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A. 다시 쓰지 않아도 자동 승계 됩니다.
그러나 상가의 경우 승계 되지 않는 경우도 있습니다.
계약기간 중 소유자가 바뀐 경우 법적 효력은 어떤지 알아보겠습니다.

먼저 임대차 계약을 3가지 그룹으로 경우로 나누어 보겠습니다.
A 그룹 : 모든 주택(주택 임대차 보호법 적용 대상)
B 그룹 : 일정 규모이하 상가(상가 임대차 보호 대상)
C 그룹 : 일정 규모 초과하는 상가(민법 적용 대상)
여기서 "주택"에는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거용 건물이 포함되며, "상가"에는 사무실,공장, 창고 등 비거주용 건물이 포함됩니다.

A. 그룹 : 모든 주택(주택 임대차 보호법 적용 대상)
기존의 계약이 바뀐 소유자에게 자동으로 승계 됩니다.

B. 그룹 : 일정 규모 이하 상가(상가 임대차 보호법 적용 대상)
기존의 계약이 바뀐 소유자에게 자동으로 승계 됩니다.

C. 그룹 : 일정 규모 초과하는 상가(민법 적용 대상)

아직 기간이 남아 있는데 건물주가 임차인 모르게 가게를 비워 주는 조건으로 팔았다면 문제가 벌어집니다.

임차인으로서는 임대인(매도인)에게는 당연히 손해배상을 청구할 수는 있겠지만, 만약, 매수인에게 못 나가겠다고 하면 어떻게 될까요?
매수인이 명도 소송을 제기하면 임차인은 불리한 입장에 설 수밖에 없습니다.
이른바 "매매는 임대차를 깨트린다"라는 민법의 입장 때문이죠.

다행이 임대차 계약을 승계하는 조건으로 팔았다면 매수인에게 승계 사실을 확인받아 두어야 합니다.
이를 보통 "이서"라고 하는데 기존 계약서의 여백에 "소유자 변경으로 이 계약을 승계한다"라고 쓰고 매수인이 도장을 찍으면 됩니다.
또는 서로 합의에 따라 계약서를 새로 작성하면 됩니다.

지금까지의 내용을 임대차 3분 법으로 정리하면
A. 그룹 : 모든 주택(주택 임대차 보호법 적용 대상)
B. 그룹 : 일정 규모이하 상가(상가건물 임대차 보호법 적용)
C. 그룹 : 일정 규모를 초과하는 상가(민법 적용 대상)
A 그룹 또는 B그룹에 대항하면 계약서를 다시 안 써도 무방하나,
C 그룹에 해당하면 "이서"를 받거나 계약서를 다시 써야 합니다.

아래의 판결 사항 또는 각각의 상황에 따르는 실제 예시는 계속 업데이트  될 예정입니다.

<임대인의 권리>

• 차임지급청구
  1. 임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제618조 참조).

• 차임증액청구
  1. 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 본문).
  2. 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 없습니다. 그러나 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

• 임대물반환청구권
  1. 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있습니다(「민법」 제615조, 제618조 및 제654조).

• 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리
  임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조).

<임대인의 의무>

• 주택을 사용·수익하게 할 의무
  1. 임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).
  2. 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).
     
     1. 그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).
     2. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
        
        1. 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
  3. 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).

< 임차한 주택의 수선의무는 누구에게 있을까요? >

Q. 임차인 A는 임대인 B와 주택임대차계약을 체결하고, 해당 주택에 입주하여 생활하던 중 난방시설이 고장이 났습니다. 이 경우 난방시설의 수리는 임대인 B와 임차인 A 중 누구의 책임인가요?

A. 임대인 B는 목적물, 즉 주택을 임차인 A에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조).

계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).

난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).

• 방해제거의무
  1. 주택임대차계약체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 주택을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 주택의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 합니다(「민법」 제214조 및 제623조 참조).

• 임차보증금의 반환의무
  1. 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).
  2. 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).