▶ 종합부동산세란?

• 종합부동산세 : 고가의 주택이나 토지를 보유한 사람에게 매기는 세금. 2005년 노무현 정부 당시 처음 도입됐다. 주택의 경우 보유하고 있는 주택들의 공시지가의 합이 다주택자는 6억원, 1주택자는 9억원을 넘으면 과세 대상이고 세율은 0.5~2.8%이다.

▶ 종합부동산세 계산 방법

• 종합부동산세 계산 방법 : 종합부동산세 + 농어촌특별세 (종합부동산세의 20%)
• 종합부동산세의 주택이나 상가, 토지의 계산식은 아래와 같습니다. (개인별 합산공시가격입니다. 세대별 합산이 아닙니다.)
• 상가의 경우 건물을 제외한 토지의 공시가격으로만 종합부동산세를 부과합니다. 토지의 가격만으로 80억원이 넘어야하므로 실제 상가가치는 100억이상이 되어야 종합부동산세가 부가됩니다. 실제로 100억 이상에 종합부동산세가 1,000만원이하로 부과되기때문에 상가를 보유한 사람들에게는 엄청난 혜택이라고 할 수 있습니다.

• 종부세의 경우 공시가격에서 6억원(1주택자는 9억원)을 뺀 금액에 이 공정시장가액비율(2018년 기준 현재 60%)을 곱해서 구합니다.
• 예를들어, 1세대 1주택자가 공시지가 10억원인 주택을 보유했다면 9억원을 넘는 1억원에 대해 60%, 즉 6,000만원이 과세표준이 됩니다.
  • 종합부동산세 = 과세표준 6,000만원 x 종부세율 0.5% (과세표준 기준으로 6억원 이하) = 30만원
  • 농어촌특별세 = 종부세 x 20% = 6만원
  • 최종 종합부동산세 = 종합부동산세 30만원 + 농어촌 특별세 6만원 = 36만원이 됩니다.

▶ 공정시장가액비율

• 올해 재산세에 적용되는 공정시장가액 비율은 전년도 기준율로 계산식에 반영된다.
• 예를 들면, 2019년도 재산세에 반영되는 공정시장가액비율은 2018년도 기준율인 80% 입니다. 따라서 2020년 공정시장가액비율인 90%는 2021년 재산세에 반영됩니다.

▶ 종합부동산세율 및 누진공제

▶ 1세대 1주택 공제액

• 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 연령별 공제율을 적용한 금액으로 함
  • 만 60세 이상 만 65세 미만 : 10%
  • 만 65세 이상 만 70세 미만 : 20%
  • 만 70세 이상 : 30%
• 5년 이상 보유한 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 보유기간별 공제율을 적용한 금액으로 함
  • 5년 이상 10년 미만 : 20%
  • 10년 이상 : 40%

• 종합부동산세 시행령 다운받기 : Download!!!
• 국가법령정보센터 : http://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?docType=JO&lsNm=%EC%A2%85%ED%95%A9%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%B2%95+%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9&joNo=000200000&languageType=KO&paras=1#

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• 부동산 주택 상가 오피스텔 토지 취등록세 계산방법 바로가기
• 부동산 주택 상가 오피스텔 토지 재산세 계산방법 바로가기
• 부동산 주택 상가 오피스텔 토지 양도소득세 계산방법 바로가기

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▶ 양도소득세란?

• 집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 지방소득세를 신고·납부하여야 합니다.
• 양도소득세는 주택의 수, 보유 기간, 미등기 전매 여부 등에 따라 6%~62%의 세율로 과세되며,
• 양도소득세 신고, 납부시에는 양도소득세액의 10%에 상당하는 지방소득세도 함께 신고, 납부 하여야 합니다.

▶ 양도소득세 계산 방법

• 계산식
  • 과세 대상 금액(9억원 이상인 고가 주택인 경우 9억 초과분에 대해서 과세) : (매도금액 - 매수금액- 필요경비비) x (매도금액 - 9억원) / 매도금액
  • 과세 표준 금액 : 과세 대상 금액 - 장기특별공제금액 - 2,500,000원(기본공제)
  • 납부세액 : 과세 표준 금액 x 양도소득세 누진 세율 - 누진공제액
  • 지방소득세 : 납부세액의 10% = 납부세액 x 0.1
  • 양도소득세 : 납부세액 + 지방소득세
• 예) 1세대 1주택자가 7억원에 매입한 조정지역 주택을 2년간 거주하고 3년이 되는날 10억원에 매도할 경우 매도 차익 계산 방법
  • 매수가 : 7억원, 매도가 : 10억원
  • 필요경비비 : 1,000만원 (부동산 중계수수료, 취등록세, 채권차손금액, 법무사 비용 등)
  • 매도가가 9억원이 넘은 10억원이므로 9억원 이상인 금액 1억원에 대해 양도소득세 과세 대상입니다.
  • 과세 대상 금액 : (매도금액 10억원 - 매수금액 7억원 - 필요경비비 1,000만원) x (매도금액 10억원 - 9억원) / 10억원 = 2,900만원
  • 과세 표준 금액 : 과세 대상 금액 2,900만원 - (장기특별 공제 세율 %) x (과세 대상 금액 2,900만원) - 기본공제 금액 250만원 = 1,954만원
  • 1,954만원에 대한 누진 세율 : 15% (1,200만원보다 크며 4,600만원 이하)
  • 누진 공제액 : 108만원
  • 납부할 양도소득세 : 1,954만원 x 15% - 108만원 = 1,851,000원
  • 지방소득세 (양도소득세의 10%) : 185,100원
  • 매도 차익 : (매도금액 10억원 - 매수금액 7억원) - 양도소득세 185만 1,000원 - 지방소득세 18만 5,100원 = 2억 9,796만 3,900원

▶ 2019.1.1일부터 적용되는 양도소득세 장기보유 특별공제율

• 양도소득세 과세 표준

• 조정대상 지역

▶ 보유 기간에 따른 양도소득세 누진 공제액

• 미등기 주택 : 과세표준의 70% (장기보유특별공제 적용 안됨)
• 조정대상지역 내 1세대 2주택자(기본세율+10%), 1세대 3주택자(기본세율+20%)
  • 둘이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것으로 함
• 국민의 주거생활 안정을 위해 2년 이상 보유한 1세대 1주택에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.
• 1세대 1주택의 양도소득세 비과세
  • 1 세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세 됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 제외됩니다.
  • 취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다.
• 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다.
  • 임대주택으로 등록(세무서 및 시,군,구)하여 임대의무기간 충족한 주택
  • 조정대상지역 지정일(2017.8.2.)이전 취득한 주택
  • 조정대상지역 지정일(2017.8.2.)이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 (단,계약금 지급일 현재 무주택자에 한함)
• 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유 등을 하지 않았거나 일시적 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세 됩니다.
• 양도소득세 누진세율 및 누진 공제액 (주택, 조합원 입주권만 해당)

• 양도소득세 누진세율 및 누진 공제액 (상가, 오피스텔, 토지, 분양권만 해당)

▶ 필요경비 인정항목과 불인정 항목

▶ 기타 세금 계산 방법

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▶ 재산세란?

• 재산세 : 일정일 기준(매년 6월 1일) 일정 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 세금.
• 재산세의 구성 : 재산세 + 도시지역분 + 지역자원시설세 + 지방교육세
• 공시가격평가 기관 및 평가일

• 재산세 관련 세부사항

▶ 재산세 계산 방법

• 계산식
  • 과세표준 금액 : 공시지가액 x 공정시장가액 비율
  • 재산세 : 과세표준 금액 x 세율
  • 도시지역분 : 과세표준금액 x 0.14%
  • 지역자원시설세 : 지역자원시설세 과세표준 금액 (건물시가 표준액) x 지역자원시설세율
  • 지방교육세 : 재산세 x 20%
  • 납부해야 할 최종 재산세 : 재산세 + 도시지역분 + 지역자원시설세 + 지방교육세
• 예를 들어, 공시지가 8억원 주택을 소유하고 있다면. (시가로 약 10 ~ 12 억원)
  • 과세표준 금액 : 공시지가액 8억 x 공정시장가액 비율 80% (2019년 재산세 납부할 경우) = 6억 4,000만원
  • 재산세 : 과세표준 금액 6억 4,000만원 x 세율 0.4% (과세표준 3억 초과) - 누진공제 63만원 = 193만원
  • 도시지역분 : 도시지역분 과세표준금액이 만약 2억이 나왔다고하면, 2억원 x 0.14% = 28만원
  • 지역자원시설세 : 지역자원시설세 과세표준 금액 대략 1억 5,000만원으로 가정 x 지역자원시설세율 0.12% (6,400만원 초과) + 49,100 = 15만 2,300원
  • 지방교육세 : 재산세 193만원 x 20% = 38만 6,000원
  • 납부해야 할 최종 재산세 : 재산세 193만원 + 도시지역분 28만원 + 지역자원시설세 15만 2,300원 + 지방교육세 38만 6,000원 = 274만 8,300원

▶ 공정시장가액비율

• 실제 재산세에 적용되는 공정시장가액 비율은 전년도 기준율로 계산식에 반영된다.
• 예를 들면, 2019년도 재산세에 반영되는 공정시장가액비율은 2018년도 기준율인 80% 입니다. 따라서 2020년 공정시장가액비율인 90%는 2021년 재산세에 반영됩니다.

▶ 재산세 과세표준 세율

• 주택 재산세 과세표준 세율 원래 계산 방법은 아래와 같습니다.

• 주택 재산세 과세표준 세율표를 좀 더 쉽게 계산하면, 아래와 같이 계산하면 됩니다.

• 사업용 건물의 부속토지(별도 합산과세 대상 토지)

• 상가 재산세 표준시가 (건물분) 

• 나대지 (종합합산과세 대상 토지)

• 그 외

▶ 지역자원시설세란?

• 지역자원시설세 : 지역자원을 보호, 개발하고, 지역균형개발사업에 필요한 재원 확보 및 그 밖의 공공시설에 필요한 비용을 충당하기 위하여 부과하는 세금

▶ 지방세법 전문

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▶ 취등록세란?

• 취등록세 : 주택의 매매, 교환, 상속, 증여, 건축 등의 방법에 의하여 유·무상으로 취득하는 것을 말하며 주택 취득 시 다음과 같은 세금이 과세됩니다.
• 예전에는 취득세, 등록세가 따로 분리되어 있었지만, 현재는 합산되어 취등록세 1가지로 계산됩니다.

▶ 부동산 취득에 따른 세금들 종류

• 부동산 취득시 인지세, 상속세, 증여세, 농어촌특별세 및 지방교육세를 내야합니다.

▶ 부동산 취득에 따른 취등록세율표

• 주택은 금액 및 면적에 따라 취등록세가 최대 3배이상 차이납니다.

▶ 취등록세 계산 방법

• 기본 계산식 : 취득가 x [취득세율(%) + 농어촌특별세율(%) + 지방교육세율(%)]
• 주택의 경우 : 예를 들어 가격이 6억 1원, 면적 85.1㎡(약 25평) 주택을 매입했을 경우에는 아래와 같이 계산할 수 있습니다.
  • 가격을 기준으로 6억원을 초과하였기때문에, 기본 취득세 2%가 됩니다.
  • 면적은 85㎡ 이상이므로 농어촌특별세 0.2%가 가산되고, 지방교육세 0.2%가 가산되어
  • 총 취득 세율은 2.4%가 됩니다.
  • 따라서 매수 가격인 6억1원 x 취득 세율 2.4% = 취등록세는 1,440만원이 됩니다.
  • 만약 매수가격이 6억원이었다면, 농어촌특별세는 면제되어 취등록세가 1,320만원이되어 1원으로 취등록세가 120만원이나 차이나게 됩니다.
• 상가나 토지의 경우 : 취등록세가 4.6%로 일반 주택보다 더 비쌉니다.
  • 만약 5억원에 상가를 일반 매매로 구입했을 경우, 취등록세는 2,300만원이나 됩니다.

▶ 주택 취득시 세금 납부

• 지방세
  • 취득세： 새로운 집을 취득한 날로부터 60일(상속 6개월) 이내에 해당 시·군·구에 신고·납부하여야 하며, 이 기한을 넘기면 신고(20%) 및 납부(1일 1만분의 3) 불성실 가산세를 부담합니다.
  • 지방교육세 및 농어촌특별세 : 취득세를 납부할 때 같이 납부합니다.
• 인지세
  • 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 정부 수입인지를 증서에 첨부하고, 증서의 지면과 인지에 걸쳐 작성자의 인장 또는 서명으로 소인하여야 합니다.
  • 주택의 경우 매매계약서 상 기재금액이 1억 원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.
  • 2015. 1. 1부터 인터넷 상("전자수입인지" 또는 "http://www.e-revenuestamp.or.kr")에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로 변경되었으며, 우표형태의 종이수입인지를 첩부·소인하는 방식은 폐지되어 사용할 수 없습니다.

▶ 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사

• 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세됩니다.
• 자금출처 소명은 어떻게 하나요?
  • 소명금액 범위
    • 취득자금이 10억 원 미만인 경우
      • 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 전체가 소명된 것으로 봅니다.
    • 취득자금이 10억 원 이상인 경우
      • 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.
  • 자금출처 인정 범위
    • 근로소득 : 총급여액 - 원천징수세액
    • 원천징수소득(이자,배당,기타소득 포함) : 총지급액 - 원천징수세액
    • 사업소득 : 소득금액 - 소득세상당액
    • 차입금 : 차입금액
    • 임대보증금 : 보증금 또는 전세금
    • 보유재산 처분액 : 처분가액 - 양도소득세 등
    • 현금, 예금 수증 : 증여재산가액
• 자금출처를 입증하지 못하면 무거운 세금부담이 따르게 됩니다.
  • 세법에서는 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다.
  • 따라서 조사결과 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.
  • 만약 사전에 신고하지 않았다면 10%~50%의 증여세뿐만 아니라 정상 신고한 때에 받을 수 있는 신고세액공제(5%)를 받지 못하고 오히려 가산세까지 부담하게 됩니다.

건물 터파기만으로 유치권 해당될까?

유치권은 보통 공사업자가 못받은 공사대금을 다 받을 때까지 공사현장인 토지나 건물을 점유하며 버틸 수 있는 권리이다. 그런데 공사업자가 건물(아파트·오피스텔·공장·상가 등)을 신축하는 공사를 맡아 공사를 하던 중 아직 건물로서 형태가 갖추어지기 전 단계의 터파기 등 기초공사를 하다가 중단되었다면 건축부지 위에 유치권을 행사할 수 있을까?

실제 사례

광주시 광산구 소재 지하 4층·지상 15층 규모의 오피스텔 신축공사를 도급받은 업체로부터 하도급받은 공사업자가 지하 터파기공사를 하던중 건축주의 부도로 해당 토지가 경매로 넘어가게 됐다. 이에 공사업자가 못받은 공사대금채권에 기해 해당 토지에 유치권을 행사하자, 토지를 경매로 낙찰받아 잔금을 낸 매수인이 토지인도소송을 제기했다. 

1심은 공사업자에게 “토지를 매수인에게 넘겨주라”고 판결했으나, 2심은 “터파기 공사는 오피스텔신축에 필요한 공사일 뿐만 아니라 토지를 건물신축에 적합한 용도로 유지하기 위한 공사로서의 성질도 가지므로 공사대금 채권에 따라 유치권을 행사할 수 있다”며 원고패소판결을 내렸다.

이에 매수인이 상고를 했고, 대법원은 공사업자는 매수인에게 토지를 인도하라며 매수인의 손을 들어주었다. (대법원 2013년 5월9일 선고. 2013다2474 판결)

판결이유를 보면 “건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권한이 있는 것이지만, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 그 정착물은 토지의 부합물(附合物)에 불과해 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수는 없는 것이고, 공사중단시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니므로 그 공사대금 채권에 기해 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없다”면서 “이 공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 정지공사(整地工事)에 불과하고, 오피스텔 신축을 위한 초기공사이지, 토지에 대한 공사가 아니다”라고 판단했다.

대법원은 ‘사회통념상 건물’의 기준으로 ‘기둥·주벽·지붕’은 있어야 한다고 본다. 결국 건물신축을 맡은 공사업자로서는 아무리 많은 돈과 노력을 들여 타파기 공사·옹벽공사·기초공사를 하더라도 건물로서 형태가 갖추어지기 전에는 유치권을 행사하지 못하게 된다. 유치권을 행사하려면 부득이 해당 부지가 경매 들어가기 전에 ‘기둥·지붕·주벽’ 공사 정도는 해 두어야 한다는 결론이다.

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