조합원분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하며 이 때, 일반분양으로 취득한 권리가 곧 분양권입니다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 가량 높지만 초기투자금이 적고 취득세가 낮은 장점이 있습니다.
• 분양권은 입주권과 달리 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능합니다.
• 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀝니다.

입주권과 분양권 세금 차이는?

• 입주권과 분양권은 주택수에 포함 여부에 따라 세금차이가 발생되기 때문에, 투자시 세금이 얼마나 발생될지 미리 계산해보고 투자를 들어가야 합니다.
• 입주권에 관한 세금
  • 입주권의 경우 기존 주택과 입주권을 보유시 청약조정대상지역 내에서 기존 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과 대상에 포함됩니다. 다만, 입주권을 먼저 매도하면 중과세가 아닌 일반세율로 과세됩니다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로써 주택이 아니기 때문입니다. 그러나, 기존 주택을 매도할 시에는 중과세가 적용됩니다. 일정요건을 충족하면 입주권도 주택과 마찬가지로 양도세 비과세혜택이 제공됩니다. 관리처분계획인가 시점에 해당 주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 2일 이후 취득시) 및 거주하고, 관리처분계획인가 시점에 1주택만을 보유하고 있다면 양도세가 부과되지 않습니다(비과세).
  • 일시적 1가구 2주택 보유자도 양도세 비과세혜택을 적용 받으려면 기존 보유한 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 시점에 입주권을 취득해야 하며 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 매도해야 합니다.
  • 입주권은 관리처분인가전에 매수했다면 주택을 매입한것으로 판단하여 취득세 1.1%가 과세됩니다. 그러나 관리처분인가 후 매수한다면 이미 주택은 멸실처리되고 토지만 남게되므로 토지에 대한 과세 4.6%가 과세됩니다. 이 차이점을 잘 구분하고 매수타이밍을 잡으실때 과세금액에 대한 착오가 없으시길 바랍니다.
• 분양권에 관한 세금
  • 분양권의 경우 취득세 기준은 분양권 금액이 아닌 분양권+프리미엄(일명 P)를 합한 금액 기준으로 취득세가 발생됩니다.
  • 분양권의 양도소득세 산정 기준일은 계약일로부터 매도일까지입니다. (주택에 해당되지 않으므로 장기특별보유세에도 해당되지 않습니다.)

• 재개발 및 재건축 입저권 매입시 취득세 차이점

입주권과 분양권의 세금 절약 방법?

• 준공공임대사업자로 임대한 주택이 재개발 또는 재건축 대상이 될 경우 준공공임대주택으로 등록해 세법상 혜택을 활용하면 세금을 절약할 수 있습니다.
• 재건축 및 재개발 아파트는 공사기간도 임대기간에 포함시켜 주기 때문에 관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지는 임대하지 않아도 임대기간에 포함됩니다. (단, 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발과 재건축 아파트만 해당됩니다. 따라서 도정법상 주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 도시환경정비사업은 적용되지 않으며, 건축법에 따라 빌라 몇 채를 다시 재건축하는 일반적인 소규모 재건축에도 적용되지 않습니다.)

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2017.12.13 임대주택 등록 활성화방안

지방세 감면 확대

• 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
  • 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
  • 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)
  • 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

• 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
  • ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
  • 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
    • 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
  • 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

양도소득세 감면 확대

• 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
  • 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
  • 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

• 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
  • ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
    • 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중
• * 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액 (다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
• ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

임대소득 과세대상 개요

• ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
  • 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
    • 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
      • [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원 → 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
  • 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
  • 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
    • 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며, 비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
  • 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
• 분리과세 : ‘19년부터 과세

유호수별 소득세 및 건보료 부담

• 연 2천만원 이상 종합과세 대상자
  • 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
    • 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수
  • 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음
    • 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정
• 연 2천만원 이하 분리과세 대상자
  • 1주택 보유시
    • 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
      • 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
  • 2주택 보유시
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
      • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
    • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
      • 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도 소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
      • 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
  • 3주택 보유시
    • 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
      • 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
    • 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우 + 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
      • 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
      • 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세

임차인 보호 강화

• 임차인 권리보호 강화
  • (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
    • 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가
  • (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
    • 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주
  • (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
    • 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가
  • (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
    • 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원
    • 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

• 국토부 보도자료 게시판 : 국토교통부 가계부채 종합대책 발표 게시글
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