가등기의 종류와 의미

청구권보전가등기의 형태

• 사례 예시
  • A 보전가등기 : 2015. 1. 10
  • B 임대차계약 : 2015. 2. 10
  • A 가등기에 기한 본등기 : 2015. 3. 10
• 청구권보전가등기나 담보가등기나 등기사항전부증명서에 표시가 될 때는 "소유권이전 청구권가등기"로만 표시가 된다. 따라서 가등기권자가 직접 경매신청을 하였을 경우 또는 배당요구종기일까지 가등기권자가 채권신고를 하였을 경우에 비로소 보전가등기 또는 담보가등기라는 사실을 구별할 수 있게 되는데 경매입찰에 있어서는 어느 시점에서 가등기가 경료되었고, 또 그 가등기권이 인수되는 것인지의 가부에 대하여 신중한 판단이 필요하다. 사례의 경우는 보전가등기를 예시한 것인 바, 1월 10일 A가 C의 주택에 대하여 소유권이전 청구권가등기를 하였고, 동년 2월 10일 B가 C의 주택에 임차계약을 체결 하였으며, 동년 3월 10일 A가 보전가등기를 본등기로 전환하였을 경우 임차인 B는 가등기권자인 A에하여 임차인으로서 자기 권리(거주 및 계약기간만료 후 보증금의 반환요청)를 주장할 수 없게 되는 것이다.
• 즉, 임차인 B가 C 소유의 주택에 입주하는 시점에는 가등기권자 A는 C 소유의 주택에 대하여 아무런 권리를 행사할 수가 없으나,본등기로 전환하면 가등기권자 A가 그 주택에 대하여 권리를 행사할 수 있는 날짜는 가등기한 날짜(1월 10일)로 소급되기 때문에 임차인 B는 가등기에 기한 본등기 전에 주택소유자인 C와 임대차계약을 체결하였음에도 유자가 아닌 C와 임대차계약을 체결한 것으로 되어, 가등기권자 A가 본등기를 하게 되면 임차인 B는 임차인으로서의 권리를 잃게 되고, 임차건물은 명도대상이 되는 것이다.

청구권보전가등기

• 사례 예시
  • ​A 보전가등기 : 2015. 1. 10
  • 근저당권설정 : 2015. 2. 10
  • 저당권자 경매신청 : 2015. 3. 10
•  ​A 보전가등기는 말소기준권리인 근저당권보다 앞서 경료되어 있기 때문에 근저당권의 실행이 있더라도 말소되지 않고, 낙찰자에게 인수되게 되므로 유의해야 할 물건이다.

담보가등기

• 사례 예시​
  • 담보가등기 : ​2015. 1. 10
  • 근저당권 : 2015. 2. 10
  • 저당권자 경매신청 : 2015. 3. 10
• 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매가 행하여진 때에는 담보가등기권자는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. (가등기담보 등에 관한 법률 제15조) 가등기담보 등에 관한 법률 제15조는 "담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권자는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다"고 규정하고 있으므로 매수인이 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 모두 지급함으로서 소유권을 취득 하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고, 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 위 가등기에 기한 본등기가  종전소유자와의 대물변제 합의에 기하여 이루어진 것이라도 이는 소유권을 매수인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다. (대법원 1994. 4. 12. 판결 93다 52853 참조)
• 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적 무효라고 할 것이고, 따라서 담보 가등기권리자는 그 보다 선순위 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나 한편 가압류채권자도 우선 변제청구권을 가지는 것은 아니므로 가압류채권자 보다 후순위의 담보가등기권리자라 하더라도 가담법 제16조 제1항, 제2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류 채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당 받을수 있다. (대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카 2570 판결)

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