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2017.12.13 임대주택 등록 활성화방안
지방세 감면 확대
- 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
- 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
- 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)
- 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)
| 구 분 | 40㎡ 이하 | 40～60㎡ | 60～85㎡ | |
| 취득세 | 공 통 | 공동주택 건축‧분양 또는 주거용 오피스텔 분양시 | ||
| 4년 단기 | 면제 (1호 이상) | - | ||
| 8년 장기 | (취득세액 200만원 초과시 85% 감면) | 50% 감면 | ||
| (20호 이상시) | ||||
| 재산세 | 공 통 | 2호 이상 임대시 | ||
| 공동주택 건축‧매입 또는 주거용 오피스텔 매입시 | ||||
| 4년 단기 | 면제 | 50% 감면 | 25% 감면 | |
| 8년 장기 | (재산세액 50만원 초과시 85% 감면 | 75% 감면 | 50% 감면 | |
임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대
- 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
- ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
- 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
- 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
- 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)
| 《 임대소득세 납부금액 》 * 8년임대시, 지방소득세 별도 | ||||
| 임대소득 | 현재 기준 | 개 선 | ||
| 등록 | 미등록 | 등록 | 미등록 | |
| 연 1,000만원 | 0원 | 0원 | 0원 | 14만원 / 년 |
| 연 1,500만원 | 7만원 / 년 | 28만원 / 년 | 2만원 / 년 | 49만원 / 년 |
| 연 2,000만원 | 14만원 / 년 | 56만원 / 년 | 7만원 / 년 | 84만원 / 년 |
양도소득세 감면 확대
- 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
- 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
- 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)
| 구 분 | 현행 | 개선 | |
| 양도세 | 준공공임대 | 8년 이상 임대시 | 70% |
| 장기보유특별공제 | 85㎡ 이하 50% 적용 | ||
| 10년 이상 70% 적용 | |||
| 중과배제 | 5년 이상 임대하는 | 8년 이상 | |
| 종부세 | 합산배제 | 6억원 이하 주택 | |
건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면
- 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
- ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
- 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중
- ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
- * 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액 (다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
- ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토
| 《 가입유형별 건보료 인상분 추정 》 | |||
| 현재 가입유형 | 미등록시 | 등록시 평균인상액 | |
| 평균인상액 | 8년 임대 | 4년 임대 | |
| 피부양자* | 154만원 / 년 | 31만원 / 년 | 92만원 / 년 |
| 지역가입자 | 16만원 / 년 | 3만원 / 년 | 9만원 / 년 |
| 직장가입자 | 10만원 / 년 | 2만원 / 년 | 6만원 / 년 |
임대소득 과세대상 개요
- ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
- 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
- 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
- [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원 → 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
- 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
- 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
- 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
- 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며, 비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
- 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
- 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
- 분리과세 : ‘19년부터 과세
| 구 분 | 전세 | 월세 | |||
| 1주택 보유자 | 공시가격 9억 초과 | 2천만원 초과 | 비과세 | 종합과세 | |
| 2천만원 이하 | 분리과세 | ||||
| 공시가격 9억 이하 | 비과세 | ||||
| 2주택 보유자 | 2천만원 초과 | 비과세 | 종합과세 | ||
| 2천만원 이하 | 분리과세 | ||||
| 3주택 이상 보유자 | 2천만원 초과 | 비과세(60㎡ & 3억 이하) | 종합과세 | ||
| 2천만원 이하 | 분리과세 | ||||
유호수별 소득세 및 건보료 부담
- 연 2천만원 이상 종합과세 대상자
- 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
- 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수
- 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음
- 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정
- 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
- 연 2천만원 이하 분리과세 대상자
- 1주택 보유시
- 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
- 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
- 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
- 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
- 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
- 2주택 보유시
- 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
- 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
- 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
- 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도 소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
- 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
- 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
- 3주택 보유시
- 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
- 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
- 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우 + 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
- 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
- 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세
- 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
- 1주택 보유시
임차인 보호 강화
- 임차인 권리보호 강화
- (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
- 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가
- (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
- 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주
- (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
- 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가
- (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
- 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원
- 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토
- (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
- 국토부 보도자료 게시판 : 국토교통부 가계부채 종합대책 발표 게시글
- 가계부채 종합대책 자료 : Download!!!
업데이트 글 보기 (For more information, visit main hompage) : http://gturl.iptime.org
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