부동산 법원경매 절차

1. 경매신청 및 경매개시결정

• 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매 개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록합니다.
• 법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다.(채무자에게 도달이 늦어질 경우 경매진행이 늦어짐)

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

• 매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할수 있는 기간을 첫 매각기일이전으로 정합니다.
• 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때부터 1주일안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원 경매공고란 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

3. 매각의 준비

• 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계,차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 대한 조사를 명합니다.
• 감정평가사에게 매각할 부동산을 감정하게하고, 감정평가사의 감정가격을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

4. 매각방법등의 지정,공고,통지

• 기일입찰: 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 방법. (가장많이쓰임)
• 기간입찰: 매수신청인이 지정된 입찰기일 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출 하는방법

5. 매각의 실시

• 기일입찰: 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시 최고가 매수신청인을 정함.
• 기간입찰: 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하고 있다가, 매각일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신청인을 정함(매각기일에는 입찰을 실시하지 않음.)

6. 매각 결정절차

• 법원은 지정된 매각 결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다.
• 매각 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할수 있습니다.

7. 매각대금의 납부

• 매각이 결정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다.
• 지정된 지급기한내에는 언제든지 매각대금의 납부를 할 수 있습니다.
• 매수인이 매각대금을 납부하지 않을 경우 차순위 매수신고인이 있을 경우 차순위 매수신고인에게 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하게 하고 없을 경우 재매각을 명합니다.

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

• 매수인은 대금을 모두납부하면 부동산의 소유권을 등기를 하지 않아도 취득합니다.
• 법원은 매수인이 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁합니다.
• 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수있습니다.

9. 배당절차

• 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 기일을 통지하여 배당을 실시합니다.

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