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▶ 주택시장 안정대책 주요 개편 내용 (2018.09.13)

  • “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민 주거와 주택시장 안정에 전력
    • (종부세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택이상자․조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1~1.2%p)
      • 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150→300%)
    • (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등
      • 정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 (종전주택 3→2년내 처분)
    • (주택임대사업자) 투기지역․투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화
      • 정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과․종부세 과세
    • (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를 통해 공급 확대
    • (조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정 (현 80% →연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화
    • (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5~10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등

 

▶ 종합부동산세 개편 (2019.01.01일부터 적용)

  • 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세
    • (당초 정부안) 3주택이상 보유자만 추가과세
    • (수정안) 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상
      • 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자 대상
  • 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상
    • (당초 정부안) 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간 현행세율 유지
      • 6억원 초과구간 +0.1∼0.5%p 인상
    • (수정안) 과표 3∼6억원 구간 신설
      • 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간 현행세율 유지
      • 3억원 초과구간 세율 +0.2∼0.7%p 인상
  • 세부담 상한 상향조정
    • (당초 정부안) 현행 유지(전년도 재산세+종부세의 150%)
    • (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행(150%) 유지
      • 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련

종부세
분류 과세표준 현행 세율(%) 일반 비조정 2택 또는 3주택 이상 누진공제
주택 3억이하 0.5 0.5 0.6 없음
3억초과~6억이하 0.5 0.7 0.9 300만원
6억초과~12억이하 0.8 1.0 1.3 300만원
12억초과~50억이하 1.0 1.4 1.8 750만원
50억초과~94억이하 1.5 2.0 2.5 4,550만원
94억초과 2.0 2.7 3.2 1억 1,150만원
주택 세부담 상환 150% 150% 300%  

 

▶ 주택구입 목적의 주택담보대출 관련 규제 (2018.09.14일부터 적용)

  • 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0)
  • 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 예외 허용
    • 추가 주택구입이 이사․부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용
      • 예외허용 사유
        • 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
        • 기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)
  • 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지
    • 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용
    • 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용
      • 예외허용 사유 : 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
      • 기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허
  • 주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
    • * 고가주택은 공시가격 9억원 초과
    • ** 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

주택가격 구분 투기과열지구 및 투기지역 조정대상지역 조정대상지역 외 수도권  기타
LTV DTI LTV DTI LTV DTI LTV DTI
고가주택 기준 이하 구입시 서민 실수요자 50% 50% 70% 60% 70% 60% 70% 없음
무주택세대 40% 40% 60% 50% 70% 60% 70% 없음
1주택 보유세대 원칙 0% - 0% - 60% 50% 60% 없음
예외 40% 40% 60% 50% 60% 50% 60% 없음
2주택 이상 보유세대 0% - 0% - 60% 50% 60% 없음
고가주택 구입시 원칙 0% - 0% - 고가주택 기준 이하 구입시 기준과 동일
예외 40% 40% 60% 50%

 

  • 아래사항에 해당되는 경우 예외 적용
    • 기존주택 매각 필요 : 기존주택 2년 이내 처분 조건
      • 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우
      • 1주택자가 결혼, 동거봉양(60세 이상 부모)을 위해 규제지역 내에서 주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우
      • 부득이한 사유(그 밖에 이에 준하는 것으로 인정되는 사유 포함)로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우(소득세법 시행세칙 제71조) 
        • ①학교 취학
        • ②근무상의 형편
        • ③1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
        • ④학교폭력으로 인한 전학
    • 기존주택 보유 인정 : 신규 주택으로의 전입 증명 등 (* 예 : 대출취급 전후, 3개월 이내에 전입증명원 제출 등)
      • ①부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가, ②부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 ‘내집마련’ 목적으로 규제 지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입후 세대분리 필요)
        • 규제지역(예 : 서울) 내 청년 및 서민의 주택금융을 활용한 주택구입 지원 필요 (편법 증여 등 문제는 조세행정 차원에서 대응)
      • 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우
      • 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우(단, 본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

 

 

▶ 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

  • 1주택세대는 현행과 동일한 LTV․DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV․DTI 적용
    • 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)
      • (1주택세대) 연간 대출한도 미적용
      • (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용
  • 생활안정자금목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율
    • 1) 연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지로 제한
    • 2) 승인건은 연간한도 제한 없음
    • 빨강색부분은 이번 대책으로 변경된 사항

기타 투기과열지구 및 투기지역 조정대상지역 조정대상지역 외 수도권  기타
LTV DTI LTV DTI LTV DTI LTV DTI
1주택 세대(1) 40% 40% 60% 50% 70% 60% 70% 없음
2주택 이상 세대(1) 30% 30% 50% 40% 60% 50% 60% 없음
여신심사위 특별승인(2) 40% 40% 60% 50% 70% 60% 70% 없음

 

  • 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련
    • 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결
    • 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적
      • (예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과
      • 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한
    • 국토부가 금융회사에 주택소유시스템(HOMS)을 통해 일일단위로 주택 소유 여부 등을 확인․제공하고, 연내 시스템 고도화 추진
      • 차주가 대출신청시, 주택소유정보에 대한 열람을 동의한 경우에 한함

 

▶ 전세자금보증 및 대출 관련

  • 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)
  • 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공 →보금자리론 소득기준*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)
    • 기본(7천만),
    • 맞벌이신혼부부(8천5백만)
    • 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)
  • 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공
    • 공적 전세자금(HUG, 주금공) 보증 제도 보완

요건 현 공적보증 요건 개선
주택금융공사 HUG 주택금융공사 HUG
주택보유수 없음 다주택자 제한 (2주택 이상)
소득요건 없음

1주택자의 경우 부부합산 소득 1억원 이하

(현재 수정 논의 중)

 

  • 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인
    • 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수
    • 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)
      • 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능
    • 규정개정 이전에 전세대출보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용
      • (주택보유요건 : 2주택이상자) 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용
      • (소득요건 : 1주택자) 당초 요건(소득요건 無)에 따라 허용

 

▶ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

  • 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화 (소득세법 시행령 §159의3)
    • (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용
    • (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용
      • 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용
    • (적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
      • 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

보유기간 3~4년 4~5년 5~6년 6~7년 7~8년 8~9년 9~10년 10년 이상
공제율 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80%

 

  • 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축 (소득세법 시행령 §155)
    • (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 양도세 비과세
    • (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자*는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세
      • 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자
    • (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
      • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

 

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

  • (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외
  • (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
    • (2주택) 일반세율 + 10%p (3주택이상) 일반세율 + 20%p
  • (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
    • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

▶ 주택임대사업자 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세 (2018.09.14일 적용)

  • (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)
  • (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세
  • (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
    • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

▶ 주택임대사업자 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설 (2018.09.14일 적용)

  • (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면
    • 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하
    • 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)
      •  ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용
    • 장기보유특별공제 50%(8년 이상~10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)
  • (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
    • 임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용
  • (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용
    • 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

▶ 주택임대사업자 대출규제 강화

  • 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 도입
    • (현행) 금융회사가 통상 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용
    • 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지
  • 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지
    • 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용
  • 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지
    • 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검
    • 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인
    • 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

 

▶ 임대차․매매와 자금조달계획서 변경

  • 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선
    • 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과
  • 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출․증여 등 조사 강화

자금조달 계획서 신고항목 개선안
현행 개선
(자기자금) ① 예금, ② 부동산매도액,
③ 주식채권, ④ 보증금 승계,
⑤ 현금 등 기타
(자기자금) ① 예금, ② 주식채권,
③ 부동산처분 등(기존주택보유현황),
④ 현금 ⑤ 증여·상속, ⑥ 기타
(차입금 등) ① 대출액, ② 사채,
③ 기타
차입금 등) ① 대출액, ② 임대보증금,
③ 회사지원금 및 사채,
④ 기타 차입금

 

  • 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)
  • 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지 의무 위반시 과태료를 상향
    •  「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)
  • 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화
    • 임대등록 정보와 건축물대장・주민등록・재산세대장 등을 연계하여 보유・임대현황 파악
  • RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

 

▶ 분양권 전매제한 기간 변경

  • 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대
    • 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진
    • 무주택기간 요건 강화(분양권․입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)
    • 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨
  • 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정
    • 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정
    • 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여
      • (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용
  • RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진
  • 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안
    • (1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년 / * 그 외 지역은 현행과 동일
    • (2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용

구분 전매제한 거주의무 기간(2)
투기과열 그 외
수도권 공공택지 분양 가격 인근 시세의 100% 이상 3년(1) 3년 -
85 ~100% 4년(1) 4년 1년
70 ~ 85% 6년 6년 3년
70% 미만 8년 8년 5년
민간택지 분양 가격 인근 시세의 100% 이상 3년 1년 6개월 -
85 ~100% 3년 2년 -
70 ~ 85% 3년 3년 -
70% 미만 4년 4년 -

 

▶ 공정시장가액비율 상한 변경

  • 부동산 등 자산에 대한 과세 지속 강화
    • 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정
      • (당초 정부안) 현행 80% →연 5%p씩 90%까지 인상
        • (’19) 85%, (’20) 90%
      • (수정안) 현행 80% →연 5%p씩 100%까지 인상
        • (’19) 85%, (’20) 90%, (’21) 95%, (’22) 100%
      • (적용시기) ’19.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
    • 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선
      • (현행) 유형별, 지역별, 가격별로 차이

 

▶ 미분양 관리지역 지정기준 완화 및 전세 보증금 반환제도 변경

  • 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화 (5~10여곳 추가지정 전망), 지정시 최소 지속기간 연장(3→6개월)
    • (현행) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
    • (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
  • 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환 보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입
    • 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등
  • 전세보증금 반환보증 제도

전세보증금 반환보증 제도
구분 현행 특례보증 (미분양관리지역)
신청기한 전세계약 1/2 경과 전 전세계약 종료 6개월전
구상권행사
(임대인)
대위변제 후 6개월 유예 대위변제 후 6개월 유예
민법상 지연배상금 5% 6개월간 지연배상금 면제(0%)

 

  • 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화
    • (예비심사 미흡 등급시) 분양보증 발급 거절, 3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급
    • (예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급
    • 분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점 →62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단
  • 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절
  • 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의착공 예정물량 사업시기 조정

 

 

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2017.12.13 임대주택 등록 활성화방안

 

 

 

지방세 감면 확대

  • 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
    • 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
    • 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)
    • 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

구 분 40㎡ 이하 40~60㎡ 60~85㎡
취득세 공 통 공동주택 건축‧분양 또는 주거용 오피스텔 분양시
4년 단기 면제 (1호 이상) -
8년 장기 (취득세액 200만원 초과시 85% 감면) 50% 감면
  (20호 이상시)
재산세 공 통 2호 이상 임대시
공동주택 건축‧매입 또는 주거용 오피스텔 매입시
4년 단기 면제 50% 감면 25% 감면
8년 장기 (재산세액 50만원 초과시 85% 감면 75% 감면 50% 감면

 

 

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

  • 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
    • ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
    • 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
      • 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
    • 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

《 임대소득세 납부금액 》 * 8년임대시, 지방소득세 별도
임대소득 현재 기준 개 선
등록 미등록 등록 미등록
연 1,000만원 0원 0원 0원 14만원 / 년
연 1,500만원 7만원 / 년 28만원 / 년 2만원 / 년 49만원 / 년
연 2,000만원 14만원 / 년 56만원 / 년 7만원 / 년 84만원 / 년

 

양도소득세 감면 확대

  • 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
    • 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
    • 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

구 분 현행 개선
양도세 준공공임대 8년 이상 임대시 70%
장기보유특별공제 85㎡ 이하 50% 적용
10년 이상 70% 적용
중과배제 5년 이상 임대하는  8년 이상 
종부세 합산배제 6억원 이하 주택

 

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

  • 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
    • ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
      • 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중
  • * 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액 (다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
  • ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

《 가입유형별 건보료 인상분 추정 》 
현재 가입유형 미등록시 등록시 평균인상액
평균인상액 8년 임대 4년 임대
피부양자* 154만원 / 년 31만원 / 년 92만원 / 년
지역가입자 16만원 / 년 3만원 / 년 9만원 / 년
직장가입자 10만원 / 년 2만원 / 년 6만원 / 년

 

임대소득 과세대상 개요

  • ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
    • 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
      • 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
        • [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원 → 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
    • 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
    • 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
      • 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며, 비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
    • 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
  • 분리과세 : ‘19년부터 과세

구 분 전세 월세
1주택 보유자 공시가격 9억 초과 2천만원 초과 비과세 종합과세
2천만원 이하 분리과세 
공시가격 9억 이하 비과세
2주택 보유자 2천만원 초과 비과세 종합과세
2천만원 이하 분리과세 
3주택 이상 보유자 2천만원 초과 비과세(60㎡ & 3억 이하) 종합과세
2천만원 이하 분리과세 

 

 

유호수별 소득세 및 건보료 부담

  • 연 2천만원 이상 종합과세 대상자
    • 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
      • 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수
    • 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음
      • 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정
  • 연 2천만원 이하 분리과세 대상자
    • 1주택 보유시
      • 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
        • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
      • 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
        • 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
    • 2주택 보유시
      • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
        • 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
      • 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
        • 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도 소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
        • 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
    • 3주택 보유시
      • 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
        • 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
      • 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우 + 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
        • 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
        • 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세

 

임차인 보호 강화

  • 임차인 권리보호 강화
    • (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
      • 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가
    • (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
      • 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주
    • (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
      • 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가
    • (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
      • 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원~2,700만원
      • 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

 

 

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