▶ 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상이 제한되는 경우와 그렇지 않은 경우

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되지 않는 경우
  • 전세 계약을 체결 후에 임대사업자 등록 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신때에는 임대 보증금 5% 인상 제한에 해당되지 않습니다.
  • 따라서, 돌아오는 첫번째 임대차 계약 갱신때에는 임대인이 원하는 임대 보증금 인상을 요구 할 수 있습니다.
  • 단, 두번째 임대차 계약 갱신때에는 반드시 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다. (임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상 제한을 받게 됩니다.)

• 임대사업자가 세입자의 임대 보증금 5% 인상에 제한되는 경우
  • 임대사업자 등록 후에 전세 계약 및 임대 물건 등록을 한 경우, 돌아오는 첫번째 계약 갱신부터 임대 보증금 5% 이내로 인상폭을 제한받게 됩니다.
  • 또한, 임차인이 변경되어도 2년에 5% 인상폭을 제한받게 됩니다.

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주택임대사업자 5% 전세, 월세 인상 계산방법

전월세 상한제 적용시기

• 임대사업자 등록 전에 작성한 기존 임대차 계약서가 첫 번째 계약이 되고, 주택임대사업자 등록 이후에 작성하는 표준임대차 계약서가 두 번째 계약으로 전월세 상한제를 적용 받습니다.
• 즉, 1년마다 5%가 아니라 계약 갱신시 적용되기때문에 2년마다 5%까지 인상할 수 있습니다.
• 또한, 임대사업자가 시세를 반영해 전월세상한선인 5%를 넘는 금액으로 계약서를 쓰면 향후 양도소득세 장기보유특별공제, 종합부동산세를 비롯한 보유세 합산 배제 등 각종 세제혜택을 받지 못합니다.
• 세입자가 바뀌어도 기존 보증금에서 5% 상한선까지만 인상할 수 있습니다.

주택임대차 보호법 2016년 11월 개정안에 따른 전월세 전환율 산정 방식

• 아래 두가지 사항 중 낮은 것을 적용하기 때문에 현재 전환율은 5%로 산정하면 됩니다.
  • 주택임대차보호법 시행령의 비율 10%
  • 한국은행 공시 기준금리(1.5) + 시행령의 요율(3.5) = 5% ( 2018년 1월 현재, 기준금리 1.5%, 시행령의 요율은 3.5%)

전세 주택의 계산 방법

• 전세 보증금 5억원인 주택이 있으며, 5% 상한선까지 올린다고 할 경우.
  • 5억의 5% = 2,500만원
• 따라서, 다음 계약 갱신시 전세 보증금은 기존 전세 보증금 5억 + 인상분 2,500만원 = 5억 2,500만원까지 올릴 수 있습니다.

월세 주택의 계산 방법

• 보증금 1,000만원에 월세 50만원인 주택의 경우, 월세만을 계산하는것 뿐만아니라 보증금 1,000만원도 계산식에 합산하여 적용합니다.
• 먼저 월세를 전세로 전환합니다.
  • 50만원 X 12개월 = 600만원
  • 전월세 전환율을 적용하면 600만원 / 5% = 1억 2,500만원
  • 총 전세 보증금은 월세를 전세로 전환한 1억 2,500만원 + 월세 보증금 1,000만원 = 1억 3,500만원이 됩니다.
  • 전월세 상한제인 5% 인상한다고하면, 1억 3500만원 X 5% = 675만원을 인상할 수 있습니다.
  • 따라서 5% 인상금액은 1억 4,175만원이 됩니다.
• 이것을 다시 월세로 전환한다면,
  • 1억 4,175만에서 기존 보증금 1,000만원을 먼저 제외하면 1억 3,175만원이 됩니다.
  • 1억 3,175만원 X 5% (월세 전환율을 역으로 적용) = 687만 5,000원 (1년치)
  • 687만 5,000원을 12개월로 나누면 687만 5,000원 / 12개월 = 57만 2,917원까지만 인상이 가능합니다.
• 실제로 1달 인상분은 7만 2,917원이 되겠네요.

세입자의 계약갱신 청구권에 의한 임대기간

• 세입자는임대의무기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 살 수 있으며, 임대차계약 갱신청구권이 자동으로 인정됩니다.
• 다만, 임차인이 3개월 이상 월 임대료를 연속 연체하거나 임대인 동의없이 시설을 증·개축하는 등 명백한 잘못을 할 때는 갱신을 거절할 수 있습니다.

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