부동산 법원경매 안분배당, 흡수배당, 순환배당이란?

배당순위

1. 경매비용
   • 경매목적 부동산에 투입한 필요비, 유익비
2. 주택, 상가의 최우선변제(소액임차인)
   • 임금채권(최종3개월 임금, 3년간 퇴직금, 재해보상금 등)
     • 위 임금채권은 '근로복지공단의 압류' 즉, 정보지 하단 근로복지공단의 압류신청을 통해 알 수 있다. 그러므로 순위가 같아 소액임차인의 금액과 임금채권은 안분배당된다.
3. 당해세
   • 국세 : 상속세, 증여세, 재평가세 등
   • 지방세 : 종합토지세, 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등
4. 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기등)
   • 위의 담보물권과 대항력및 확정일자를 갖춘 주택,상가 임차인 보증금, 당해세 이외의 조세들간의 그 시간의 선후비교를 통해 배당순위를 정할 수 있다.
   • 토지별도등기 : 토지별도등기권자가 채권신고한 경우(문건처리내역에서 확인) 토지에 대해 먼저 배당해주고, 남은 금액부터 임차인에게 배당되어 인수금액이 생길 수 있으므로 각별한 주의를 요한다.
5. 일반 임금채권
6. 담보물권보다 늦은 조세채권(국세, 지방세및 지방자치단체의 징수금)
7. 의료보험료, 산업재해 보상보험료, 국민연금보험료와 같은 공과금
8. 일반채권

배당에서 먼저 기억해야할 것

• 물권은 채권보다 강력하다.
• 물권끼리 있을경우 먼저 등기한 사람이 우선순위를 갖게 된다.
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 의해 임차인들의 최소변제금액의 총합이 낙찰금의 1/2를 넘지 못하게 되어있습니다. 이 경우는 안분배당을하여 전체 임차인들에게 골고루 배당금을 나누어주고 자연스럽게 모든 채권이 소멸되도록 정해져있습니다.

안분배당이란?

• 안분배당은 가압류 채권 뒤의 물권이 있을 때 , 또는 채권간 동순위로 배당시 채권금액의 합을 분모로 하고 채권금액에 배당금액을 곱한 금액을 분자로 하여 배당하는 것을 뜻합니다.
• 안분배당시 기준이되는것은 선순위 근저당이며, 
  • 소액보증금 판단기준일은 등기부상 가장 빠르게 설정된 근저당권(물권)이라는 것,
  • 기준이 된 근저당권자가 전액 배당받으면 기준일이 다음 순위 근저당권으로 바뀌어 결국 소액보증금 기준 액이 변동될 수 있고, 추가배당이 될 수 있습니다.
• 예를 들어 대전에 소재하고 있는 경매 물건을 낙찰자인 터진수박이 낙찰금액 6,000만원에 낙찰받게 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 6,000만원이라고 생각해봅니다.)
  • 소액보증금의 판단기준일은 임대차가 체결된 날 혹은 임차인이 전입 신고한 날을 기준으로 하지 않고 등기부 상 가장 먼저 설정된 물권 즉, (근)저당권이나 담보가등기 설정일을 기준으로 판단합니다.
  • 1996. 1. 2. 당시 광역시의 소액보증금 기준 액은 3,000만원 이하였으며, 임차인 터진포도는 보증금 3,500만원으로 소액보증금 기준 금액을 넘어서 최우선변제 대상에서 제외됩니다. 또한, 확정일자도 받지 않아 우선변제 대상에서도 제외되므로, 이 경매절차에서는 배당금액이 전혀 없습니다.(아~~ 안타깝습니다...)
  • 배당순위상 최선순위 임차인인 터진메론이 소액보증금 기준안에 있으므로 1,200만원을 배당받습니다.
  • 그 다음 선순위 근저당권자인 터진사과가 4,000만원을 배당받습니다.
  • 그렇다면, 낙찰금액인 6,000만원 중 터진메론이 1200만원, 터진사과가 4,000만원을 배당받아갔으므로 남은 배당금액은 800만원입니다.
  • 자세히 살펴보면 터진사과의 근저당 그리고 터진딸기의 근저당 2개가 있습니다. 배당순위에 따라서 터진사과는 근저당 4,000만원에 대해 전액 배당을 받으면 소멸해버립니다.
  • 그러면 근저당 기준은 터진딸기가 됩니다. 이를 기준으로 따지면 터진메론의 소액보증금은 1,200만원에서 200만원을 더 받은 1,400만원을 받아야하며, 터진포도는 터진딸기의 근저당 기준시점에서 최소변제금액인 1,400만원을 받아야합니다.
  • 이렇게 최우선변제권자가 다수일 경우 안분배분을하게 되는데, 터진메론은 자신이 받을 변제금액을 전체 변제금액으로 나눈금액을 추가적으로 배당받게 되며, 터진포도도 본인의 변제금액을 전체 변제금액으로 나눈금액을 배당받습니다.
  • 결국 터진메론은 남은 배당금액 800만원 x [추가 배당되는 금액 200만원 / 전체변제금액 (200+1400 = 1,600만원)] = 100만원을 배당받습니다. 따라서 터진메론은 앞서 1,200만원을 우선 배당받고 추가적으로 100만원을 배당받으므로 총 1,300만원을 배당받게 됩니다.
  • 터진포도는 800만원 x [배당되는 금액 1,400만원 / 전체 변제금액 (200+1,400 = 1,600만원)] = 700만원을 배당받습니다. 
  • 따라서 최종적으로 각각 배당받는 금액은 터진사과 4,000만원, 터진메론 1,300만원, 터진딸기 0원, 터진포도 700만원을 가져갑니다.

흡수배당이란?

• 흡수배당은 안분배당 후 우선변제권이 있는 물권이 후순위 배당을 자기채권이 만족할 때 까지 흡수 하는 것을 뜻합니다.
• 예를 들어 어떤 경매 물건을 경매고수(?)인듯한 낙찰자 터진수박이 낙찰금액 60,000원에 낙찰받게 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 60,000원이라고 생각해봅니다.)
  • 만약 2011.01.01 보다 앞선 시점에 근저당이 있었으면 낙찰금액 60,000원 전부 배당받게 됩니다.
  • 하지만, 가압류가 선순위 채권(물권이 아님)이므로, 안분배당으로 하게 됩니다.
  • 따라서 배당식의 분자는 각 권리자의 채권 최고액이며(모두 동일하므로 60,000원), 분모는 채권최고액을 전부 합한 금액인 (터진메론 60,000원 + 터진딸기 60,000원 + 터진포도 60,000원) 180,000원이 됩니다. 
  • 그래서 안분배분을 하게 되면 모두 동일하게 터진메론/터진딸기,터진포도가 낙찰금액의 1/3인 각각 20,000원씩 나누어 갖게 됩니다.
  • 가압류는 채권최고액에 모자라도 더이상 배당을 받을 수 없어 터진메론은 20,000원만 가지게 됩니다.
  • 그러나 근저당은 앞서 물권끼리 있을경우 등기한 사람이 우선순위를 갖게 된다고 하였으므로, 터진딸기는 모자른 채권금액인 40,000원을 채우기 위해 터진포도의 배당금액을 가져오게 됩니다. 이로써 터진딸기는 20,000 + 20,000 = 40,000원을 갖게되고, 터진포도는 배당을 하나도 못받게 됩니다.
  • 따라서, 결과적으로 배당금액은 터진메론(20,000원), 터진딸기(40,000원), 터진포도(0원) 으로 배당됩니다. (아~~ 이번에는 다행히 터진딸기가 배당을 받게 되네요!)
  • 이런 경우를 흡수배당이라고 합니다.

순환배당이란?

• 순환배당이란 물권의 우선순위대로 채권금액을 배당하는것을 뜻합니다.
• 예를 들어 어떤 경매 물건을 경매고수(?)인듯한 낙찰자 터진수박이 또 낙찰금액 1억원에 낙찰받게(대단하다!!) 되었습니다. (경매 대금을 제외한 낙찰금액이 1억원이라고 생각해봅니다.)
  • 일단 아래 표에서 배당 순위로 보면 근저당>임차인>당해세로 보이지만 임차인의 보증금액이 최우선변제금액보다 크므로 근저당>당해세>소액임차인처럼 보이게 됩니다. 그러나 최우선 변제금액 기준은 근저당 기준으로만 해당됩니다.
  • 맨위에 배당순위에서 경매비용>소액임차인>당해세>근저당 순서로 배당받는다고 정의되어 있습니다.
  • 그러므로 근저당권자인 터진사과는 임차인 터진메론보다 선순위이고,  소액임차인인 터진메론은 당해세보다 선순위이고,  당해세 터진딸기는 근저당권자인 터진사과보다 선순위이게 됩니다. 정리해보면 꼬리에 꼬리를 물며 서로 선순위이게 됩니다.
  • 이렇게 된 경우 순환배당을 통해 배당을하게 됩니다.
  • 이제 각자 받을 배당금액을 계산해보겠습니다. 총 채권금액은 1억 6,000만원입니다.
  • 안분배당을 하게된다면, 근저당권자인 터진사과는 1억원 x (8,000 만원 / 1억 6,000만원) = 5,000만원을 받게되고, 소액임차인인 터진메론은 1억원 x (5,000 만원 / 1억 6,000만원) = 3,125만원을 받게되고, 당해세 터진딸기는 1억원 x (3,000 만원 / 1억 6,000만원) = 1,875만원을 받게됩니다. 
  • 근저당권자 터진사과는 근저당 8,000만원 중 5,000만원을 배당받았으나 아직 3,000만원이 모자릅니다. 따라서 흡수배당에 의해서 근저당권자 터진사과는 후순위인 소액임차권자인 터진메론에게서 3,000만원을 더 가져오게 됩니다.
  • 그런데, 임차인 터진메론은 첫번재 안분배당에서 보증금 5,000만원 중 3,125만원밖에 못받았으므로 1,875만원을 더 받아야 합니다. 따라서 흡수배당에 의해서 당해세 터진딸기에게서 1,875만원 전부를 가져오게 됩니다.
  • 또한, 당해세 터진딸기는 아직 3,000만원 중 1,875만원밖에 못받았으므로, 흡수배당에 의해서 후순위인 근저당 터진사과에서 1,125만원을 더 가져오게 됩니다.
  • 이렇게 순환배당은 한번만 이루어져서 배당이 완료됩니다.
  • 정리하면,
    • 터진사과 : 5,000만원 +3,000 만원 - 1,125만원 = 6,875만원
    • 터진메론 : 3,125만원 - 3,000만원 + 1,875만원 = 2,000만원
    • 터진딸기 : 1,875만원 - 1,875만원 + 1125만원 = 1,125만원
    • 총 배당금액 : 6,875만원 + 2,000만원 + 1,125만원 = 1억원

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